Ασχολούμενοι με την εκτίμηση ακινήτων, παρακολουθούμε επί σειρά ετών το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού της φορολογητέας αξίας τους (ΑΠΑΑ) και τις διάφορες κατά καιρούς παρεμβάσεις σ΄αυτό από την πλευρά της Πολιτείας.

Όπως είναι γνωστό το σύστημα δημιουργήθηκε με γνώμονα την κατάργηση των διαπραγματεύσεων των φορολογουμένων με τα φορολογικά όργανα και είχε ως βασικά του χαρακτηριστικά, την αρχή της  δεκαετίας του 1980, τον απλό, γρήγορο και ανέξοδο (για το φορολογούμενο) προσδιορισμό της αντικειμενικής αξίας του κάθε ακινήτου, σε χαμηλά επίπεδα, όπως παντού όπου εφαρμόζονται τέτοια συστήματα,  ώστε ουδείς φορολογούμενος να μπορεί να ισχυρισθεί ότι αδικείται.

Η απλότητα του συστήματος είχε ως βάση τη χρήση λίγων παραμέτρων -χαρακτηριστικών, του κάθε ακινήτου, δε ομαδοποίηση των ακινήτων σε πολύ μεγάλες ζώνες και περιοχές είχε συχνά αποτέλεσμα την υπερφορολόγηση ή υποφορολόγηση μεγάλου αριθμού ακινήτων σε όλη τη χώρα.

Πέρασαν 35 περίπου χρόνια από την καθιέρωση αυτού του ΑΠΑΑ αλλά δεν έγιναν οι κατάλληλες προσαρμογές και βελτιώσεις, ούτε και αξιοποιήθηκε η εξέλιξη των υπολογιστών και των νέων δυνατοτήτων που παρέχουν.  Ηδη δε σήμερα η χώρα έχει αναλάβει έναντι των θεσμών την υποχρέωση να εξισώσει τις αντικειμενικές αξίες με τις «εμπορικές», σε μια χώρα που η κτηματαγορά της μπήκε προ ετών σε βαθειά κρίση από την οποία τώρα εξέρχεται. 

Εν όψει των παραπάνω, ας δούμε ποιες είναι οι αναγκαίες αλλαγές ώστε να έχουμε εκσυγχρονισμό του συστήματος, τόσο για τον ΕΝΦΙΑ όσο και για τους φόρους κάθε είδους μεταβίβασης:

• Στα 35 χρόνια άλλαξαν πολύ οι ζώνες, γιατί άλλαξε όλη η χώρα. Επομένως σκόπιμη είναι η επαναχάραξη των ζωνών (δημιουργία σταθμών μετρό, αλλαγή γειτονιών και εμπορικοτήτων, αλλά και περιοχές που φθίνουν κλπ)
• Θα πρέπει να καταργηθούν οι πλασματικές τιμές ζώνης που συχνά υπολείπονται ακόμη και από το κατασκευαστικό κόστος, (ώστε να πληρώνουν μικρότερους φόρους οι κάτοικοι κάποιων περιοχών) αλλά η οποιαδήποτε ελάφρυνση να γίνεται με τη χρήση μικρότερων φορολογικών συντελεστών.
• Οι συντελεστές εμπορικότητας χρειάζονται πλήρη αναθεώρηση, διότι ενώ σε κάποιες περιοχές αυξήθηκε η εμπορικότητα, σε πολλές άλλες η εμπορικότητα κυριολεκτικά εξαφανίστηκε, με αποτέλεσμα να πρέπει να καθιερωθεί αρνητικός συντελεστής για τα ισόγεια καταστήματα.
• Οι συντελεστές παλαιότητας χρειάζεται να επεκταθούν και για ηλικίες ακινήτων άνω των 26 ετών και μάλιστα θα πρέπει να ληφθεί πρόνοια ώστε αυτοί να είναι μικρότεροι στις περιοχές που τα οικόπεδα είναι ακριβά (πχ Κολωνάκι κλπ) και μεγαλύτεροι όπου τα οικόπεδα είναι χαμηλής αξίας.
• Τέλος κάθε ακίνητο θα πρέπει να έχει μια και μόνη αντικειμενική αξία η οποία θα πρέπει να χρησιμοποιείται είτε πρόκειται για φορολογία μεταβίβασης, είτε για ΕΝΦΙΑ είτε για οποιονδήποτε άλλο φόρο. Σήμερα (κακώς) έχουμε άλλη αξία για το φόρο μεταβίβασης και άλλη (μη σαφώς αναφερόμενη) για τον ΕΝΦΙΑ, καθώς οι συντελεστές που χρησιμοποιούνται εκεί είναι επιλεγμένοι έτσι ώστε τελικά να επαυξάνουν τη φορολογητέα αξία.

Ειδικά για τον ΕΝΦΙΑ, οι αναγκαίες αλλαγές είναι οι εξής:

• Ο ΕΝΦΙΑ θα πρέπει να είναι μονός φόρος, που να επιβάλλεται στην αξία όλης της ακίνητης περιουσίας που κάποιος κατέχει, και όχι διπλός φόρος.
• Ο συμπληρωματικός φόρος στην αστική ακίνητη ιδιοκτησία πρέπει να καταργηθεί γιατί η ζημιά που προκαλεί στην οικονομία είναι πολλαπλάσια της δημοσιονομικής του απόδοσης, με δημοσιονομικό αντίβαρο την ταυτόχρονη επέκταση του ΕΝΦΙΑ με χαμηλό συντελεστή στα μέχρι σήμερα αφορολόγητα εκτός σχεδίου ακίνητα.
• Να υπάρχουν μικρά κλιμάκια περιουσιακής αξίας όπου ο συντελεστής φορολογίας θα αυξάνεται σταδιακά με μικρές κλιμακώσεις και δεν θα υπερβαίνει το 1 τοις χιλίοις..
• Στις περιουσίες μικρής αξίας θα πρέπει να ισχύει χαμηλός φορολογικός συντελεστής.
• Ακίνητα τα οποία δεν χρησιμοποιούνται θα πρέπει να επιβαρύνονται με ουσιαστικά μειωμένο φορολογικό συντελεστή.

Στις διάφορες ευρωπαικές χώρες έχουν υιοθετηθεί ποικίλα συστήματα προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων για την επιβολή φορολογίας. Κύριο χαρακτηριστικό τους είναι η συνεχής προσαρμογή τους, διότι διαρκώς τροφοδοτούνται με νέα δεδομένα και επικαιροποιούνται, σε αντίθεση με το δικό μας σύστημα, που στην πράξη έχει ελάχιστα επικαιροποιηθεί...

Η εμπλοκή των πιστοποιημένων εκτιμητών στην εισήγηση για τον προσδιορισμό των τιμών ζώνης πάνω στις οποίες βασίζεται το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού, είναι μια ευκαιρία για την βελτίωση της διαφάνειας, της ισορροπίας και για τον εξορθολογισμό του συστήματος, το οποίο λόγω της πλημμελούς και επιλεκτικής επικαιροποίησης καθώς και της υιοθέτησης μη αντικειμενικών κριτηρίων δημιουργεί ανισότητες στην επιβάρυνση των φορολογουμένων. Αρκεί σαφώς να αναπροσαρμοστούν και οι λοιποί συντελεστές, και κυρίως οι φορολογικοί, και όχι μόνον η τιμή ζώνης……

ΠΙΝΑΚΕΣ

Παραθέτουμε πίνακες που εμφανίζουν τις πλέον χαρακτηριστικές διαφορές και στρεβλώσεις στη διαφοροποίηση των συντελεστών (άρα και των αξιών) για φόρο μεταβίβασης η για ΕΝΦΙΑ, και αναδεικνύουν την ανάγκη να αναθεωρηθεί αμέσως και πλήρως το όλο σύστημα των φορολογητέων αξιών των ακινήτων.

*Ο Πάνος  Χ. Χαραλαμπόπουλος είναι Πιστοποιημένος Εκτιμητής MRICS REV, Managing Director - SOLUM Property Solutions,  Chief Operating Officer – Protio και Ειδικός Σύμβουλος της ΠΟΜΙΔΑ.