Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων
Hellenic Property Federation
Κτηματολογικά προβλήματα στο Ηράκλειο Κρήτης. Του Γιώργου Κ. Αράπογλου, Δικηγόρου Ηρακλείου*
27/09/2021

*ΑΠΑΡΑΙΤΗΤΟΣ Ο ΕΛΕΓΧΟΣ ΤΙΤΛΩΝ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ!

*ΤΟ ΠΡΟΒΛΗΜΑ ΤΩΝ ΕΞ ΑΔΙΑΙΡΕΤΟΥ ΑΚΙΝΗΤΩΝ & Η ΛΥΣΗ ΤΟΥ

 

* Απαραίτητος ο έλεγχος των τίτλων ιδιοκτησίας!

Ολοι γνωρίζουμε ότι η προθεσμία για τη διόρθωση των αρχικών εγγραφών στο Κτηματολογικό Γραφείο Ηρακλείου, το οποίο σημειωτέον ξεκίνησε να λειτουργεί από τις 2-12-2010, αρχικά έληγε στις 31-12-2026. Όμως για λόγους ενιαίας ημερομηνίας λήξης της προθεσμίας αμφισβήτησης των πρώτων εγγραφών  όμως η προθεσμία αυτή συντμήθηκε στις 31-12-2022, όπως στις περισσότερες περιοχές της χώρας μας στις οποίες λειτουργεί Κτηματολογικό Γραφείο.

Όλοι οι ιδιοκτήτες είτε αυτοί βρίσκονται σε εξ αδιαιρέτου ακίνητα είτε όχι, θα πρέπει να ελέγξουν στο κατά τόπον αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο αν οι εγγραφές των ακινήτων τους είναι σωστές. Τα κτηματολογικά φύλλα που έχουν εκδοθεί πριν την ημερομηνία την 2-12-2010 δεν ισχύουν. Αυτά τα εξέδιδε η ανάδοχος εταιρία, για να υποβληθούν ενστάσεις διόρθωσης. Επίσης για να είναι σίγουροι οι ιδιοκτήτες, ότι το ακίνητό τους είναι δηλωμένο σωστά στους χάρτες του Κτηματολογίου πρέπει να το ελέγξουν με τοπογράφο ή πολιτικό μηχανικό, γιατί κατά το στάδιο των αρχικών δηλώσεων, ελάχιστοι ιδιοκτήτες προσκόμιζαν τοπογραφικά ή συντεταγμένες βάσει του συστήματος ΕΓΣΑ 87. Μέχρι την 31-12-2022: α) πρέπει να δηλωθούν και τα αδήλωτα ακίνητα που είναι άγνωστου ιδιοκτήτη, τα οποία μετά τη λήξη της πιο πάνω προθεσμίας θα περιέλθουν στην ιδιοκτησία του Δημοσίου και β) όσοι έχουν κτίσει οικοδομές σε εξ αδιαιρέτου οικόπεδα να ανεξαρτητοποιήσουν το οικόπεδο και να τακτοποιήσουν την αυθαίρετη οικοδομή για να μπορούν να τη μεταβιβάσουν είτε στα παιδιά τους είτε σε τρίτους.

Η μόνη ρεαλιστική λύση, όπως προαναφέρθηκε παραπάνω, είναι να ερευνήσει ο κάθε ιδιοκτήτης αυθαιρέτου αν μπορεί να ανεξαρτητοποιήσει μόνος του το τμήμα του οικοπέδου στο οποίο έχει κτίσει την οικοδομή, ώστε να μπορεί να μεταβιβάσει το αυτοτελές πλέον οικόπεδο του με την οικοδομή, χωρίς να εξαρτάται από την οικονομική δυνατότητα και τη διάθεση, των υπολοίπων συνιδιοκτητών του εξ αδιαιρέτου οικοπέδου. Σε πάμπολλες περιπτώσεις μπορεί ο καθένας ιδιοκτήτης να κινηθεί χωριστά από τους υπόλοιπους ιδιοκτήτες και να ανεξαρτητοποιήσει το οικόπεδό του, που σημαίνει επιπλέον από την πληρωμή των προστίμων τακτοποίησης και πληρωμή φόρου χρησικτησίας 3%.

Επιπλέον, για να λυθεί το πρόβλημα δεν μπορεί να γίνει αλλαγή της πολεοδομικής νομοθεσίας και να δημιουργηθούν μη άρτια και μη οικοδομήσιμα οικόπεδα εξαιτίας της ανεξαρτητοποίησης, ούτε να καταργηθούν οι διατάξεις κοινωνίας του Αστικού Κώδικα ώστε να μην χρειάζεται να συναινέσουν ή να ανεχτούν τη διαδικασία ανεξαρτητοποίησης οι συνιδιοκτήτες του μεγαλυτέρου οικοπέδου. Μπορεί όμως να καταργηθεί ο φόρος χρησικτησίας για όσους ιδιοκτήτες αυθαιρέτων ανεξαρτητοποιούν το ακίνητό τους και ταυτόχρονα τακτοποιούν την αυθαίρετη οικοδομή τους. Αυτή τη δύσκολη οικονομική περίοδο που βιώνουμε, οι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων που έχουν κτίσει σε εξ αδιαιρέτου οικόπεδα δεν μπορούν να επιβαρύνονται και με το κόστος της τακτοποίησης της οικοδομής και με το φόρο χρησικτησίας, με αποτέλεσμα το κράτος να μην έχει έσοδα ούτε από την τακτοποίηση ούτε από το φόρο χρησικτησίας. Θα ήταν πιο έξυπνο για το κράτος να καταργήσει το φόρο χρησικτησίας και να εισπράττει τα πρόστιμα της τακτοποίησης, αντί να μην εισπράττει τίποτα, το οποίο προτείνουμε ως τη μόνη ρεαλιστική και λογική λύση για την οριστική επίλυση του προβλήματος.

* Το πρόβλημα των εξ αδιαιρέτου ακινήτων και η λύση του.

Ένα από τα σημαντικότερα προβλήματα που αντιμετωπίζουν πολλές περιοχές της χώρας μεταξύ των οποίων και η Περιφερειακή Ενότητα Ηρακλείου είναι τα εξ αδιαιρέτου οικόπεδα, τα οποία έχουν μοιραστεί προφορικά και στα περισσότερα έχουν κατασκευαστεί αυθαίρετες οικοδομές. Ο πιο συνηθισμένος  λόγος που οι ιδιοκτήτες τους αγόρασαν ποσοστό εξ αδιαιρέτου ενός μεγαλύτερου ακινήτου, με δικαίωμα χρήσης συγκεκριμένου τμήματος είναι ότι το μεγαλύτερο αυτό ακίνητο ήταν κληροτεμάχιο που δόθηκε σε μικρασιάτες πρόσφυγες και απαγορευόταν η κατάτμησή του. Ένα μεγάλο λοιπόν τμήμα του δήμου Ηρακλείου είναι τέτοια κληροτεμάχια. Οι ιδιοκτήτες των τμημάτων των εξ αδιαιρέτου οικοπέδων χρησιμοποιούν τα τμήματα αυτά πάνω από 20 χρόνια με τα προσόντα της έκτακτης χρησικτησίας, δίχως όμως τα ακίνητα αυτά να έχουν εμπορική αξία καθώς δεν έχουν τη δυνατότητα να μεταβιβάσουν αυτά τα ακίνητα με συμβολαιογραφικό έγγραφο ούτε στα παιδιά τους, διατηρώντας απλά το δικαίωμα να κατοικούν στην οικοδομή που έχουν ανεγείρει στο εξ αδιαιρέτου οικόπεδο. Για να μπορέσουν όμως να αποκτήσουν την κυριότητα του τμήματος που χρησιμοποιούν,  να το καταχωρήσουν στο Κτηματολόγιο ή στο Υποθηκοφυλακείο ως αυτοτελές οικόπεδο, ώστε να μπορεί μεταβιβαστεί το οικόπεδο με την οικοδομή, θα πρέπει να τακτοποιηθεί η οικοδομή  και να γίνει διαδικασία ανεξαρτητοποίησης του τμήματος τους, δηλαδή να αναγνωριστούν κύριοι (ιδιοκτήτες) του συγκεκριμένου τμήματος. Στις περισσότερες περιπτώσεις ανεξαρτητοποίησης του τμήματος του εξ αδιαιρέτου οικοπέδου, μπορεί ο καθένας ιδιοκτήτης να κινηθεί χωριστά από τους υπόλοιπους ιδιοκτήτες και να ανεξαρτητοποιήσει το οικόπεδό του, που σημαίνει επιπλέον από την πληρωμή των προστίμων τακτοποίησης και πληρωμή φόρου χρησικτησίας 3%.

Οι ιδιοκτήτες αυτής της κατηγορίας ακινήτων, θα πρέπει να εξετάζουν με δικηγόρο και μηχανικό,  με πολλή προσοχή γιατί  υπάρχουν πολλά  λεπτά σημεία από νομικής και πολεοδομικής πλευράς της διαδικασίας ανεξαρτητοποίησης,  αν μπορεί το οικόπεδό τους να γίνει αυτοτελές, αλλιώς και αν ακόμα τακτοποιήσουν το αυθαίρετό τους δεν θα μπορούν να το μεταβιβάσουν στα παιδιά τους ή σε οποιοδήποτε τρίτο, αν δεν το ανεξαρτητοποιήσουν σωστά. Η τακτοποίηση χωρίς ανεξαρτητοποίηση, εξασφαλίζει τον ιδιοκτήτη από τον κίνδυνο να κατεδαφιστεί η αυθαίρετη οικοδομή και να του επιβληθεί πρόστιμο αυθαιρέτου. Επίσης αν έχουν επιβληθεί πρόστιμα  αυτά διαγράφονται.

Η προθεσμία για να γίνει η διαδικασία ανεξαρτητοποίησης λήγει και αυτή στις 31-12-2022 για τα ακίνητα που υπάγονται στο Κτηματολογικό Γραφείο Ηρακλείου. Ενόψει των ανωτέρω, αποτελεί πάγιο αίτημα της Ένωσης Ιδιοκτητών Ακινήτων Νομού Ηρακλείου (ΕΝ.ΙΔ.Α.Ν.Η.), η περαιτέρω παράταση της προθεσμίας οριστικοποίησης των αρχικών εγγραφών πέραν της 31-12-2022, προκειμένου οι ιδιοκτήτες σε εξ αδιαιρέτου οικόπεδα να έχουν τη δυνατότητα να ανεξαρτητοποιήσουν και να τακτοποιήσουν τα ακίνητα τους.

*Του Γιώργου Κ. Αράπογλου, Δικηγόρου Ηρακλείου, Υπεύθυνου Ενημέρωσης της Ενωσης Ιδιοκτητών Ακινήτων Ηρακλείου – Κρήτης.

πίσω στο αρχείο