Τη νομοθετική πρωτοβουλία τους για τον εκσυγχρονισμό των σχέσεων συνιδιοκτησίας στην Ελλάδα και ειδικότερα της ριζικής αναμόρφωσης του θεσμικού πλαισίου οριζόντιας- κάθετης ιδιοκτησίας, το οποίο χρονολογείται από το 1929, παρουσίασαν σήμερα ο Υπουργός Δικαιοσύνης, Γιώργος Φλωρίδης και ο Υφυπουργός Δικαιοσύνης, Ιωάννης Μπούγας.

Βασικός σκοπός είναι η απελευθέρωση και αξιοποίηση των ακινήτων, η αντιμετώπιση εκκρεμοτήτων της συνιδιοκτησίας και η ταχύτερη επίλυση διαφορών που προκύπτουν από αυτήν σήμερα. Η μεταρρύθμιση αυτή έρχεται σε συνέχεια του εκσυγχρονισμού του Κληρονομικού Δικαίου και στοχεύει στην προσαρμογή του ισχύοντος θεσμικού πλαισίου στα νέα κοινωνικοοικονομικά δεδομένα και τις σύγχρονες συνθήκες συμβίωσης.

Προς το σκοπό αυτό συστήνεται με απόφαση του Υπουργού Δικαιοσύνης Νομοπαρασκευαστική Επιτροπή, υπό την Αρεοπαγίτη Κωνσταντία Εμμανουηλίδου, με εξειδίκευση στο Εμπράγματο Δίκαιο, στο Δίκαιο του Κτηματολογίου και την Ακίνητη Ιδιοκτησία.

Όπως ανακοινώθηκε κατά την παρουσίαση, μέλος της Επιτροπής θα είναι και ο Πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ δικηγόρος κ. Στράτος Παραδιάς. Ο Πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ συνεχάρη την πολιτική ηγεσία του Υπουργείου Δικαιοσύνης για την σπουδαία αυτή πρωτοβουλία, αναφέροντας ότι για τις κυβερνήσεις διαχρονικά "το ζήτημα της συνιδιοκτησίας ήτα το σακούλι με τα φίδια που κανείς δεν έβαζε μέσα το χέρι του", για να λύσει τα πολλαπλά προβλήματα που όλο διογκώνονταν.    

Ο Υπουργός Δικαιοσύνης, Γιώργος Φλωρίδης κατά την παρουσίαση της νομοθετικής πρωτοβουλίας τόνισε: « Σχεδόν εκατό χρόνια μετά τον βασικό νόμο (3741/1929) για την οριζόντια ιδιοκτησία αποφασίσαμε να πάρουμε μια συνολική πρωτοβουλία που αφορά όλες τις εκκρεμότητες για την ιδιοκτησία και κυρίως την συνιδιοκτησία των Ελλήνων. Για να μπορέσουμε να εκσυγχρονίσουμε όλες τις σχετικές διατάξεις το πρώτο μεγάλο βήμα είναι να κωδικοποιήσουμε τη νομοθεσία, καθώς υπάρχουν περισσότερες από χίλιες διατάξεις, που είναι διασπαρμένες σε διάφορα νομοθετήματα. Στη συνέχεια να δημιουργήσουμε ένα σύγχρονο και λειτουργικό πλαίσιο για να μπορέσει η ιδιοκτησία που είναι δεσμευμένη να απελευθερωθεί και κυρίως να μπορεί ν’ αξιοποιηθεί, αφαιρώντας όλους τους περιορισμούς που υπάρχουν σήμερα. Έτσι, θα μπορέσουμε να καταστήσουμε χιλιάδες ιδιοκτησίες με κανονικούς τίτλους για να μπορούν οι πολίτες στη συνέχεια να αξιοποιήσουν την περιουσία τους, όπως νομίζουν.

Δεν υπάρχει πεδίο που να αφορά την ιδιοκτησία και την συνιδιοκτησία που δεν περιλαμβάνεται στη νομοθετική πρωτοβουλία και για την οποία έχουμε συστήσει Επιτροπή που θα εργαστεί με πρόεδρο την Αρεοπαγίτη, κ. Εμμανουηλίδου. Στόχος, είναι το έργο της Επιτροπής να ολοκληρωθεί μέχρι το επόμενο φθινόπωρο και  στο τέλος της χρονιάς να έχει νομοθετηθεί για πρώτη φορά, ο Κώδικας Ιδιοκτησίας στην Ελλάδα».

Ο Υφυπουργός Δικαιοσύνης, Ιωάννης Μπούγας, αναφέρθηκε στους βασικούς άξονες της νομοθετικής πρωτοβουλίας για ένα σύγχρονο, ενιαίο και λειτουργικό πλαίσιο συνιδιοκτησίας. Συγκεκριμένα αναφέρθηκε:

• Στην ενοποίηση των διάσπαρτων σε δεκάδες νομοθετήματα διατάξεων (ν. 3741/1929 κ.ά.) και προσαρμογή τους στα νέα κοινωνικοοικονομικά δεδομένα.
• Στη σύνδεση με το Εθνικό Κτηματολόγιο σε περιβάλλον Τεχνητής Νοημοσύνης και με το πολεοδομικό–περιβαλλοντικό δίκαιο, με τη συνεργασία του ΤΕΕ.
• Στην απλοποίηση της διαδικασίας ανοικοδόμησης κοινών οικοπέδων και καθ’ ύψος επέκτασης των υφιστάμενων οικοδομών.
• Στην ταχύτερη έκδοση αποφάσεων σε αγωγές διανομής και προσαρμογή των ρυθμίσεων στις νέες διατάξεις του κληρονομικού δικαίου.
• Στην απλοποίηση της λειτουργίας πολυκατοικιών - διευκόλυνση στη λήψη αποφάσεων μεταξύ των συνιδιοκτητών και στην τροποποίηση των υφιστάμενων κανονισμών.
• Στην παροχή τίτλων ιδιοκτησίας και δυνατότητα μεταβιβάσεων σε χιλιάδες εκκρεμείς υποθέσεις.

Ο υφυπουργός Δικαιοσύνης Ιωάννης Μπούγας, επισήμανε ιδιαιτέρως «σε λίγο κλείνει 100 χρόνια το νομοθετικό πλαίσιο και υπάρχει μια πανσπερμία νομοθετημάτων», ενώ χαρακτήρισε «τεράστιο» το οικονομικό αντικείμενο της μεταρρύθμισης. «Η επιτροπή θα περιλαμβάνει 4 μέλη από την ακαδημαϊκή κοινότητα, μέλη από θεσμικούς φορείς όπως ο κ. Παραδιάς, θα υπάρχει δικαστής που χειρίζεται τέτοια θέματα, εκπροσώπους από δικηγορικό και συμβολαιογραφικό σύλλογο, εκπρόσωπο του κτηματολογίου και του ΤΕΕ. Τα μέλη της επιτροπής θα είναι συνολικά 13», συμπλήρωσε ο κ. Μπούγας.

Ενδεικτικά ο υφυπουργός ανέφερε ότι στα ζητήματα της πολυκατοικίας μπορεί να δημιουργηθούν κατηγορίες παρεμβάσεων ανάλογα με την επικινδυνότητα και τις ανάγκες, αλλάζοντας τα ποσοστά που απαιτούνται για τη λήψη απόφασης. «Για παράδειγμα, δεν μπορεί η άρνηση ενός ενοίκου να αποτελεί τροχοπέδη για τη λύση κομβικού ζητήματος της πολυκατοικίας», σημείωσε χαρακτηριστικά ο κ. Μπούγας συμπληρώνοντας ότι πλέον διαχειριστές θα είναι δικηγόροι ή εταιρείες, αλλά και πως θα διασφαλιστεί να μη θιχτούν τα συνταγματικά κατοχυρωμένα δικαιώματα της ιδιοκτησίας.

«Μέχρι τώρα τις λύσεις έδιναν τα δικαστήρια, έχει συσσωρευτεί μια πολύ μεγάλη νομολογία για την επίλυση των θεμάτων αυτών, που δεν μπορεί όμως να υποκαταστήσει τη νομοθεσία. Θα χρησιμοποιήσουμε την εμπειρία της νομολογίας και θα την εναρμονίσουμε με τη νομοθεσία για τις πολεοδομίες και με ό,τι άλλο συνδέεται. Υπάρχει μια πραγματικότητα 100 ετών με διώροφα σπίτια, τώρα έχουμε χιλιάδες πολυκατοικίες. Δεν υπάρχει ιδανική νομοθεσία, αλλά αν καταφέρουμε να λύσουμε έστω και 5 θέματα είναι θετικό. Υπάρχουν άπειρες μπλοκαρισμένες ιδιοκτησίες από συνιδιοκτήτες, υπάρχουν κτίρια που εξαιτίας αυτού καταρρέουν! Οι περίφημες αγωγές διανομής που παίρνουν χρόνια στα δικαστήρια, τώρα, πλέον, θα δικάζονται σε ένα εξάμηνο», είπε ο υπουργός Δικαιοσύνης κ. Γιώργος Φλωρίδης.

Σύμφωνα με το υπουργείο Δικαιοσύνης, η νέα νομοθεσία θα αντιμετωπίσει αποτελεσματικά τις σύγχρονες προκλήσεις των σχέσεων συνιδιοκτησίας αλλά και θα ρυθμίσει αρμονικά την συγκατοίκηση των ελληνικών οικογενειών στις πολυκατοικίες, με διατάξεις και μέτρα, όπως:

• Εκσυγχρονισμός Κανονισμών: Διευκόλυνση της διαδικασίας τροποποίησης των κανονισμών πολυκατοικίας, οι οποίοι συχνά είναι απαρχαιωμένοι και δεν ανταποκρίνονται στις σημερινές ανάγκες.
• Ταχύτητα Επίλυσης Διαφορών: Ενίσχυση των μηχανισμών για την ταχύτερη και αποτελεσματικότερη επίλυση των διαφορών μεταξύ των συνιδιοκτητών, αποσυμφορώντας τα δικαστήρια.
• Νέες Μορφές Οικονομικής Δραστηριότητας: Ρύθμιση ζητημάτων που προκύπτουν από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων, η οποία συχνά αποτελεί σημείο τριβής μεταξύ των συνιδιοκτητών.

Ο εκσυγχρονισμός των σχέσεων συνιδιοκτησίας στην Ελλάδα αποτελεί, σύμφωνα με το υπουργείο , μια εξελισσόμενη και απολύτως αναγκαία διαδικασία:

«Ο Νόμος 5142/2024 έλυσε τον “γόρδιο δεσμό” των μικρών πολεοδομικών αποκλίσεων που μπλόκαραν χιλιάδες μεταβιβάσεις, εισάγοντας τον θεσμό της μονομερούς τροποποίησης της οριζόντιας ιδιοκτησίας» σημειώνουν προσθέτοντας πως με την επικείμενη συνολική μεταρρύθμιση του 2026, «θα δημιουργήσουμε ένα σύγχρονο, ευέλικτο και λειτουργικό πλαίσιο, ικανό να ανταποκριθεί στις προκλήσεις της σύγχρονης αστικής διαβίωσης της ελληνικής οικογένειας  αλλά και της ιδιοκτησίας και κτηματαγοράς».

Ο υφυπουργός του υπουργείου Δικαιοσύνης , Ιωάννης Μπούγας υπογράμμισε πως η παρέμβαση θα κινηθεί με απόλυτο σεβασμό στις συνταγματικές και τις ευρωπαϊκές διατάξεις που αφορούν την ιδιοκτησία και πρόσθεσε πως οι ρυθμίσεις θα έχουν «άμεσο σημαντικό και μεγάλο αντίκτυπο στην οικονομία».

Στόχοι της νομοθετικής πρωτοβουλίας

1. Κωδικοποίηση διατάξεων που αφορούν τη συνιδιοκτησία επί δομημένης ή μέλλουσας να δομηθεί επιφάνειας και είναι διάσπαρτες σε δεκάδες νομοθετήματα (ν. 3741/1929, ν.δ. 1024/1971, ν. 1562/1985 τα βασικά … στην Τράπεζα Πληροφοριών NOMOS είναι καταχωρισμένα για την οριζόντια ιδιοκτησία 1116 νομοθετήματα με πρόσφατο τον ν. 5306/8.6.2006 «Κώδικα Χωροταξίας – Πολεοδομίας Νικόλαος Ταγαράς») αλλά και ενσωμάτωση εθιμικών ρυθμίσεων (π.χ. Κυκλαδικό Έθιμο).
2. Επικαιροποίηση των ρυθμίσεων, π.χ. για τη σύσταση οριζοντίου και καθέτου ιδιοκτησίας, στα νέα κοινωνικοοικονομικά δεδομένα, ώστε ιδιοκτησίες που βρίσκονται στην αφάνεια (π.χ. διαμερίσματα αγορασμένα με προσύμφωνο τις δεκαετίες 1970-1980, δηλαδή πριν εισαχθεί ο τραπεζικός δανεισμός για την απόκτηση στέγης που επέβαλε, το οριστικό συμβόλαιο) να εμφανισθούν στο Εθνικό Κτηματολόγιο και να μπορούν στη συνέχεια να μεταβιβασθούν.
3. Εναρμόνιση των διατάξεων αφενός με το Εθνικό Κτηματολόγιο, που λειτουργεί σε περιβάλλον Τεχνητής Νοημοσύνης και αφετέρου με τις ρυθμίσεις πολεοδομικού-κτιριοδομικού-περιβαλλοντικού δικαίου και τούτο θα επιτευχθεί με την αγαστή συνεργασία του ΤΕΕ και του ΕΛΛΗΝΙΚΟΥ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟΥ στην κατάρτιση νομοσχεδίου.
4. Αξιοποίηση του «δικαιώματος υψούν» και «αδιάθετων ποσοστών», είτε με την ανακατανομή τους μεταξύ των συνιδιοκτητών με τροποποίηση της συστατικής πράξης, είτε απόδοσης στους οικοπεδούχους και τους καθολικούς τους διαδόχους.
5. Πρόβλεψη δυνατότητας -ανεξάρτητα από το αν το απαγορεύει ο Κανονισμός της πολυκατοικίας- της κατάτμησης ή της ένωσης οριζοντίων ιδιοκτησιών ώστε μεγάλα οροφοδιαμερίσματα να αξιοποιηθούν και να αντιμετωπισθεί έτσι το πρόβλημα της στέγασης στις μεγάλες πόλεις.
6. Ρυθμίσεις ώστε να ταυτιστούν η πραγματική κατάσταση με την κτηματολογική πραγματικότητα (π.χ. συγκροτήματα κατοικιών σε παραθεριστικές περιοχές που εμφανίζονται ως οριζόντιες ιδιοκτησίες, ενώ πρόκειται για αυτοτελή κτίσματα ανεγερθέντα σε γεωτεμάχιο εκτός σχεδίου), εφόσον δεν προσβάλλεται το περιβάλλον ισχύει ήδη για οικοδομές που κτίσθηκαν μέχρι το 2011. Με τον τρόπο αυτό θα διευκολυνθούν οι μεταβιβάσεις.
7. Τροποποίηση των δικονομικών διατάξεων που προβλέπουν τη λύση της κοινωνίας επί ακινήτου-ακινήτων με αυτούσια διανομή, όπως π.χ. να προβλέπεται για το παραδεκτό άσκησης της σχετικής αγωγής να επισυνάπτεται στο δικόγραφο τοπογραφικό χωρικών μεταβολών ή κάτοψη με βεβαίωση του μηχανικού περί μη αυθαιρέτων κατασκευών και υποβολή στην ηλεκτρονική βάση του ΕΛΛΗΝΙΚΟΥ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟΥ, ώστε να παίρνει (ΚΗΔ) κατά τα πρότυπα της κτηματολογικής δίκης χωρικών μεταβολών. Το ίδιο να ισχύει και για τον εναγόμενο, σε περίπτωση που προβάλει αμυντικούς ισχυρισμούς περί διαφορετικού τρόπου αυτούσιας διανομής. Με τον τρόπο αυτό θα επιταχυνθεί η έκδοση οριστικής απόφασης επί αγωγής διανομής.
8. Προσαρμογή των ρυθμίσεων της συνιδιοκτησίας στις νέες ρυθμίσεις του κληρονομικού δικαίου.
9. Πρόβλεψη ειδικής διαδικασίας είσπραξης κοινόχρηστων δαπανών, δημιουργία αποθεματικού και ασφάλιση οικοδομής.
10. Πέραν των ως άνω εμπράγματου χαρακτήρα ρυθμίσεων, τροποποίηση ενοχικού χαρακτήρα ρυθμίσεων, ώστε να λειτουργεί ευχερώς η κοινωνία-συγκυριότητα με τη λήψη αποφάσεων με πλειοψηφία 51% (σχετική τροποποίηση διατάξεων ν. 1562/1985 σε συνδυασμό με 785-805 ΑΚ) ιδίως σχετικά με την ανοικοδόμηση κοινού ακινήτου, τη συντήρηση της οικοδομής, την ενεργειακή της αναβάθμιση, την κατανομή κοινόχρηστων δαπανών κλπ. Ειδικότερα:

Βασικές Παθογένειες του Ισχύοντος Πλαισίου

• Απαρτία και Λήψη Αποφάσεων: Οι αυστηρές προϋποθέσεις πλειοψηφίας (έως και 100% για τροποποίηση κανονισμού) καθιστούν σχεδόν αδύνατη την εκτέλεση αναγκαίων επισκευών ή ενεργειακών αναβαμίσεων σε παλιές πολυκατοικίες.
• Διαχείριση Κοινοχρήστων: Η έλλειψη σαφούς νομοθεσίας για τον ορισμό και τις αρμοδιότητες του διαχειριστή οδηγεί συχνά σε αδιέξοδα και δικαστικές διαμάχες μεταξύ των ενοίκων.
• Ενεργειακή Αναβάθμιση: Δυσκολίες στην εγκατάσταση συστημάτων ΑΠΕ (π.χ. φωτοβολταϊκά στις στέγες), σταθμών φόρτισης ηλεκτρικών οχημάτων ή αντλιών θερμότητας λόγω διαφωνιών επί των κοινοχρήστων χώρων.

Προτεινόμενες λύσεις

• Απλοποίηση της Πλειοψηφίας: Μείωση του απαιτούμενου ποσοστού ψήφων για τη λήψη αποφάσεων, ιδίως για ζητήματα επισκευών, συντήρησης και ενεργειακής αναβάθμισης των κτιρίων.
• Θεσμική Κατοχύρωση του Διαχειριστή: Θέσπιση σαφέστερων κανόνων για τα καθήκοντα, τη νομιμοποίηση και τις υποχρεώσεις όσων διαχειρίζονται τα κτίρια.
• Εκσυγχρονισμός Κανονισμών: Εισαγωγή σύγχρονων, πρότυπων κανονισμών λειτουργίας που θα προσαρμόζονται στο σήμερα. Οι αλλαγές αυτές είναι απολύτως απαραίτητες για τη διασφάλιση της αξίας των ακινήτων, τον περιορισμό των διενέξεων στα ελληνικά νοικοκυριά και την προώθηση των σύγχρονων στόχων για την ενεργειακή απόδοση των κτιρίων.

Δείτε εδώ όλες τις λεπτομέρειες της σημαντικής αυτής παρουσίασης.