Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων
Hellenic Property Federation

ΕΝΗΜΕΡΩΣΗ

ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ

ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ

ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗ ΚΤΙΡΙΩΝ

ΤΕΧΝΙΚΑ ΘΕΜΑΤΑ

Διαφορές Συνιδιοκτητών - Διαμεσολάβηση

Σε κάθε πολυκατοικία όπου αναγκαστικά συγκατοικούν άνθρωποι με διαφορετική συμπεριφορά και νοοτροπία μεταξύ τους, αναπόφευκτα δημιουργούνται διαφορές και συγκρούσεις οι οποίες χρήζουν επίλυσης.

Φυσικά ο καλύτερος δρόμος είναι εκείνος της συνεννόησης και της συνεργασίας, ιδίατερα μεταξύ ανθρώπων που κοινό τους συμφέρον είναι η εύρυθμη λειτουργία του κτιρίου στο οποίο όλοι συγκατοικούν. Οι διαφορές των συνιδιοκτητών πρέπει πάντοτε να επιλύονται φιλικά μέαα στις γενικές συνελεύσεις των πολυκατοικιών.

Σε περίπτωση όμως που αυτό δεν καθίσταται δυνατόν, η τελική λύση δίνεται από την προσφυγή στη Δικαιοσύνη.

Ας μην νομίσει όμως κάποιος ότι αυτό είναι κάτι απλό, εύκολο, γρήγορο και ανέξοδο.

Σύμφωνα με την Πολιτική Δικονομία, οι διαφορές συνιδιοκτητών μεταξύ τους ή με το διαχειριστή της πολυκατοικίας επιλύονται από τα κατά τόπους αρμόδια Μονομελή Πρωτοδικεία, μετά από αγωγή των ενδιαφερομένων. Στις διαφορές αυτές κατατάσσονται συνήθως αμφισβητήσεις για τις θέσεις στάθμευσης, τις καταλήψεις κοινοχρήστων χώρων, τη συμμετοχή στις κοινόχρηστες δαπάνες, τη λογοδοσία διαχειριστή κλπ.

Ομως, μετά από πρόταση της ΠΟΜΙΔΑ που έγινε δεκτή, ειδικά οι διαφορές για μη καταβολή κοινοχρήστων για ποσά ύψους έως και 20.000 ευρώ επιλύονται από τα κατά τόπους Ειρηνοδικεία. Αυτό καθιστά τη διαδικασία διεκδίκησης των οφειλομένων από τους διαχειριστές πολυκατοικιών ταχύτερη και οικονομικότερη.

Οι αξιώσεις των διαχειριστών για μη καταβληθέντα κοινόχρηστα παραγράφονται στην πενταετία. Οι διαχειριστές όμως έχουν την ευχέρεια της έκδοσης και διαταγής πληρωμής εναντίον των κακοπληρωτών συνιδιοκτητών, εφόσον όμως προσκομίσουν τις μηχανογραφικές ειδοποιήσεις των οφειλομένων κοινοχρήστων καθώς και φωτοτυπίες από όλα τα δικαιολογητικά δαπανών των οποίων η πληρωμή καθυστερείται. Σε κάθε τέτοια περίπτωση είναι αναγκαίο να έχει προηγηθεί σύγκληση γενικής συνέλευσης των συνιδιοκτητών με θέμα τη λήψη μέτρων εναντίον όσων αρνούνται να πληρώσουν και ρητή εντολή προς το διαχειριστή να προβεί σε δικαστικές ενέργειες εναντίον τους. Για την ενεργητική νομιμοποίηση του διαχειριστή απαιτείται πάντοτε πρακτικό νόμιμης εκλογής του από τη γενική συνέλευση των συνιδιοκτητών. Δείτε και τυπώστε το σχετικό υπόδειγμα πρακτικού γενικής συνέλευσης από τη Σελίδα Μελών της ιστοσελίδας μας!

ΥΠΟΧΡΕΩΤΙΚΗ Η ΔΙΑΜΕΣΟΛΑΒΗΣΗ ΣΤΙΣ ΔΙΑΦΟΡΕΣ ΣΥΝΙΔΙΟΚΤΗΤΩΝ!

Με τον νόμο 4512/2018 καθιερώθηκε ως υποχρεωτική η διαμεσολάβηση σε όλες τις διαφορές μεταξύ συνιδιοκτητών και διαχειριστών πολυκατοικιών, η οποία είχε νομοθετηθεί να αρχίσει η εφαρμογή της από την 17η Οκτωβρίου 2018, αλλά ανεστάλη επ΄αόριστο. Η διαδικασία αυτή θα αποτελεί προαπαιτούμενο σε κάθε τέτοια διαφορά. Δυστυχώς η ρύθμιση αυτή συμπεριλαμβάνει και τις διαφορές από μη καταβολή κοινοχρήστων, για τις οποίες η υπαγωγή στην προδικασία αυτή αποτελεί για τους διαχειριστές πολυκατοικιών ένα ακόμη εμπόδιο, από πλευράς απώλειας χρόνου αλλά και δαπάνης, για την είσπραξη των κοινοχρήστων. Γι΄αυτό και η ΠΟΜΙΔΑ έχει ζητήσει την εξαίρεση των διαφορών αυτών από την υποχρεωτική διαμεσολάβηση.

Υποχρεωτική πλέον η διαμεσολάβηση για τις διαφορές συνιδιοκτητών, καθώς και η υποχρέωση ενημέρωσης από τον πληρεξούσιο δικηγόρο για αυτές!

Α. Επί ποινή απαραδέκτου της συζήτησης του ενδίκου βοηθήματος, οι παρακάτω ιδιωτικές διαφορές υπάγονται στη διαδικασία της διαμεσολάβησης: α) Οι διαφορές ανάμεσα στους ιδιοκτήτες ορόφων ή διαμερισμάτων από τη σχέση οροφοκτησίας, οι διαφορές από τη λειτουργία απλής και σύνθετης κάθετης ιδιοκτησίας, οι διαφορές αφενός ανάμεσα στους διαχειριστές ιδιοκτησίας κατ` ορόφους και κάθετης ιδιοκτησίας και αφετέρου στους ιδιοκτήτες ορόφων, διαμερισμάτων και κάθετων ιδιοκτησιών, καθώς επίσης και διαφορές που εμπίπτουν στο ρυθμιστικό πεδίο των άρθρων 1003 έως 1031 του ΑΚ. ............

Β.. Άμα το ανεπιτυχές πέρας της διαδικασίας διαμεσολάβησης και της σύνταξης του σχετικού πρακτικού, κάθε μέρος της διαφοράς προσκομίζει αυτό στο δικαστήριο, επί ποινή απαραδέκτου της συζήτησης. Το ίδιο δικαίωμα έχει κάθε μέρος της διαφοράς για κάθε κεφάλαιο των απαιτήσεών του το οποίο δεν συζητήθηκε στη διαδικασία της διαμεσολάβησης από υπαιτιότητα του άλλου μέρους, καίτοι αυτό υπαγόταν υποχρεωτικά στη διαδικασία της διαμεσολάβησης ανεξαρτήτως του αποτελέσματος αυτής. Αν το ένα μέρος της διαφοράς δεν προσέρχεται στη διαδικασία της διαμεσολάβησης, παρότι έχει κληθεί προς τούτο με ηλεκτρονικό ταχυδρομείο ή τηλεομοιοτυπία (φαξ) ή συστημένη επιστολή, ο διαμεσολαβητής συντάσσει πρακτικό και το άλλο μέρος προσκομίζει αυτό στο Δικαστήριο κατά τη συζήτηση της αγωγής ή άλλου ένδικου βοηθήματος. Στην τελευταία περίπτωση, με την απόφαση του Δικαστηρίου που επιλαμβάνεται της διαφοράς, δύναται να επιβληθεί στο διάδικο μέρος που δεν προσήλθε στη διαδικασία της διαμεσολάβησης, αν και κλήθηκε προς τούτο, όπως ανωτέρω, χρηματική ποινή, η οποία δεν μπορεί να είναι κατώτερη από εκατόν είκοσι (120) ευρώ και μεγαλύτερη από τριακόσια (300) ευρώ, συνεκτιμωμένης της εν γένει συμπεριφοράς του στη μη προσέλευση στη διαδικασία της διαμεσολάβησης και επιπλέον χρηματική ποινή μέχρι ποσοστού 0,2% επί του αντικειμένου της διαφοράς ανάλογα με την έκταση της ήττας αυτού. Οι χρηματικές ποινές του προηγούμενου εδαφίου περιέρχονται στο ΤΑ.Χ.ΔΙ.Κ. στο οποίο κοινοποιείται με επιμέλεια του γραμματέα του Δικαστηρίου αντίγραφο της απόφασης.

Γ. .. Υποχρέωση ενημέρωσης από τον δικηγόρο. Πριν από την προσφυγή στο δικαστήριο, ο πληρεξούσιος δικηγόρος οφείλει να ενημερώσει τον εντολέα του εγγράφως, για τη δυνατότητα απόπειρας διαμεσολαβητικής διευθέτησης της διαφοράς, εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις προσφυγής σε διαμεσολάβηση, καθώς και για την τυχόν υποχρεωτική υπαγωγή της διαφοράς ή μέρους αυτής στη διαδικασία της διαμεσολάβησης επί ποινή απαραδέκτου της συζήτησης του ενδίκου βοηθήματος. Το ενημερωτικό έγγραφο, το οποίο συντάσσεται από την Κεντρική Επιτροπή Διαμεσολάβησης μετά την σύσταση και έναρξη λειτουργίας της, συμπληρώνεται και υπογράφεται από τον εντολέα και τον πληρεξούσιο δικηγόρο του και κατατίθεται με το εισαγωγικό δικόγραφο της αγωγής ή άλλου ένδικου βοηθήματος επί ποινή απαράδεκτου της συζήτησής του.

4. Διαδικασία Προσφυγής στη Διαμεσολάβηση.

Α. Για τις διαφορές της παραγράφου 1 του παρόντος άρθρου, ο δικηγόρος του αιτούμενου δικαστική προστασία υποχρεούται, ανεξάρτητα από την αξία του ένδικου αντικειμένου, να υποβάλλει σε διαμεσολαβητή από τη λίστα διαπιστευμένων διαμεσολαβητών του Υπουργείου Δικαιοσύνης, Διαφάνειας και Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων, αίτημα προσφυγής στη διαδικασία της διαμεσολάβησης, παραδίδοντάς του συμπληρωμένο ενημερωτικό έντυπο, το οποίο συντάσσεται από την Κεντρική Επιτροπή Διαμεσολάβησης μετά τη σύσταση και έναρξη λειτουργίας της. Ο διαμεσολαβητής γνωστοποιεί στο άλλο ή στα άλλα μέρη το κατά τα ανωτέρω αίτημα προσφυγής στη διαδικασία της διαμεσολάβησης και συνεννοείται με αυτά για την ημερομηνία και τον τόπο διεξαγωγής της συνεδρίας διαμεσολάβησης. Η γνωστοποίηση μπορεί να γίνει εγγράφως με συστημένη επιστολή ή ηλεκτρονικά ή με κάθε άλλο νόμιμο τρόπο, αρκεί να αποδεικνύεται το περιεχόμενό της και η ημερομηνία της «, καθώς και η βεβαιότητα παραλαβής». Η συνεδρία λαμβάνει χώρα το αργότερο εντός δεκαπέντε (15) ημερών από την επομένη της γνωστοποίησης της αίτησης του προσφεύγοντος στο άλλο ή τα άλλα μέρη, ενώ η διαμεσολάβηση θα πρέπει να έχει ολοκληρωθεί εντός των επομένων τριάντα (30) ημερών, που εκκινούν από την επομένη της λήξης της ανωτέρω προθεσμίας. Τα μέρη δύνανται να συμφωνούν παράταση της προθεσμίας των τριάντα (30) ημερών για χρονικό διάστημα που δεν υπερβαίνει τις τριάντα (30) ημέρες. Το χρονικό διάστημα από 1 έως 31 Αυγούστου δεν υπολογίζεται στις παραπάνω προθεσμίες. Τα μέρη παρίστανται υποχρεωτικά, μετά των πληρεξούσιων δικηγόρων τους πλην των περιπτώσεων των καταναλωτικών διαφορών και μικροδιαφορών.

Β. Αν δεν είναι δυνατή η φυσική παρουσία αμφοτέρων των μερών και του διαμεσολαβητή στον ίδιο τόπο και χρόνο, η συνεδρία της διαμεσολάβησης μπορεί να πραγματοποιηθεί με τη διαδικασία της τηλεδιάσκεψης μέσω ηλεκτρονικού υπολογιστή ή άλλου συστήματος τηλεδιάσκεψης, στο οποίο έχει πρόσβαση το άλλο ή τα άλλα μέρη της διαφοράς. Η διαδικασία τηλεδιάσκεψης μπορεί να πραγματοποιείται και μέσω γραφείου άλλου διαπιστευμένου διαμεσολαβητή που εδρεύει στον τόπο της κατοικίας, εγκατάστασης ή έδρας του άλλου ή των άλλων μερών της διαφοράς. Η διαδικασία της τηλεδιάσκεψης μπορεί να πραγματοποιηθεί και μέσω ηλεκτρονικής πλατφόρμας, η οποία εγκρίνεται με κοινή απόφαση των Υπουργών Οικονομίας και Ανάπτυξης, Οικονομικών και Δικαιοσύνης, Διαφάνειας και Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων και ρυθμίζει κάθε αναγκαία τεχνική, διοικητική ή άλλη λεπτομέρεια.

Γ. Αν κατά την αρχική συνεδρία της διαμεσολάβησης τα μέρη της διαφοράς δεν συμφωνήσουν να προχωρήσουν σε διαδικασία διαμεσολάβησης, τότε θεωρείται ότι έχει πληρωθεί η υποχρέωση του παρόντος άρθρου και συντάσσεται πρακτικό.

5. Η υποχρεωτική υπαγωγή στη διαδικασία της διαμεσολάβησης δεν εφαρμόζεται όταν η πρόσκληση για προσφυγή σε αυτή περιλαμβάνει πρόσωπο ή πρόσωπα αγνώστου διαμονής.

6. Σε κάθε περίπτωση, η διαδικασία της διαμεσολάβησης δεν μπορεί να υπερβαίνει συνολικά τις είκοσι τέσσερις (24) ώρες, εκτός εάν τα μέρη συμφωνήσουν διαφορετικά.

7. Αν συναφθεί συμφωνία υπαγωγής στη διαμεσολάβηση, σύμφωνα με τις ρυθμίσεις του παρόντος νόμου, ακολουθείται η διαδικασία της παραγράφου 4 του παρόντος άρθρου.

Δείτε τη συνημμένη παρουσίαση για τη Διαμεσολάβηση στις διαφορές συνιδιοκτητών που παρουσίασε σε ενημερωτικό σεμινάριο της ΠΟΜΙΔΑ η Διαμεσολαβήτρια Δικηγόρος κα Πόλυ Τσιτσώνηtsitsoni@businessingreece.gr .