Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων
Hellenic Property Federation

ΕΝΗΜΕΡΩΣΗ

ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ

ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ

ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗ ΚΤΙΡΙΩΝ

ΤΕΧΝΙΚΑ ΘΕΜΑΤΑ

Διατηρητέα Κτήρια: Τι πρέπει να γνωρίζουν οι ιδιοκτήτες τους

Η προστασία των μνημείων και των διατηρητέων κτιρίων προβλέπεται από το Σύνταγμα (άρθρο 24 παράγραφος 6), το οποίο αφήνει στο νομοθέτη την ευχέρεια να καθορίσει τους περιορισμούς της ιδιοκτησίας, αλλά και τον τρόπο και το είδος της αποζημίωσης των ιδιοκτητών. Δυστυχώς όμως στην πράξη, ουδεμία μέριμνα και ουσιαστική κρατική βοήθεια υφίσταται για τους ιδιοκτήτες των διατηρητέων κτηρίων και μνημείων, τα οποία είναι κυριολεκτικά αφημένα στην τύχη τους....

Η μόνη προσπάθεια για το θέμα αυτό γίνεται σήμερα από τον Πανελλήνιο Σύλλογο Iδιοκτητών Διατηρητέων Κτηρίων και Μνημείων που είναι μέλος της ΠΟΜΙΔΑ, με κύριο σκοπό τον συντονισμό των  προσπαθειών για διάσωση και επισκευή τους, σύμφωνα με το άρθρο 24 παρ. 6 εδ. 2 του Συντάγματος, του άρθρου 20 του Ν. 3028/2002 περί «Προστασίας Αρχαιοτήτων - Πολιτιστικής Κληρονομιάς»  και του Ν.2039/1992 «Κύρωση της Σύμβασης για την προστασία της Αρχιτεκτονικής Κληρονομιάς της Ευρώπης», για τη διατήρηση της αρχιτεκτονικής μας κληρονομιάς, με τη συμμετοχή και σημαντικών επώνυμων στελεχών της ελληνικής κοινωνίας που είναι ιδιοκτήτες διατηρητέων και ιστορικών κτιρίων. Ο Σύλλογος καλεί όλους τους ενδιαφερόμενους ιδιοκτήτες τέτοιων κτιρίων, χαρακτηρισμένων με υπουργικές αποφάσεις (ΦΕΚ)  ή του Υπουργείου Πολιτισμού ή του Υπουργείου ΠΕΧΩΔΕ, να δηλώσουν το ενδιαφέρον για εγγραφή τους στο σωματείο αυτό και συμμετοχή στη δράση του, γνωστοποιώντας τα στοιχεία  κατασκευής και το ΦΕΚ χαρακτηρισμού του ακινήτου τους.

Εκπρόσωπος του Δ.Σ. του Συλλόγου βρίσκεται στα Γραφεία της ΠΟΜΙΔΑ, Σοφοκλέους 15 και Αιόλου, Αθήνα, 4ος όρφος, κάθε Πέμπτη απόγευμα 5-7 μ.μ. Πληρ. 210 3213211. μ


ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ ΚΗΡΥΞΗΣ

Α. ΔΙΑΤΗΡΗΤΕΑ:

Η κήρυξη των διατηρητέων γίνεται σύμφωνα με το άρθρο 4 του ν. 1577/1985, όπως ισχύει σήμερα και μπορεί να αφορά:
1. οικισμούς ή τμήματα πόλεων ή ζώνες ιδιαιτέρου κάλλους, φυσικούς σχηματισμούς, ζώνες προστασίας παραδοσιακών συνόλων και περιοχές που έχουν ανάγκη από ιδιαίτερη προστασία και γίνεται με Π.Δ/γμα που εκδίδεται με πρόταση του ΥΠΕΧΩΔΕ.
2. κτίρια, τμήματα κτιρίων, συγκροτήματα κτιρίων, μεμονωμένα στοιχεία (π.χ. αυλές, κήποι, πόρτες, πηγάδια, κρήνες λιθόστρωτα, δένδρα κ.λ.π.) με απόφαση του ΥΠΕΧΩΔΕ
3. ειδικούς όρους και περιορισμούς δόμησης ή χρήσης σε όμορα ακίνητα διατηρητέων με απόφαση του ΥΠΕΧΩΔΕ. Για τα νησιά του Αιγαίου αρμόδιος είναι ο Υπουργός Αιγαίου.
Η κήρυξη του διατηρητέου γίνεται με αίτηση του ιδιοκτήτη ή οίκοθεν από το ΥΠΕΧΩΔΕ. Προ της κηρύξεως συντάσσεται αιτιολογική έκθεση από το Τμήμα Παραδοσιακών Οικισμών, η οποία αποστέλλεται στο Δήμο για να την αναρτήσει στο Δημοτικό κατάστημα και να τη δημοσιεύσει στον τοπικό τύπο. Από τη δημοσίευση ο ενδιαφερόμενος έχει προθεσμία 20 ημερών να υποβάλει τις αντιρρήσειςτου. Αν ο Δήμος παραλείψει να αναρτήσει και να δημοσιεύσει την αιτιολογική έκθεση η διαδικασία συνεχίζεται νόμιμα μετά παρέλευση ενός μηνός. Αν η αιτιολογική έκθεση αποσταλεί στον ενδιαφερόμενο, μπορεί να προβάλλει αντιρρήσεις σε προθεσμία ενός μηνός. Εν συνεχεία υπογράφεται απόφαση του ΥΠΕΧΩΔΕ και δημοσιεύεται στο ΦΕΚ.

ΠΡΟΣΟΧΗ: Από την έναρξη της διαδικασίας χαρακτηρισμού διατηρητέου δεν επιτρέπεται η εκτέλεση οικοδομικών εργασιών. Οποιαδήποτε αλλαγή, αλλοίωση ή καταστροφή του διατηρητέου ακόμη και αν οφείλεται σε σεισμό, πυρκαϊά, πλημμύρα ή κατεδάφιση δημιουργεί την υποχρέωση στον ιδιοκτήτη να το επανακατασκευάσει στην αρχική του μορφή!

Β. ΜΝΗΜΕΙΑ: Η κήρυξη των μνημείων γίνεται από τον Υπουργό Πολιτισμού σύμφωνα με το άρθρο 6 του ν. 3028/2002 και αφορά πολιτιστικά αγαθά μεταγενέστερα του 1830 που έχουν ιδιαίτερη πολεοδομική, κοινωνική, εθνολογική, λαογραφική, τεχνική, βιομηχανική ή εν γένει ιστορική, καλλιτεχνική ή επιστημονική σημασία. Η διατύπωση είναι ευρύτατη και μπορεί να αφορά όχι μόνον κτίρια, αλλά και οικόπεδα και οποιαδήποτε ανθρώπινη ή φυσική κατασκευή.
Η κήρυξη του μνημείου γίνεται με εισήγηση του Τμήματος Νεωτέρων Μνημείων του Υπουργείου Πολιτισμού, η οποία κοινοποιείται στον ιδιοκτήτη. Αν δεν είναι δυνατόν να βρεθεί ο ιδιοκτήτης η εισήγηση δημοσιεύεται σε μία ημερήσια ή εβδομαδιαία εφημερίδα της πρωτεύουσας του νομού και τοιχοκολλάται στο ακίνητο. Ο ιδιοκτήτης έχει προθεσμία δύο μηνών να προβάλλει τις αντιρρήσεις του από την κοινοποίηση ή την τοιχοκόλληση. Ακολούθως η εισήγηση περνά από το Συμβούλιο Νεωτέρων Μνημείων και υπογράφεται απόφαση από τον Υπουργό Πολιτισμού, που δημοσιεύεται στο ΦΕΚ.

Φορολογικά. Η μόνη φορολογική "ελάφρυνση" που ισχύει σήμερα είναι ότι η ιδιότητα ενός κτηρίου ως διατηρητέου ή μνημείου συνεπάγεται απαλλαγή του από το συμπληρωματικό φόρο του ΕΝΦΙΑ, μόνον αν είναι ηλικίας άνω των 100 ετών! 


Η ΠΟΜΙΔΑ δεν διαφωνεί στην ανάγκη διατήρησης της πολιτιστικής μας κληρονομιάς, όμως αυτό δεν μπορεί να γίνεται αποκλειστικά εις βάρος των ιδιοκτητών τους, αλλά με δαπάνη του κοινωνικού συνόλου!


ΤΙ ΠΡΕΠΕΙ ΝΑ ΓΝΩΡΙΖΟΥΝ ΟΙ ΙΔΙΟΚΤΗΤΕΣ ΓΙΑ ΤΗΝ ΕΠΙΣΚΕΥΗ ΤΩΝ ΔΙΑΤΗΡΗΤΕΩΝ ΚΤΙΡΙΩΝ ΤΟΥΣ
1. Ο ιδιοκτήτης του διατηρητέου κτιρίου φέρει όλες τις νόμιμες υποχρεώσεις της ιδιοκτησίας του ακινήτου του (πληρωμή όλων των φόρων, εισφορών και τελών για την έκδοση άδειας οικοδομής, καταβολή τέλους καταλήψεως πεζοδρομίου στο Δήμο, Ι.Κ.Α. κ.λ.π.).
2. Η μελέτη της επισκευής πρέπει να εγκριθεί από πολυμελείς επιτροπές του Υπουργείου Πολιτισμού ή του ΥΠΕΧΩΔΕ ή άλλων αρμοδίων Υπουργείων (Αιγαίου, Μακεδονίας - Θράκης), οι οποίες μπορούν να απορρίψουν μέρος ή και το σύνολο ή να επιβάλλουν οποιαδήποτε άλλη ρύθμιση. Για το λόγο αυτό είναι σκόπιμο η μελέτη να γίνεται σε συνεργασία με τον εισηγητή της μελέτης στην επιτροπή, χωρίς αυτό να σημαίνει ότι είναι σίγουρη η έγκρισή της.
3. Ό,τι αλλαγές προκύψουν κατά τη διάρκεια της επισκευής είναι σκόπιμο να υποβληθούν στην αρμόδια υπηρεσία για έγκριση.
4. Σε όλα τα συμφωνητικά που θα υπογραφούν με τα συνεργεία να αναγράφεται ότι το κτίριο είναι διατηρητέο.
5. Πολλά από τα συνεργεία που θα χρησιμοποιηθούν πρέπει να είναι εξειδικευμένα και κοστίζουν σημαντικά ακριβότερα.
6. Η δαπάνη του Ι.Κ.Α. θα είναι πολύ μεγαλύτερη από αυτή μιας συνηθισμένης κατασκευής.
7. Όσοι διακόψουν την παροχή ηλεκτρικού ρεύματος και πάρουν εργοταξιακό ρεύμα, για να ηλεκτροδοτηθεί το κτίριό τους μετά την επισκευή, θα χρειαστούν βεβαίωση από τη Δ.Ο.Υ. που φορολογούνται, η οποία συνήθως ζητά τιμολόγια ανά εργασία όπως στις καινούργιες κατασκευές, δικαιολόγηση της δαπάνης επισκευής από τα εισοδήματα του ιδιοκτήτη (πόθεν έσχες) και διάφορα άλλα! Για το λόγο αυτό συνιστάται να μη διακόπτεται η παλαιά παροχή ηλεκτρικού ρεύματος.
8. Αν προβλέπεται ότι η δαπάνη αποκατάστασης του διατηρητέου θα υπερβεί τα εύλογα όρια, να τηρηθεί αναλυτικό ημερολόγιο εργασιών και πλήρης σειρά παραστατικών, ώστε ενδεχομένως να μπορεί να ασκηθεί αγωγή κατά του Δημοσίου για το υπερβάλλον κόστος.


ΔÅÉÄÉÊÏ ÈÅÌÁ-ÄÉÁÔÇÑÇÔÅÁ ÊÔÇÑÉÁ 6ÏÕ ÄÉÁÌÅÑÉÓÌÁÔÏÓ ÁÈÇÍÁÓΙΑΤΗΡΗΤΕΑ ΚΤΗΡΙΑ: η διαδικασία κήρυξης στον νόμο και την πράξη, οι υποχρεώσεις και τα δικαιώματα των ιδιοκτητών, τα οφέλη και τα μειονεκτήματα για τους ιδιοκτήτες

 Γράφει η Αθηνά – Μαρκία Δούφου, Δικηγόρος Θεσσαλονίκης.

Από τη νομική ιστοσελίδα www.curia.gr 

Σύμφωνα με το άρθρο 24 παρ. 6 του Συντάγματος, σαφώς επιτάσσεται ότι: « Tα μνημεία, oι παραδoσιακές περιoχές και τα παραδoσιακά στoιχεία πρoστατεύoνται από τo Kράτoς.Nόμoς θα oρίσει τα αναγκαία για την πραγματoπoίηση της πρoστασίας αυτής περιoριστικά μέτρα της ιδιoκτησίας, καθώς και τoν τρόπo και τo είδoς της απoζημίωσης των ιδιoκτητών».

Από αυτήν την συνταγματική επιταγή διαφαίνεται το αυξημένο ενδιαφέρον της Πολιτείας να προστατευθεί το πολιτιστικό περιβάλλον, που αφορά στην ιστορική, καλλιτεχνική,τεχνολογική και εν γένει πολιτιστική μας κληρονομιά. Μάλιστα η προστασία αυτή πρέπει να είναι συνεχής και κατάλληλη για αυτόν τον σκοπό, για αυτό δίνεται η δυνατότητα στην Διοίκηση επιβολής ιδιαίτερων μέτρων, που αποσκοπούν στην αποφυγή βλάβης αλλοιώσεως ή υποβαθμίσεως του πολιτιστικού περιβάλλοντος . 1.

Και είναι φυσικά το μόνο σίγουρο, ότι η πολιτιστική μας κληρονομιά δεν καθρεφτίζεται μόνο σε αρχαιολογικούς χώρους, σε μουσεία ή μνημεία, αλλά ακόμα και σε μεμονωμένα κτήρια ή σε σύνολα οικισμών.

Δυνάμει λοιπόν της ανωτέρω συνταγματικής επιταγής, συμπεριελήφθη στο ν. 1577/85 (Γενικός Οικοδομικός Κανονισμός), όπως αυτός τροποποιήθηκε και συμπληρώθηκε με το άρθρο 3 ν. 2300/1995, το άρθρο 3 ν. 2831/2000 και το ν. 3044/2002 και ν. 4067/2012, το άρθρο 4 παρ. 2. όπου προβλέπεται η διαδικασία κήρυξης ενός κτίσματος ως διατηρητέου.

Φαινομενικά η διαδικασία είναι απλή, όμως σε μία προσεκτικότερη προσέγγιση διακρίνεται ότι χαρακτηρίζεται στο αρχικό τουλάχιστον στάδιο από μεγάλη ευρύτητα, τόσο ως προς πόση διακριτική ευχέρεια έχει η Διοίκηση ως προς τον χαρακτηρισμό ενός κτίσματος ως διατηρητέου με ό,τι αυτό συνεπάγεται, αλλά και ως προς την γνωστοποίηση έναρξης της διαδικασίας προς τους ενδιαφερόμενους ιδιοκτήτες.

Με την συγκεκριμένη διάταξη δίνεται νομοθετική εξουσιοδότηση στην Διοίκηση (ήτοι είτε στον Υπουργό ΠΕΧΩΔΕ είτε στον αρμόδιο κατά περίπτωση Υπουργό, ο οποίος μπορεί να είναι πχ ο Υπουργός Πολιτισμού, ή ο Υπουργός Μακεδονίας – Θράκης κλπ), όπως προβεί, μετά από αιτιολογημένη έκθεση της αρμόδιας Υπηρεσίας του Υπουργείου, στην έκδοση απόφασης για τον χαρακτηρισμό, η οποία δημοσιεύεται στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως. Η διάταξη αυτή κρίθηκε συνταγματική2, καθώς θεωρήθηκε ότι συνάδει με την συνταγματική επιταγή για αυξημένη προστασία του πολιτιστικού περιβάλλοντος, ενώ παράλληλα θεωρείται ότι η Διοίκηση, με το να θέτει ειδικούς όρους προστασίας και περιορισμούς δόμησης και χρήσης κατά περίπτωση και κατά παρέκκλιση από τις διατάξεις του ΓΟΚ, εφόσον αυτοί είναι εξοπλισμένοι με την απαραίτητη αιτιολογία που προκύπτει από την φύση, την θέση και την χρήση του κτηρίου, δεν ξεφεύγει από τα πλαίσια εξουσιοδότησης που της έχει παραχωρηθεί. Σε συνάρτηση δε με το άρθρο 43 παρ. 2 του Συντάγματος, όπου ρυθμίζεται η δυνατότητα έκδοσης κανονιστικών πράξεων από την Διοίκηση κατά νομοθετική εξουσιοδότηση, το ΣΤΕ βρίσκει απολύτως δικαιολογημένη την δυνατότητα αυτή.

Ο χαρακτηρισμός ενός κτηρίου ως διατηρητέου συνιστά περιορισμό της ιδιοκτησίας, για τον λόγο ότι ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να μην προβαίνει σε αυθαίρετες ενέργειες που παραλλάζουν το κτήριο ή που το διαβρώνουν, είτε ολόκληρο είτε προς τα ιδιαίτερα καλλιτεχνικά του χαρακτηριστικά ή ακόμα και προς την χρήση του. Τούτο θεωρείται θεμιτός περιορισμός της ιδιοκτησίας 3, εφόσον δεν εξαφανίζει ή καθιστά αδρανή την ιδιοκτησία σε σχέση με τον προορισμό της. Άλλωστε στο άρθρο 17παρ. 1 του Σ., ενυπάρχει η γενική επιφύλαξη του «δημοσίου συμφέροντος», που δίνει το δικαίωμα στον κοινό νομοθέτη να θεσπίζει περιορισμούς της ιδιοκτησίας ως προς τον προορισμό της ή την χρήση της, υπό την προϋπόθεση ότι δεν καταργείται ο πυρήνας αυτού του δικαιώματος. Σύμφωνα δε με το ΣΤΕ αυτός ο περιορισμός πρέπει να υποτάσσεται στις αρχές της αναλογικότητας και της ισότητας και να δικαιολογείται ως προς την αναγκαιότητα επιβολής της.

Στην πράξη, δημιουργούνται πίνακες σε διάφορες πόλεις, όπως στην Φλώρινα επί παραδείγματι, στην Κοζάνη, Καστοριά, Καβάλα, Ξάνθη κλπ, με προτεινόμενα κτήρια για χαρακτηρισμό, από την ΕΠΑΕ, αρμόδιο γνωμοδοτικό όργανο του Υπουργείου. Οι πίνακες αυτοί μπορεί να έχουν συνταχθεί ήδη πριν από πολλά χρόνια, πχ στην Φλώρινα έχουν συνταχθεί από το 1986, ενώ η αρμόδια υπηρεσία για την εξέταση των κτηρίων που προτείνονται ως διατηρητέα, και την σύνταξη της απαραίτητης αιτιολογικής έκθεσης, αποφαίνεται μετά από δεκαετίες. Ο νόμος δεν προβλέπει κανέναν χρονικό περιορισμό για την Διοίκηση ως προς την έναρξη και συνέχιση της διαδικασίας, η οποία λογικό θα ήταν, για την εξυπηρέτηση του σκοπού του νόμου και των συνταγματικών επιταγών, να τίθεται σε τροχιά εντός ευλόγου χρονικού διαστήματος. Δυστυχείς συνέπειες αυτού είναι ότι πολλά από τα κτήρια που μπορεί να είναι προτεινόμενα ως διατηρητέα να έχουν λιγοψυχήσει υπό το βάρος του χρόνου, και η κήρυξή τους να τα βρίσκει συντρίμμια.

Στη συνέχεια, η αρμόδια υπηρεσία του Υπουργείου, όπως ο νόμος ορίζει, προχωρεί στην σύνταξη της αιτιολογικής έκθεσης για την έκδοση υπουργικής απόφασης 4.

Με την σύνταξη της ως άνω εκθέσεως, προβλέπονται από το νόμο δύο τρόποι κοινοποίησης προς τους ενδιαφερομένους. Ο πρώτος είναι να αποσταλεί το έγγραφο αυτό, με επιμέλεια του Υπουργείου που ανέλαβε την διαδικασία αρμοδίως, στον οικείο Δήμο ή Κοινότητα, όπου ανήκει το ακίνητο, με την υποχρέωση του τελευταίου εντός πέντε ημερών από την λήψη του, να το αναρτήσει στο αντίστοιχο κατάστημα, αλλά και να απευθύνει πρόσκληση μέσω μίας τοπικής εφημερίδας, ή ελλείψει αυτής, μέσω μίας εφημερίδας εκδιδομένης στην πρωτεύουσα του νομού. Ο άλλος τρόπος είναι να επιδοθεί η έκθεση κατευθείαν τους ιδιοκτήτες των ακινήτων.

Στην πράξη, η δεύτερη δυνατότητα που δίνει ο νόμος στην Διοίκηση δεν ακολουθείται σχεδόν ποτέ. Η Διοίκηση απλά αποστέλλει την έκθεση στον οικείο Δήμο ή Κοινότητα, με την εντολή δημοσίευσης. Σε αυτήν την περίπτωση, όμως, ο νόμος αναιρεί παρακάτω όλη την διαδικασία δημοσιότητας, λέγοντας ρητώς ότι αν ο Δήμος ή η κοινότητα, παρά τα προβλεφθέντα, σιωπήσει, η διαδικασία χαρακτηρισμού συνεχίζεται νόμιμα μετά την πάροδο ενός μήνα από την αποστολή της έκθεσης στον οικείο ΟΤΑ. Όπερ σημαίνει, ότι ενώ το αποτέλεσμα της διαδικασίας οδηγεί στην έκδοση μίας ατομικής διοικητικής πράξης, το δικαίωμα της ακροάσεως του πολίτη φαίνεται να είναι ήσσονος σημασίας. Αν τύχει και ο ΟΤΑ προβεί στις ανάλογες ανακοινώσεις έχει καλώς, άλλως, και χωρίς να προηγηθεί κανένας έλεγχος τήρησης της διαδικασίας δημοσίευσης, η Διοίκηση προχωρά ακάθεκτη.

Όμως σε αυτό το σημείο υπεισήλθε το Νομικό Συμβούλιο του Κράτους κρίνοντας ότι επειδή σκοπός της πρόβλεψης δημοσίευσης είναι η λήψη γνώση από τους ενδιαφερόμενους και η προβολή αντιρρήσεων από αυτούς, οι οποίες οφείλουν να συνεκτιμηθούν για την έκδοση της υπουργικής αποφάσεως, « έπεται ότι η μη τήρηση ή η πλημμελής τήρηση του ανωτέρω ουσιώδους τύπου επάγεται ακυρότητα της τελικώς εκδιδομένης πράξεως»5. Άρα, κατά το ΝΣΚ, η διαδικασία δημοσιότητας που προβλέπει ο νόμος είναι υποχρεωτική, γεγονός που θέτει υπό αμφισβήτηση την ρητή πρόβλεψη της δυνατότητας της Διοίκησης να συνεχίζει την διαδικασία, αν τα ανωτέρω δεν έχουν καλυφθεί και αυτό δίνει μία γερή νομική βάση για ένσταση από τους ενδιαφερόμενους, αλλά και για αίτηση ακύρωσης αργότερα.

Από την άλλη βέβαια, αν η διαδικασία δημοσιότητας έλαβε χώρα με κάποιον από τους δύο προβλεπόμενους τρόπους, τότε η υποχρέωση για σεβασμό του δικαιώματος ακροάσεως του πολίτη, δυνάμει του άρθρου 20 παρ. 2 του Συντάγματος, έχει ήδη εκπληρωθεί6. Συμπέρασμα αυτού είναι ότι η Διοίκηση δεν υποχρεούται, κατά την συζήτηση των τυχόν προβληθεισών αντιρρήσεων, να καλέσει σε περαιτέρω ακρόαση τον ενδιαφερόμενο, ενώ επίσης δεν έχει υποχρέωση να επιδώσει την τυχόν απορριπτική απόφασή της επί των αντιρρήσεων στον ενδιαφερόμενο7.

Σημειωτέον, επίσης, πως η πάγια πρακτική της δημοσιότητας μόνο με τον πρώτο τρόπο, συνεπάγεται και την αποστέρηση από τον ενδιαφερόμενο της μεγαλύτερης προθεσμίας εντός της οποίας δικαιούται να προβάλει τις αντιρρήσεις του. Και αυτό διότι, ενώ με τον πρώτο τρόπο οι ενδιαφερόμενοι δικαιούνται σε αντιρρήσεις εντός 20 ημερών από την ημερομηνία δημοσίευσης της πρόσκλησης από τον οικείο ΟΤΑ στην εφημερίδα, με τον δεύτερο τρόπο της απευθείας επιδόσεως η προθεσμία αυτή εκτείνεται σε διάστημα ενός μηνός από την περιέλευση σε αυτούς της αιτιολογικής εκθέσεως. Αν και θα φαινόταν λογικότερο οι πολίτες να έχουν το δικαίωμα εκτενέστερης προθεσμίας με τον πρώτο και πιο πολύπλοκο τρόπο λήψης γνώσης, παρόλα αυτά ο νομοθέτης αντιστρέφει τις προθεσμίες και παραχωρεί την μεγαλύτερη στην περίπτωση απευθείας κοινοποίησης. Η Διοίκηση δε, ως ανωτέρω ελέχθη, προτιμά τον πιο ανέξοδο και γρήγορο για αυτήν τρόπο, χωρίς να ελέγχει την τύχη των δημοσιεύσεων. Ίσως για αυτόν τον λόγο παραχωρεί από μόνη της ανεπίσημα μεγαλύτερη προθεσμία κατ’ αίτηση του πολίτη.

Το τέλος της διαδικασίας κήρυξης επέρχεται με την έκδοση της υπουργικής απόφασης του αρμόδιου κατά περίπτωση Υπουργού, το οποίο καταχωρείται στην ΕτΚ. Η ιδιότητα δε της αποφάσεως αυτής, ως ατομικής διοικητικής πράξης8, γιατί αφορά συγκεκριμένο πρόσωπο ή ορισμένα πρόσωπα ρητώς προσδιοριζόμενα και προσβάλλεται με αίτηση ακύρωσης.

Ποιες είναι οι επιπτώσεις πρότασης, έναρξης ή και ολοκλήρωσης της διαδικασίας χαρακτηρισμού;

Α) Σύμφωνα με το άρθρο 4 παρ. 7 του ΓΟΣ, όταν ένα κτήριο που χρήζει κατεδάφισης, ή προσθηκών ή επισκευών, αιτηθεί αδείας στην πολεοδομική αδείας, εφόσον η πολεοδομική υπηρεσία θεωρήσει ότι μπορεί να χαρακτηριστεί διατηρητέο, παραπέμπει στην πρωτοβάθμια ΕΠΑΕ, ώστε να ελεγχθεί η διαδικασία για το συμφέρον του κτηρίου. Συνεπώς, ακόμα και η πρόταση για τον χαρακτηρισμό ενός κτηρίου ως διατηρητέου, δηλαδή η δημιουργία φακέλου για αυτό ως προτεινομένου για διατηρητέου, αποτελεί «βάρος» για την ιδιοκτησία, με την έννοια ότι σε όλη την διάρκεια αυτή, οι ιδιοκτήτες δεν μπορούν αυθαίρετα να το γκρεμίσουν ή να το παραλλάξουν. Αυτό αποτελεί δικλείδα ασφαλείας στην ολιγωρία, όπως την περιγράψαμε, της Διοίκησης μέχρι την έναρξη της διαδικασίας κήρυξης, ούτως ώστε η διαδικασία αυτή να έχει αντικείμενο. Παρόλα αυτά, δυστυχώς στην πράξη, οι ιδιοκτήτες τέτοιων κτηρίων, όταν αυτά είναι σε παρακμή από τον χρόνο δεν σκέφτονται έτσι. Υπάρχουν πολλά παραδείγματα κτηρίων που αφήνονται να πέσουν ή που κατεδαφίζονται εν μία νυκτί, θεωρώντας ότι με αυτόν τον τρόπο αποσύρουν το έρεισμα της διαδικασίας κήρυξης. Η αυτή υποχρέωση παραμένει βεβαίως και μετά την κήρυξη του κτηρίου ως διατηρητέου.

Β) Όμως ο νόμος ως προς αυτό έχει προβλέψει στο άρθρο 4 παρ. 5γ πως οι διατάξεις του άρθρου 32 παρ. 4 του ν. 1337/83 έχουν εφαρμογή και στα διατηρητέα, το οποίο σε συνδυασμό με την παρ. α του ίδιου άρθρου, σημαίνει ότι ακόμα και τα κατεδαφισμένα κτήρια, εφόσον κηρυχθούν διατηρητέα ή βρίσκονται σε διατηρητέο οικισμό, βαρύνουν τους ιδιοκτήτες τους όπως τα ανακατασκευάσουν σύμφωνα με τις υποδείξεις της αρμόδιας ΕΕΑΕ (επιτροπή ενάσκησης αρχιτεκτονικού ελέγχου), έστω κι αν η καταστροφή οφείλεται σε ανωτέρα βία.

Γ) Επίσης ο ιδιοκτήτης, υποχρεούται μέχρι της εκδόσεως αποφάσεως ή τουλάχιστον μέχρι να ειδοποιηθεί η Πολεοδομία ότι η διαδικασία χαρακτηρισμού δεν πρόκειται να συνεχισθεί, να μην παρέμβει στο κτήριο καθόλου. Είναι δε υποχρεωμένος, αν όλα αυτά δεν λάβουν χώρα σε λιγότερο από έναν χρόνο, να περιμένει την ολοκλήρωση του χρόνου αυτού, ώστε να προβεί σε εργασίες. Αυτό βέβαια, ενέχει τον κίνδυνο, ότι αν η διαδικασία δεν προωθηθεί άμεσα, ο ιδιοκτήτης να χρειάζεται να παρεμβαίνει στο κτήριο προς συντήρησή του, χωρίς άδεια; Ο νόμος στην περίπτωση αυτή συνδέει τις οικοδομικές εργασίες που δεν επιτρέπονται ή που διακόπτονται με το αν υπάρχει οικοδομική άδεια για αυτές. Αν και ο νόμος φαίνεται ασαφής, εννοεί ότι δεν επιτρέπονται οι εργασίες μεγάλης κλίμακας, οι οποίες διενεργούνται αναγκαστικά μόνο κατόπιν νομίμου αδείας και που άλλωστε εμπίπτουν στις εργασίες για τις οποίες, μετά τον χαρακτηρισμό, χρειάζεται άδεια από τις αρμόδιες επιτροπές του αντίστοιχου Υπουργείου. Αυτό βέβαια δεν σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να προβεί σε συντήρηση επειγόντων φθορών που απειλούν το κτήριο.

Αν όμως, οι εργασίες αυτές είναι τέτοιας έκτασης που να απαιτούν άδεια, σε αυτήν την περίπτωση οι ιδιοκτήτες δεν μένουν ακάλυπτοι. Καλύπτονται με την υπό στοιχείο Α διαπίστωση, δηλαδή αιτούνται αδείας στην πολεοδομική αρχή, όμως εκείνη πρέπει να παραπέμψει τον φάκελο για έλεγχο στην αρμόδια επιτροπή.

Δ) Η επόμενη συνέπεια έρχεται ως λογική απόρροια των προηγουμένων. Όσες οικοδομικές εργασίες είναι εν εξελίξει διακόπτονται, εάν η οικοδομική άδεια είχε εκδοθεί πριν την κοινοποίηση της αιτιολογικής έκθεσης. Αυτό έχει την λογική, ότι εφόσον το κτήριο είναι σε διαδικασία χαρακτηρισμού, η άδεια που έχει εκδοθεί για τις εργασίες αυτές, καθώς και το εύρος και το περιεχόμενο αυτών των εργασιών, δεν έχουν ελεγχθεί κατάλληλα, για να διαπιστωθεί αν αντιβαίνουν τους όρους που τίθενται για όλα τα διατηρητέα κτήρια, ήτοι να μην διαβρώνουν την όψη του κτηρίου, τα αρχιτεκτονικά στοιχεία και καλλιτεχνικά στοιχεία που χρήζουν διατήρησης κλπ. Εάν το κτήριο τελικά χαρακτηρισθεί διατηρητέο, τότε οι δαπάνες που έχουν γίνει για την λήψη οικοδομικής αδείας και των όποιων εργασιών είχαν περατωθεί, καλύπτονται από το Ειδικό Ταμείο Εφαρμογής Ρυθμιστικών Πολεοδομικών Στοιχείων (Ε.Τ.Ε.Ρ.Π.Σ.).

Ποια όμως τα οφέλη και ποια τα μειονεκτήματα του χαρακτηρισμού για τους ιδιοκτήτες;

Δυστυχώς, ως οφέλη μπορούν να σημειωθούν πολύ λίγα. Η νομοθεσία που περιβάλλει τα ακίνητα αυτά είναι από την μία ελλιπέστατη, ενώ από την άλλη δεν προστατεύει τον ιδιοκτήτη από τις επιβαρύνσεις που επέρχονται με τον χαρακτηρισμό, παράμετροι που υποδεικνύουν ότι ο πολιτικός σχεδιασμός και οργάνωση υλοποίησης της στρατηγικής για την προστασία της πολιτιστικής κληρονομιάς, βρίσκονται σε εμβρυικό στάδιο. 9

Καταρχήν με τον ν. 4021/2011 άρθρο 53 παρ. 5ε (ββ), τα διατηρητέα απαλλάσσονται από το ειδικό τέλος ηλεκτροδοτούμενων επιφανειών. Αυτό βέβαια, ενώ ακούγεται πολύ δελεαστικό, δεν είναι. Ο νόμος επιτάσσει τα κτήρια αυτά να είναι εντελώς άδεια, να μην χρησιμοποιούνται, να μην είναι ηλεκτροδοτημένα, και κυρίως να μην αποφέρουν εισόδημα10. Φυσικά θα πρέπει να είναι ήδη χαρακτηρισμένο ως διατηρητέο, δηλαδή για την ελάφρυνση πρέπει να προσκομίζεται το οικείο ΦΕΚ, με επιπλέον προϋποθέσεις την πλήρη περιγραφή στην υπ. απόφαση χαρακτηρισμού όλων των χαρακτηριστικών του, αλλά και την προσκόμιση αποδείξεων ότι το ακίνητο είναι κενό. Δηλαδή θα πρέπει να είναι μάλλον ερειπωμένο για να δικαιούται ο ιδιοκτήτης απαλλαγής, ενώ στην περίπτωση που το κτήριο εντάσσεται σε ολόκληρο οικισμό που κρίθηκε διατηρητέος, η απαλλαγή δεν ισχύει.

Επίσης, τα διατηρητέα κτήρια δεν υπάγονται στο δεσμευτικό καθεστώς των εμπορικών μισθώσεων. Σύμφωνα με το ν.1898/20 άρθρο 6 παρ. 4, ο οποίος συμπληρώθηκε με το άρθρο 1 παρ. 1 του ν. 1930/91 όπου περιορίστηκε η εξαίρεση για τις μετά της 1-9-1990 μισθώσεις και την ένταξη των δύο παραπάνω νόμων στο πδ 34/1995 περί εμπορικών μισθώσεων (άρθρο 4 παρ. 1θ’), οι εμπορικές μισθώσεις που αφορούν διατηρητέα κτήρια αντιμετωπίζονται ως κοινές αστικές μισθώσεις.11 Αυτό σημαίνει ότι για αυτές ισχύει η συμφωνημένη διάρκεια μίσθωσης και μάλιστα χωρίς να ενδιαφέρει αν ο χαρακτηρισμός ως διατηρητέου αφορά όλο ή μέρος του κτηρίου12

Ένα άλλο όφελος προκύπτει από την δυνατότητα λήψης χαμηλότοκου και μακροπρόθεσμου τραπεζικού δανείου για την επισκευή ή αναστήλωση –αποκατάσταση του κτηρίου, που προορίζεται για κατοικία, τα οποία φέρουν επιδότηση του επιτοκίου δανεισμού κατά 50% για δάνεια μέχρι του ποσού των 100.000 Ευρώ.13 Οι δεδουλευμένοι τόκοι δε αυτών των δανείων εκπίπτουν από το φορολογητέο εισόδημα, ενώ υπάρχει μείωση 30% στον φόρο μεταβίβασης, δηλαδή σε περιπτώσεις κληρονομιών ή πώλησης. Επίσης φορολογούνται με μειωμένο συντελεστή ΦΑΠ 1ο/οο.

Γενικά μιλώντας δηλαδή, δίνονται κάποια οικονομικά κίνητρα στους ιδιοκτήτες των διατηρητέων, προκειμένου αυτοί να συμμορφωθούν με την συνταγματική και νομοθετική επιταγή περί διατηρήσεως του φυσικού κάλλους της χώρας και της πολιτιστικής μας κληρονομιάς. Κατά καιρούς δε τρέχουν και διάφορα άλλα προγράμματα (όπως τα χρηματοδοτικά μέσα του ν. 2508/200714 και άλλα), τα οποία όμως στις περισσότερες περιπτώσεις αφορούν φορείς ή νομικά πρόσωπα, και όχι τους μεμονωμένους ιδιοκτήτες.

Αντιθέτως, οι υποχρεώσεις και επιβαρύνσεις που καλούνται να αντιμετωπίσουν οι ιδιοκτήτες με τον χαρακτηρισμό είναι πολύ συγκεκριμενοποιημένες από την νομοθεσία, αλλά και υπερτερούν των κινήτρων. Επιγραμματικά θα αναφέρουμε μερικές:

Α) Η καθυστέρηση όπως προαναφέραμε από την καταχώριση των κτηρίων ως προτεινομένων για χαρακτηρισμό μέχρι την σύνταξη της αιτιολογικής εκθέσεως και τέλος μέχρι την έκδοση υπουργικής απόφασης, εφόσον δεν υπάρχει νομοθετικός χρονικός περιορισμός για την δράση της Διοίκησης, απεκδύει τους ιδιοκτήτες από την δυνατότητα να κάνουν χρήση των όποιων ισχνών ελαφρύνσεων, οικονομικών και φορολογικών, παρέχονται.

Β) Η διαδικασία που καλούνται να αντιμετωπίσουν οι ιδιοκτήτες, όταν ένα κτήριο θεωρείται ότι δύναται να χαρακτηρισθεί ή είναι χαρακτηρισμένο ως διατηρητέο, είναι πολυδάπανη, αφού όλες οι μελέτες, τοπογραφικά, κατασκευές κλπ πρέπει να βαρύνουν τους ίδιους, ενώ εάν υπάρξει κωλυσιεργία, μπορεί να υποστεί την παρέμβαση της Διοίκησης ως προς αυτό15. Και σε αυτό πρέπει να συνυπολογίσουμε την ιδιαίτερη φύση των κτηρίων, τα οποία χρήζουν εξειδικευμένης φροντίδας. Τούτο όμως βρίσκει σύστοιχο και το ΣΤΕ16, το οποίο θεωρεί κατά πάγια νομολογία ότι δικαίως οι δαπάνες αυτές επιφορτίζουν τους ιδιοκτήτες, με μόνη δικλείδα ασφαλείας το ότι αν αυτές υπερβαίνουν το εύλογο κατά την κρίση του Δικαστηρίου μέτρο, τότε υποχρεούται η Πολιτεία, βάσει του α. 24 παρ. 6 του Σ να αποζημιώσει τον ιδιοκτήτη ως προς αυτό.

Συμπερασματικά, το δυστυχές είναι ότι η όποια φορολογική ή οικονομική ελάφρυνση που αποδίδεται ως κίνητρο, είναι εύκολα μαχητή έναντι των οικονομικών επιβαρύνσεων και των αυξημένων υποχρεώσεων των ιδιοκτητών. Το σχέδιο της Πολιτείας για την προστασία των κτηρίων αυτών, καθώς και άλλου στοιχείου που περιλαμβάνεται στην προστασία της πολιτιστικής μας κληρονομιάς, είναι προφανές ότι δεν είναι δεμένο και λείπει η βούληση για βραχυπρόθεσμη στόχευση υλοποίησης. Η εμπλοκή τόσων πολλών φορέων, η δυνατότητα πολλών Υπουργείων να προβούν στον χαρακτηρισμό ενός ακινήτου ως διατηρητέου, η πολυνομοθεσία ή η νομοθεσία που προβλέπει μόνο δικαιώματα της Διοίκησης και μόνο υποχρεώσεις των πολιτών, τσαλακώνουν κάθε κίνητρο για τους ιδιοκτήτες, και κάθε διάθεσή τους να συνεργαστούν για την ανάδειξη και συντήρηση της πολιτιστικής μας κληρονομιάς.

Ένα πολύ χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι η περίπτωση ενός Έλληνα μετανάστη της Αυστραλίας, που στράφηκε στον Συνήγορο του Πολίτη σχετικά με αίτημά του να βοηθηθεί από το Κράτος για την αποκατάσταση της διατηρητέας οικίας του στο Κιλκίς. Έχει πολύ ενδιαφέρον η απάντηση που ο ίδιος έλαβε από το Υπουργείο Πολιτισμού μιλάει για «αδυναμία διάσωσης του εν λόγω κτίσματος, τόσο από τους ιδιοκτήτες του όσο και από την Πολιτεία».17

Και όλα αυτά, εν κατακλείδι, όταν με το ν. 2039/1992 η χώρα μας κύρωσε την Σύμβαση της Γρανάδας (Σύμβαση για την Προστασία της Ευρωπαϊκής Αρχιτεκτονικής Κληρονομιάς), με την οποία δεσμεύθηκε σε ευρωπαϊκό επίπεδο όπως δημιουργήσει επαρκές και εντατικό νομοθετικό πλαίσιο προς αυτό το σκοπό, με την λήψη ευνοϊκών μέτρων για τους ιδιοκτήτες, την εξασφάλιση προγραμμάτων αναστήλωσης, την ενθάρρυνση της χρήσης των κτηρίων αυτών ή και την αλλαγή χρήσης αυτών ώστε να αναδεικνύονται, την διευθέτηση διαθέσιμων πιστώσεων σε περιφερειακό, εθνικό και τοπικό επίπεδο, την φορολογική ελάφρυνση των ιδιοκτητών αλλά και την συνεχή συνεργασία με ευρωπαϊκούς φορείς για την απόκτηση τεχνογνωσίας στα οικεία θέματα.

============================================

Υποσημείωση: δύο πολύ ενδιαφέροντα άρθρα είναι τα εξαιρετικά άρθρα του συναδέλφου Δικηγόρου –Καθηγητή στην Πυροσβεστική Ακαδημία Αντωνίου Μανιάτη, τα οποία μπορούν να βρεθούν στα links: http://www.nomosphysis.org.gr/articles.php?artid=3416&lang=1&catpid=1καιhttp://www.nomosphysis.org.gr/articles.php?artid=3436&lang=1&catpid=1

 1 ΣΤΕ 1920/2007, www.foggs.gr

2 Σύμφωνα πχ με την υπ’ αριθμ. 2513/2009 απόφαση του ΣΤΕ (α’ δημοσίευση NOMOS),

3 Βλ. ΣΤΕ 4497/2011, Α’ Δημοσίευση NOMOS, η οποία παραπέμπει και στις 1915/94,3984/80,3954/79 ΣΤΕ και ΣΤΕ 2513/09 Α’ Δημοσίευση NOMOS

4Βλ. υπόδειγμα αιτιολογικής εκθέσεως στο link: www.pireasnet.gr/LinkClick.aspx?fileticket=EF88qmq8mg0%3D&tabid=1199.

5 βλ. Νομικό Συμβούλιο του Κράτους – Δικαίωμα ακροάσεως, στην επίσημη ιστοσελίδα του www.nsk.gov.gr/webnsk/pdf.jsp?filleid=30534103 ). Βλέπε και ΣΤΕ 1528/08 Α’ Δημοσίευση NOMOS

6 ΣΤΕ 1421/2011, 1911/2006 βλ. Νομικό Συμβούλιο του Κράτους – Δικαίωμα ακροάσεως, στην επίσημη ιστοσελίδα του www.nsk.gov.gr/webnsk/pdf.jsp?filleid=30534103

7 Βλ. 4658/11 και 872/10 ΣΤΕ-887/2008 ΣΤΕ, η οποία μάλιστα θεωρεί ευχέρεια της Διοίκησης την κλήση του ενδιαφερομένου και όχι υποχρέωση Α’ Δημοσίευση NOMOS –

 8 Σ.Ε. 3635/2006. και ΣΤΕ 4658/11 Α’ Δημοσίευση NOMOS

9 Βλ. άρθρο Γιώργου Λιάλιου ΚΑΘΗΜΕΡΙΝΗ ημ. Δημοσίευσης 15-09-2012 news.kathimerini.gr/4dcgi/_w_articles_economy_1_15/09/2012_495631 (πρόσβαση 7-10-2013 ώρα 13:44μμ)

10 Βλ. την Δ.Λ Αρ. Πρωτ. Δ13 ΦΜΑΠ 1060412 ΕΞ2013/5-4-2013 του Υπ. Οικονομικών

11 Βλ. Εφ. Αθ. 91/2007 ΝοΒ 2009/547 και Δημοσίευση NOMOS

12 Εφ. Πατρών 1005/2002 ΑΧΑΝΟΜ 2003/557 και NOMOS – ΑΠ 885/2006 Δ/νη 2006/1064, ΝοΒ 2006/1042 και NOMOS

13 Βλ. ΚΥΑ 23886/31-5-2007 (ΦΕΚ 964 Β’/2007)

14 Όπου όμως έτσι όπως αναφέρεται στο άρθρο 13, θα πρέπει, προκειμένου να αξιοποιηθεί η δυνατότητα αυτή θα πρέπει να υπάρχει νομικό πρόσωπο ή οργανισμός

15 Ν. 1337/83 άρθρο 32 παρ. 4 , όπου μάλιστα αναφέρεται ότι πέραν της υποχρεώσεως των ιδιοκτητών να συντηρούν, διατηρούν το κτήριο και να προβαίνουν στις ανάλογες εργασίες χωρίς κωλυσιεργία, υποχρεούνται να ανέχονται την επέμβαση της Διοίκησης, όποτε αυτή θεωρήσει ότι υπάρχει καθυστέρηση, για την αναστήλωση και επισκευή, η οποία μάλιστα μπορεί να καταλογίσει τις δαπάνες εις βάρος του ιδιοκτήτη.

16 ΣΤΕ1413/2003 Α’ Δημοσίευση NOMOS και 1099/1987 Ολ. ΣΤΕ Δικ/νη 1990, 418

17 Βλ. http://www.pomida.gr/loipa/diatir.pdf (ημερομηνία πρόσβασης 8-10-2013, ώρα 12:29μμ)


Σελίδα του Πανελληνίου Συλλόγου Ιδιοκτητών Διατηρητέων Κτηρίων και Μνημείων στο facebook

Κατάλογος των κηρυγμένων  διατηρητέων του Υπουργείου Πιλιτισμού

Διαβάσετε τις απόψεις του Συλλόγου Ιδιοκτητών Διατηρητέων Κτιρίων και Μνημείων