Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων
Hellenic Property Federation
ΙΟΒΕ: Η κατάργηση του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ θα απογειώσει την οικονομία! Ομιλία Παραδιά στην εκδήλωση ΣΕΠΑΚ

Σημαντική μελέτη του ΙΟΒΕ δημοσιοποιήθηκε σε ειδική εκδήλωση του ΣΕΠΑΚ, τη Δευτέρα, 12.11.2018 στο Μέγαρο Μουσικής, με συμμετοχή του Προέδρου της ΠΟΜΙΔΑ κ. Στράτου Παραδιά, για την επίδραση της φορολογίας των ακινήτων στις επενδύσεις και την οικονομία γενικότερα.

Σύμφωνα με την μελέτη, η τρέχουσα δομή της φορολογίας των ακινήτων έχει ισχυρή αρνητική επίδραση στην αγορά ακινήτων, στην ιδιωτική κατασκευαστική δραστηριότητα και, ευρύτερα, στην ελληνική οικονομία, τονίζει μελέτη του ΙΟΒΕ, η οποία εστιάζει στις θετικές συνέπειες που θα είχε η αποκλιμάκωσή της.

Το ΙΟΒΕ επισημαίνει ότι σοβαρά προβλήματα δημιουργεί ο συνδυασμός του κύριου με τον συμπληρωματικό ΕΝΦΙΑ, καθώς ο τελευταίος είναι ένας πρόσθετος φόρος ακίνητης περιουσίας με απότομη κλιμάκωση (προοδευτικότητα) των συντελεστών φορολόγησης.

Σύμφωνα με τη μελέτη, η κατάργηση του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ εκτιμάται ότι θα ενισχύσει το διαθέσιμο εισόδημα και την αξία της ακίνητης περιουσίας – παράγοντες που συμβάλλουν στην αύξηση της καταναλωτικής δαπάνης, ενώ θα έχει ευνοϊκά αποτελέσματα και στην απασχόληση. 

Επιπρόσθετα, η αύξηση των τιμών των ακινήτων θα βελτιώσει τη σχέση τιμών-κόστους κατασκευής και θα τονώσει τις επενδύσεις σε νέες κατοικίες. 

Η άνοδος της οικονομικής δραστηριότητας που θα προκύψει από αυτές τις επιδράσεις, θα βελτιώσει τις προσδοκίες και θα ενισχύσει τις συνολικές επενδύσεις τα επόμενα έτη.

Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις του ΙΟΒΕ, το ΑΕΠ θα είναι υψηλότερο κατά 1,1 έως 1,4 δισ. ευρώ τα χρόνια που έπονται της κατάργησης του συμπληρωματικού φόρου ακίνητης περιουσίας, συγκριτικά με την περίπτωση στην οποία διατηρείται το υφιστάμενο φορολογικό καθεστώς. 

Το μεγαλύτερο μέρος της επίδρασης προκύπτει από την αύξηση του διαθέσιμου εισοδήματος, μέρος του οποίου τροφοδοτεί την καταναλωτική δαπάνη. Ιδιαίτερα σημαντική εκτιμάται και η αύξηση της καταναλωτικής δαπάνης λόγω του αποτελέσματος πλούτου, ενώ μικρότερη επίδραση έχει η αύξηση των συνολικών επενδύσεων και των επενδύσεων σε κατοικίες. 

Επομένως, με την κατάργηση του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ εκτιμάται ότι ο ρυθμός μεγέθυνσης της ελληνικής οικονομίας τα επόμενα χρόνια θα μπορούσε να είναι κατά 0,60-0,67 ποσοστιαίες μονάδες υψηλότερος από τον προβλεπόμενο. 

Ευνοϊκά θα είναι τα αποτελέσματα από την κατάργηση του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ και για την απασχόληση. Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις του ΙΟΒΕ οι νέες θέσεις εργασίας πλήρους απασχόλησης μπορεί να ξεπεράσουν, μέσα σε μια πενταετία, τις 33.000, μέγεθος ιδιαίτερα σημαντικό δοθέντος του υψηλού ποσοστού ανεργίας στην Ελλάδα. 


H ομιλία του Προέδρου ΠΟΜΙΔΑ κ. Στράτου Παραδιά στην εκδήλωση:

Η φορολογία στα ακίνητα και οι επιδράσεις της στις ιδιωτικές επενδύσεις

Ποιες είναι οι ιδιωτικές επενδύσεις στα ακίνητα.

Είναι και οι επενδύσεις σε γή, κυρίως όμως είναι οι επενδύσεις στα κτίρια, στα οποία και αποβλέπει κάθε επενδυτής ή χρήστης. Οι οποίες σημειωτέον είναι σήμερα και οι μόνες τις εμπιστεύονται οι ξένοι που επενδύουν στη χώρα μας.

Υπάρχουν δύο ειδών κτίρια: Τα μελλοντικά, αυτά που θα κτιστούν αύριο, που θα είναι πολύ καλύτερα, αλλά πολύ λιγότερα, θα προορίζονται κατά κύριο λόγο μόνον για ιδιόχρηση, και για τα οποία θα σας μιλήσουν αργότερα, άλλοι, αρμοδιότεροι.

Και τα υπάρχοντα κτίρια, κύριο χαρακτηριστικό των οποίων είναι η μεγάλη και φυσικά συνεχώς αυξανόμενη παλαιότητά τους. Από τα 4.105.000 κτίρια, εκ των οποίων τα 3.000.000 κτίρια είναι αποκλειστικά κτίρια κατοικιών, το 41% κατασκευάστηκε προ του 1970 και το 58% προ του 1980.

Το υπάρχον κτιριακό δυναμικό μαρτυρεί ουσιαστική επάρκεια σε όλες τις κατηγορίες κτιρίων. Η  κατασκευή κτιριακών όγκων νεώτερης τεχνολογίας μπορεί να ευοδωθεί μόνον αν έχουν εξασφαλιστεί οι χρήστες του. Εκεί που η ανάγκη είναι πολύ πιο άμεση, είναι στον τομέα της δραστικής βελτίωσης των υπαρχόντων κτιρίων από άποψη, λειτουργικότητας, ενεργειακής απόδοσης, υγείας, ασφάλειας, προσβασιμότητας αλλά και στατικής επάρκειας.

Τα παλαιά κτίρια υπερτερούν σαφώς από τα νεώτερα ως προς τη θέση τους. Είναι κεντρικότερα και συχνά εξυπηρετούνται από δίκτυα μεταφοράς, ενέργειας, τηλεπικοινωνιακών και άλλων υποδομών, άγνωστων για απομεμακρυσμένα κτίρια.  Σήμερα όταν στην Ευρώπη μιλούμε για κατασκευές, εννοούμε κατά προτεραιότητα τη ριζική ανακαίνιση ή ανακατασκευή των υπαρχόντων κτιριακών όγκων, και όχι την κατασκευή νέων. Γι΄αυτό και σήμερα στις Βρυξέλλες έχει στηθεί μια πραγματική βιομηχανία παραγωγής Οδηγιών και Συστάσεων για πολλαπλές και κοστοβόρες παρεμβάσεις στα υπάρχοντα κτίρια, πολλές από τις οποίες όμως, αποτελούν αποκλειστικά εμπνεύσεις εκείνων που παράγουν και διαθέτουν στις αγορές τα ανάλογα προϊόντα ή υπηρεσίες. 

Κύριος στόχος λοιπόν εκ των πραγμάτων των ιδιωτικών επενδύσεων στα ακίνητα, αναδεικνύεται ο εκσυγχρονισμός των υπαρχόντων κτιρίων, και συχνά η ριζική ανακατασκευή τους, αυτό που στις Βρυξέλλες προωθείται μανιωδώς ως deep renovation. Όμως οι ιδιώτες αδυνατούν να ανταποκριθούν στο στόχο αυτό, για πολλούς λόγους, όπως το υψηλό κόστος των τεχνικών αυτών παρεμβάσεων, που οι προδιαγραφές τους είναι συνεχώς μεταβαλλόμενες, η αποτελεσματικότητά τους αβέβαιη και η απόσβεση αδύνατη, η δραματική μείωση των εσόδων από την ακίνητη περιουσία και η κατάπνιξη κάθε προσπάθειας  αξιοποίησής της, σε συνδυασμό με την έλλειψη του παραμικρού κινήτρου που θα μπορούσε να παροτρύνει και να βοηθήσει τους ενδιαφερόμενους πολίτες.

Στη χώρα μας όμως ο κυριότερος λόγος είναι η βαρύτατη υπερφορολόγηση της ιδιωτικής, και ιδιαίτερα της αστικής ακίνητης περιουσίας, η οποία εκδηλώνεται με ένα σαρωτικό μπαράζ ταυτόχρονης:

Φορολογίας Κεφαλαίου, μέσω του ΕΝΦΙΑ και του ΤΑΠ

Φορολογίας Εισοδήματος εκ μισθωμάτων, όπου αυτό  εξακολουθεί να υπάρχει,

Φορολογίας Εισοδήματος από ύπαρξη τεκμηρίων διαβίωσης, που σωρεύουν πρόσθετα βάρη στους φορολογούμενους, και που αποτελούν σοβαρότατο  ανασταλτικό παράγοντα για την αγορά ή ακόμη και την ενοικίαση ευπρεπούς κατοικίας, δεδομένου ότι, σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία, αν η τιμή ζώνης του σπιτιού τους υπερβεί τις 2.800€/τμ, το τεκμήριο κατοικίας (ιδιόκτητης ή και μισθωμένης) προσαυξάνεται κατά 40% και αν υπερβεί τα 5.000€/τ.μ. προσαυξάνεται κατά 70% !!!

Εχουμε λοιπόν σήμερα ένα πολυπλόκαμο φορολογικό σύστημα τύπου ΠΑΡΤΑ ΟΛΑ. Με το συνδυασμό Φόρου εισοδήματος που φθάνει το 45% στο οποίο θα πρέπει να προσθέσουμε την Εισφορά αλληλεγγύης που φτάνει έως το 10%, και τον ΕΝΦΙΑ που διπλώνει πάνω από τις 250.000€, οπότε δεν μιλάμε πλέον για φορολογία, αλλά για πραγματική καταλήστευση των φορολογουμένων, και πολύ περισσότερο εκείνων που δεν έχουν εισόδημα από την περιουσία τους.

Αμεσα θύματα του συστήματος αυτού είναι οι ιδιώτες ιδιοκτήτες ακινήτων, και ιδιαίτερα όσοι υπάγονται στο συμπληρωματικό φόρο, και  οι επιχειρηματίες του κατασκευαστικού κλάδου.

Ενώ έμμεσα θύματα είναι όλες οι επιχειρήσεις που σχετίζονται με την οικοδομική αλλά και την ανακαινιστική δραστηριότητα.

Οι επιχειρηματίες του κατασκευαστικού κλάδου έχουν δε και την εξής μοναδική ιδιορρυθμία σε σχέση με όλους τους άλλους επαγγελματίες. Δεν φορολογούνται μόνον με φόρο εισοδήματος για τα κέρδη από την επιχειρηματική τους δραστηριότητα αλλά και με φόρο κεφαλαίου για το αδιάθετο εμπόρευμά τους. Απούλητα διαμερίσματα, καταστήματα, γραφεία, οικόπεδα προς ανοικοδόμηση φορολογούνται με βαρύτατο ετήσιο ΕΝΦΙΑ.      Ποια άλλη κατηγορία επαγγελματιών φορολογείται με ετήσιο φόρο κεφαλαίου για αδιάθετο εμπόρευμα, για εμπόρευμα στα ράφια; Γι΄αυτό ο κλάδος αυτός που έδινε δουλειά στους εργαζόμενους και τζίρο στην αγορά έφτασε στα πρόθυρα της πλήρους διάλυσης, με αποτέλεσμα να χάνεται, να εξαερώνεται στην πραγματικότητα, μια εξαιρετική τεχνογνωσία κατασκευής υψηλού επιπέδου οικοδομών.    

Ετσι λοιπόν με αντικειμενικές αξίες που ήταν πάντοτε πολιτικό μέγεθος και όχι εμπορικό, και που απέβλεπαν κυρίως στη συγκομιδή ψήφων παρά φορολογικών εσόδων, και με φορολογικούς συντελεστές καθορισμένους όχι από τη φορολογική και κοινωνική πραγματικότητα, αλλά από το πόσα θέλουμε να μαζέψουμε πατώντας και επί πτωμάτων, διαμορφώθηκε ένα φορολογικό σύστημα ¨Φρανκεστάιν», τα τραγικά αποτελέσματα του οποίου ζούμε όλοι τα τελευταία χρόνια.   

Οι δραματικές επιδόσεις της φορολογικής αυτής λαίλαπας έχουν πλέον αναγνωριστεί και διεθνώς. Η Ελλάδα σύμφωνα με τον εφετεινό Δείκτη Διεθνούς Φορολογικής Ανταγωνιστικότητας του Tax Foundation που αξιοποιεί στοιχεία του 2018 και παρουσιάστηκε προχθές για πρώτη φορά στην Ελλάδα από το ΚΕΦίΜ, βρίσκεται μεταξύ των αξιολογουμένων 35 χωρών του ΟΟΣΑ στη 29η θέση της γενικής κατάταξης και για τη φορολόγηση της ακίνητης ιδιοκτησίας στην 32η  θέση της κατάταξης, σημειώνοντας πτώση έξι θέσεων σε σχέση με το προηγούμενο έτος 2017.

Πορεία της κτηματαγοράς. Κινείται σήμερα όπως ακριβώς ο κοιμισμένος που αναχαράζει στο κρεβάτι του χωρίς να ξέρεις αν θα ξυπνήσει, ή αν απλώς θα αλλάξει πλευρό! Και ας μην μας ξεγελά το όποιο συγκυριακό ενδιαφέρον για ακίνητα βραχυχρόνιων μισθώσεων ή βίζας Schenghen. Στην πραγματικότητα δεν υπάρχει κτηματαγορά όταν υπάρχουν μόνον πωλητές, όταν οι ιδιοκτήτες, από «πολίτες» κατάντησαν «πωλητές» ακινήτων… 

Κατασκευή νέων κτιρίων, ειδικά για εκμίσθωση: Αγνωστη έννοια την τελευταία 10ετία.

Ανακαίνιση ακινήτων: Ελάχιστη και μόνον για διαμερίσματα που πρόκειται να διατεθούν σε βραχυχρόνιες μισθώσεις. Ουαί και αλοίμονο αν «ληφθούν μέτρα» εναντίον τους, για δήθεν προστασία των ενοικιαστών, όταν είναι φανερό ότι όλα όσα διαμερίσματα ανακαινιστούν αλλά δεν «πιάσουν» στις μισθώσεις αυτές, πολύ σύντομα θα διατεθούν στους φοιτητές και τους κανονικούς ενοικιαστές.   

Δικαιοπραξίες στα ακίνητα: Ενας προγματικός Γολγοθάς ασύλληπτης γραφειοκρατίας, με δεκάδες κάθε είδους εν πολλοίς άχρηστα δικαιολογητικά για κάθε συμβολαιογραφική πράξη ακινήτου, που επιβαρύνουν τους ιδιοκτήτες, χωρίς να τους λύνουν το παραμικρό πρόβλημα, και θυστερούν επί πολλούς μήνες κάθε συναλλαγή, ακόμη και μια απλή γονική παροχή.

Να γιατί ανθίζουν σήμερα τα κινήματα του ΔΕΝ: Δεν Αγοράζω, Δεν Κατασκευάζω, Δεν Συντηρώ, Δεν ασφαλίζω, αλλά και Δεν κληρονομώ!

Τι πρέπει να γίνει στη χώρα για να δούμε καλύτερες ημέρες? Να μειωθεί δραστικά η υπερφορολόγηση, και για να γίνει αυτό η χώρα χρειάζεται ένα μικρότερο Κράτος!  Και, στο θέμα μας,  τι πρέπει να γίνει, ώστε να αυξηθούν οι ιδιωτικές επενδύσεις στα ακίνητα:

Μεταβίβαση του ΕΝΦΙΑ στους Δήμους, σε συγχώνευση με το ΤΑΠ, με οριοθετημένο «flat» φορολογικό συντελεστή και χωρίς συμπληρωματικό φόρο, ο οποίος επαυξάνει ακόμη και στο πενταπλάσιο την επιβάρυνση επί του κυρίως φόρου, με αποτέλεσμα την δραματική απαξίωση της αστικής ιδιοκτησίας, την οικοδομική και επενδυτική απραξία στη χώρα μας, καθώς και την ανεργία και το μαρασμό στους σχετικούς κλάδους της οικονομίας μας!

Σταδιακή μείωση, σε κάθε περίπτωση, του δημοσιονομικού ζητούμενου του ΕΝΦΙΑ στο 50%  του σημερινού σε μια τετραετία, η οποία μείωση θα πρέπει να είναι «ΕRGA OMNES»! Δηλαδή όποια μείωση υιοθετηθεί, από οποιαδήποτε κυβέρνηση, θα είναι πράγματι δίκαιη και αποτελεσματική μόνον αν θα αφορά εξ ίσου ποσοστιαία όλους τους φορολογουμένους, χωρίς αποκλεισμό ή δυσμενή μεταχείριση καμιάς  κατηγορίας τους, και ιδιαίτερα εκείνων που πλήρωσαν τα περισσότερα κατά τα χρόνια της κρίσης και συνεπώς την έχουν ανάγκη περισσότερο από κάθε άλλον γιατί κινδυνεύουν με κατασχέσεις και ποινικές διώξεις!

Θέσπιση σοβαρών φορολογικών κινήτρων για την ενεργειακή αναβάθμιση και λειτουργική ανακαίνιση των υφισταμένων κτιρίων. Σε μια χώρα όπου δεν υπάρχει δυνατότητα άμεσων επιδοτήσεων των κατασκευών, το μοναδικό κλειδί είναι τα φορολογικά κίνητρα.  Η πολιτεία έχει συμφέρον να βοηθήσει την κοινωνία και την οικονομία να ανακαινίσει τα υφιστάμενα κάθε είδους κτίρια, με επιστροφή του 50% του φόρου, βασισμένη πάνω σε νόμιμα φορολογικά παραστατικά, πιστοποιημένες τεχνικές προδιαγραφές υλικών και εργασιών και νόμιμη και ασφαλισμένη απασχόληση.

Φορολογία Μισθωμάτων: Να καθιερωθεί ενδιάμεσο κλιμάκιο 25% και να καταργηθεί το κλιμάκιο του 45%.

Προσαρμογή των αντικειμενικών αξιών (τιμών ζώνης) στη σημερινή σκληρή πραγματικότητα της οικονομίας.

Απλοποίηση των διαδικασιών των συναλλαγών στα ακίνητα, με πρώτο βήμα τη μείωση της τεράστιας σειράς δικαιολογητικών που απαιτούνται σ΄αυτές.

Μείωση των τεκμηρίων διαβίωσης (κατοικίας) στο 50% των ισχυόντων, ώστε να προσαρμοστούν στα σημερινά εισοδήματα, όχι στα προ της κρίσης.

Κατάργηση ή σημαντική μείωση του ΦΠΑ στις νέες οικοδομές και τις επισκευές κτιρίων, και τριετής αναστολή του φόρου υπεραξίας στην αγορά και ανοικοδόμηση ακινήτων.

Δεν είναι η πρώτη φορά που επισημαίνουμε όλα τα παραπάνω, ούτε φαίνεται ότι θα είναι η τελευταία. Είναι όμως παρήγορο ότι αφενός οργανώσεις όπως ο ΣΕΠΑΚ αλλά και η ΠΟΜΙΔΑ, εξακολουθούν να κρατούν ψηλά τη σημαία στο ζωτικό αυτό θέμα, και ότι από την πλευρά της αξιωματικής αντιπολίτευσης τουλάχιστον, ο ρόλος και η συνεισφορά του κατασκευαστικού κλάδου στην επανεκκίνηση της οικονομίας έχει γίνει κατανοητός, όπως και η ανάγκη στήριξής του, ιδιαίτερα στην ανακαίνιση των υπαρχόντων κτιρίων. Ας ελπίσουμε λοιπόν ότι το μέλλον, υπάρχει περίπτωση να είναι καλύτερο τουλάχιστον από το εφιαλτικό παρόν…    

 

πίσω στα νέα