Η μεταχείριση από το Κράτος της ιδιωτικής ακίνητης περιουσίας των Απόδημων Ελλήνων αποτελεί ένα ιδιαίτερα σημαντικό και ευαίσθητο εθνικό θέμα, δεδομένου ότι μετά την απώλεια των συγγενών, ο μόνος κρίκος ο οποίος μπορεί να κρατήσει το σύνδεσμο των επομένων γενεών αποδήμων με την Ελλάδα, είναι η ύπαρξη ακίνητης περιουσίας! Συνεπώς αποτελεί κυριολεκτικά εθνικό θέμα να διευκολύνεται η απόκτηση ή διατήρηση ακίνητης περιουσίας στη χώρα μας από τους Απόδημους Ελληνες της διασποράς, οι οποίοι υπήρξαν πολύτιμοι αιμοδότες σε συνάλλαγμα, της χώρας μας κατά τις προηγούμενες δεκαετίες.

Αυτή είναι η κεντρική ιδέα της ίδρυσης, κατά τη δεκαετία του '80, της Πανελλήνιας Ένωσης Ιδιοκτητών Ακινήτων Απόδημου Ελληνισμού, κεντρικού σωματείου της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ), η οποία σημείωσε σημαντικές νομοθετικές επιτυχίες κατά τη διάρκεια της δεκαετίας του ’80, και η οποία συνεχίζει να δραστηριοποιείται για την προάσπιση των συμφερόντων των Ελλήνων Ιδιοκτητών Ακινήτων της Διασποράς, τα οποία θίγονται καίρια από σωρεία νέων αψυχολόγητων φορολογικών και άλλων μέτρων εναντίον τους.

Η Ενωση διεξήγαγε ενημερωτική και αρχαιρεσιακή Γενική Συνέλευση των μελών της στις στα γραφεία της ΠΟΜΙΔΑ (Σοφοκλέους 15 & Αιόλου), κατά τη διάρκεια της οποίας ο Πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ δικηγόρος κ. Στράτος Παραδιάς ενημέρωσε τα μέλη για την ισχύουσα νομοθεσία εμπορικών μισθώσεων που αφορά τα ακίνητα που αποκτήθηκαν με εισαγωγή συναλλάγματος, και για τις υπόλοιπες νομοθετικές εξελίξεις.

Η Γενική Συνέλευση προχώρησε στην εκλογή νέου Διοικητικού Συμβουλίου, υπό την Προεδρία  του δικηγόρου Dusseldorf Γερμανίας κ. Δημήτριου Κούρου, ο οποίος είναι και πρόεδρος της Ελληνογερμανικής Ένωσης Προστασίας Ιδιοκτητών Ακινήτων Εξωτερικού (DHSG). Πρόθεση του νέου προέδρου είναι η ενημέρωση και οργάνωση των απόδημων ιδιοκτητών ακινήτων σε όλες τις ηπείρους για τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις τους, σε σχέση με την ακίνητη περιουσία τους στη χώρα μας, και το να καταστεί η Ενωση η δυνατή φωνή τους στην Ελλάδα! Για το λόγο αυτό καλεί όλους τους ιδιοκτήτες ακίνητης περιουσίας του απόδημου ελληνισμού να κινητοποιηθούν και να συνδράμουν στο δίκαιο και σκληρό αγώνα της Ένωσης και να γίνουν ενεργά της μέλη. 

Παράλληλα η Γενική Συνέλευση ανακήρυξε τον πρωτεργάτη και επί δεκαετίες Πρόεδρο της Ένωσης κ. Ανδρέα Νικολούδη,  ως Επίτιμο Πρόεδρό της, σε αναγνώριση  της πολύτιμης προσφοράς του στο σωματείο και τον Απόδημο Ελληνισμό. Επίσης ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ επέδωσε τιμητική πλακέττα στο μέλος της Αμερικανικής Ομογένειας κ. Στάθη Τσιπτσή, ιδρυτικό μέλος και τελευταίο Πρόεδρο του σωματείου, για την πολυετή αγωνιστική παρουσία του στις προσπάθειές του.

Η Πανελλήνια Ένωση Ιδιοκτητών Ακινήτων Απόδημου Ελληνισμού ευελπιστεί οι απόδημοι έλληνες ιδιοκτήτες ακινήτων να αγκαλιάσουν με θέρμη αυτή την προσπάθεια, εγγραφόμενοι μέλη είτε σ΄αυτήν, στα γραφεία μας, Σοφοκλέους 15, είτε ηλεκτρονικά στην Ενωση Ιδιοκτητών Ελλάδος, κεντρικό σωματείο της ΠΟΜΙΔΑ!

---

ΤΑ ΚΥΡΙΑ ΠΡΟΒΛΗΜΑΤΑ ΤΩΝ ΑΠΟΔΗΜΩΝ ΙΔΙΟΚΤΗΤΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΑΦΟΡΟΥΝ: 

·    τον εντοπισμό των αγροτικών ακινήτων τους
·    την θέση και τα όρια της ιδιοκτησίας τους
·    καταπατήσεις, από όμορους και εντόπιους ιδιοκτήτες
·    την μη ύπαρξη νόμιμων τίτλων ιδιοκτησίας
·    τον μεγάλο αριθμό συνιδιοκτητών – κληρονόμων
·    τον τρόπο περιουσιακής διανομής μεταξύ των συνδικαιούχων
·    το ότι δεν έγινε ποτέ μέχρι σήμερα δήλωση ιδιοκτησίας από τους δικαιούχους
·    την ύπαρξη κτισμάτων χωρίς οικοδομική άδεια

Τι προτείνουμε να ελέγξετε άμεσα

1.- Την ύπαρξη τίτλων ιδιοκτησίας των ακινήτων Αν δεν υπάρχουν τίτλοι, θα πρέπει να φροντίσετε άμεσα για την απόκτησή τους, με τηβοήθεια δικηγόρου, μηχανικού και συμβολαιογράφου, προκειμένου να μπορείτε να τα δηλώσετε στο Εθνικό Κτηματολόγιο.

2.- Τη δήλωση του ακινήτου σας στο Εθνικό Κτηματολόγιο;
Στην Ελλάδα έχει ήδη προχωρήσει προς την ολοκλήρωσή του το Εθνικό Κτηματολόγιο.Πληροφορίες για το τι ακριβώς συμβαίνει στην κάθε κτηματική περιοχή μπορείτε να βρείτε μέσα από την ιστοσελίδα της Κτηματολόγιο ΑΕ (www.ktimatologio.gr) .Από εκεί, ακολουθώντας το σύνδεσμο του εικονιδίου «Θέαση Ορθοφωτοχαρτών», μπορείτε να εντοπίσετε το ακίνητό σας.
Στην περίπτωση που διαπιστώσετε ότι το ακίνητό σας βρίσκετε σε περιοχή που έχει ολοκληρωθεί η διαδικασία σύνταξης του κτηματολογίου και δεν έχετε υποβάλλει τα σχετικά δικαιολογητικά (πχ δήλωση ιδιοκτησίας, τίτλους ,κλπ) , θα πρέπει άμεσα να ενημερώσετε τον Δικηγόρο και τον Μηχανικό να σας συμβουλεύσουν τι πρέπει να κάνετε.
Στην περίπτωση που έχουν ξεκινήσει οι διαδικασίες, θα πρέπει να φροντίσετε να ενημερωθείτε για τις προβλεπόμενες ημερομηνίες υποβολής της δήλωσης ιδιοκτησίας και των λοιπών στοιχείων.

3.- Την ανέγερση αυθαίρετης οικοδομής ή προσθήκης ή μετατροπής της χρήσης χωρίς σχετική οικοδομική άδεια.
Σε τέτοια περίπτωση πρέπει να το δηλώσετε και να το τακτοποιήσετε μέσω του μηχανικού σας, καταβάλλοντας κάποιο πρόστιμο που εξαρτάται από τον χρόνο κατασκευής, τα επιπλέον τετραγωνικά και την φορολογική "τιμή ζώνης" των ακινήτων της περιοχής.
Σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία «Απαγορεύεται η μεταβίβαση ακινήτου , στην περίπτωση που υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές που δεν έχουν τακτοποιηθεί».

4.- Την εκμίσθωση ακινήτων. Και σε αυτή την περίπτωση θα πρέπει να ρωτήσετε τον μηχανικό σας μήπως υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές που πρέπει να τακτοποιήσετε . Για να ενοικιάσετε οποιοδήποτε ακίνητο, όπως και για να το μεταβιβάσετε,  πρέπει να εκδώσετε Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης, το οποίο ισχύει για δέκα ( 10 ) χρόνια.

5.- Την αξία της περιουσίας σας. 

Γιά να βρείτε την αγοραία αξία του ακινήτου σας από το «Μητρώο Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων» του ΥΠΟΙΚ πατήστε εδώ!

Για τις νέες και παλαιές τιμές ζώνης και την αντικειμενική αξία του ακινήτου σας πατήστε εδώ!

Για την ΚΥΑ με τις ισχύουσες αντικειμενικές αξίες ακινήτων από 1.1.2022 πατήστε εδώ!

Για να υπολογίσετε κατά προσέγγιση τον ΕΝΦΙΑ ακινήτων έτους 2022 και μετά πατήστε εδώ!

Για να υπολογίσετε τα έξοδα αγοράς ακινήτου στην Ελλάδα πατήστε εδώ!

6. - Την αξιοποίηση του ακινήτου σας.

Σήμερα εκπονούνται σε πολλές περιοχές της χώρας Πολεοδομικά Σχέδια, Ρυθμιστικά Σχέδια , Σχέδια Οικιστικής και Χωροταξικής Ανάπτυξης, Γενικά Πολεοδομικά, Εθνικά χωροταξικά σχέδια για τον Τουρισμό, την Βιομηχανία κλπ. Θα πρέπει να ενημερωθείτε για το τι ισχύει στην περιοχή όπου βρίσκεται το ακίνητό σας έτσι ώστε να αποκτήσετε μια ολοκληρωμένη εικόνα για τη βέλτιστη αξιοποίηση του.

---

Ομογενείς-κάτοικοι εξωτερικού: Τι πρέπει να γνωρίζουν - Ποια φορολογικά δικαιώματα και υποχρεώσεις ισχύουν γι' αυτούς και για τους φορολογικούς κατοίκους Ελλάδος.

Ανάλυση των Ορέστη Σεϊμένη - Αλεξάνδρας Γεράγγελου

Α. Τι ισχύει για τον θεωρούμενο «φορολογικό κάτοικο εξωτερικού»:

∙ Αν αποκτά οποιοδήποτε εισόδημα στηγν Ελλάδα πρέπει να υποβάλλει ηλεκτρονικά την φορολογική του Δήλωση στην Δ.Ο.Υ. Κατοίκων Εξωτερικού, όπου θα δηλώνει μόνον τα εισοδήματα που αποκτά στην Ελλάδα.

∙ Στο άλλο κράτος θα δηλώνει και θα φορολογείται κάθε χρόνο για το παγκόσμιο εισόδημά του. Η φορολογία του παγκοσμίου εισοδήματός του υπόκειται σε περιορισμούς και συμφωνίες που ισχύουν μεταξύ των κρατών κάτω από την ομπρέλα του ΟΟΣΑ, με βάση κανόνες που έχουν θεσπίσει τα κράτη μεταξύ τους για να αποφεύγεται η διπλή φορολόγηση για το ίδιο εισόδημα (Διμερείς Συμβάσεις Αποφυγής Διπλής Φορολογίας). Πρέπει όμως να βρει τον τρόπο στο άλλο κράτος για να μην φορολογηθεί διπλά εκεί.

∙ Πρέπει να γνωρίζει καλά εάν υπάρχει Δ.Σ.Α.Δ.Φ (Διμερής Σύμβαση Αποφυγής Διπλής Φορολογίας) με το κράτος μόνιμης διαμονής του. Αυτό είναι απαραίτητο για να αντιμετωπίζει την πιθανή διπλή φορολόγηση των εισοδημάτων του στα δύο κράτη.

∙ Για να «βαπτιστεί» κάποιος κάτοικος εξωτερικού θα πρέπει να υποβάλλει στην Ελλάδα δικαιολογητικά από το κράτος της αλλοδαπής στο οποίο κατοικεί, με τα οποία αποδεικνύει την ιδιότητα του ως «κατοίκου του εξωτερικού», δηλαδή:
→ όταν ζει σε κράτος με το οποίο υπάρχει ΔΣΑΔΦ είναι υποχρεωμένος να υποβάλλει στην Ελλάδα ΠΙΣΤΟΠΟΙΗΤΙΚΟ ΦΟΡΟΛΟΓΙΚΗΣ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ από το άλλο κράτος το οποίο θα έχει και την επισημείωση της Σύμβασης της Χάγης (APOSTILLE) εφόσον υπάρχει η δυνατότητα αυτή στο άλλο κράτος.
→ Αντίγραφο μισθωτηρίου συμβολαίου στην άλλη χώρα 
→ Αντίγραφο της σύμβασης -μονίμου- εργασίας στην άλλη χώρα 
→ όταν ζει σε κράτος με το οποίο δεν υπάρχει ΔΣΑΔΦ είναι υποχρεωμένος να υποβάλλει στην Ελλάδα ΑΝΤΙΓΡΑΦΟ ΤΗΣ ΦΟΡΟΛΟΓΙΚΗΣ ΔΗΛΩΣΗΣ και ΒΕΒΑΙΩΣΗ από μια Δημόσια υπηρεσία του άλλου κράτους στην οποία να φαίνεται ότι τα ζωτικά του συμφέροντα, οικογενειακά και εισοδηματικά, διατηρούνται στο άλλο κράτος (με APOSTILLE ή με θεώρηση από το πλησιέστερο Προξενείο εάν δεν υπάρχει δυνατότητα για APOSTILLE).

Σημαντική εγκύκλιος είναι και η ΠΟΛ. 1201/2017. 

∙ ΔΕΝ ισχύουν γι' αυτόν στην Ελλάδα τα τεκμήρια (διαβίωσης και αγοράς) για τα σπίτια, διαμερίσματα, αυτοκίνητα, πισίνες, σκάφη αναψυχής, ελικόπτερα, αεροπλάνα κ.λπ. που έχει στην Ελλάδα, εφόσον δεν έχει εισοδήματα από οποιαδήποτε πηγή ΣΤΗΝ ΕΛΛΑΔΑ. 

∙ ΕΑΝ έχει εισοδήματα (ανεξαρτήτως ποσού) στην Ελλάδα τότε ενεργοποιούνται και γι' αυτόν τα τεκμήρια και θα πληρώνει φόρο εισοδήματος στην Ελλάδα για τα ελληνικά εισοδήματα.

∙ Ο φόρος που θα πληρωθεί στην Ελλάδα δεν θα πληρωθεί και στο εξωτερικό στο άλλο κράτος αλλά θα συμψηφίζεται ή θα ρυθμίζεται από την υπάρχουσα ΔΣΑΔΦ της Ελλάδος με το άλλο κράτος.

∙ Mπορεί να φέρει στη χώρα μας «απεριόριστο συνάλλαγμα» δηλαδή και πέραν του ύψους των εισοδημάτων του.

∙ Όταν εισάγει συνάλλαγμα στην Ελλάδα πρέπει να το περάσει υποχρεωτικά μέσω Τραπέζης ΚΑΙ ΔΕΝ ΥΠΟΧΡΕΟΥΤΑΙ ΝΑ ΑΠΟΔΕΙΞΕΙ ΤΗΝ ΠΗΓΗ ΠΡΟΕΛΕΥΣΗΣ ΤΟΥ ΕΙΣΑΓΟΜΕΝΟΥ ΧΡΗΜΑΤΙΚΟΥ ΠΟΣΟΥ που εισάγει στην Ελλάδα.

∙ Πρέπει να φυλάξει το πρωτότυπο παραστατικό της τραπέζης για το συνάλλαγμα που εισάγει.

∙ Πρέπει να καταχωρήσει στην φορολογική του δήλωση στην Ελλάδα (κωδικοί 781-782) το ποσό του εισαχθέντος συναλλάγματος ΓΙΑ ΝΑ ΜΠΟΡΕΙ ΝΑ ΧΡΗΣΙΜΟΠΟΙΗΣΕΙ ΤΟ ΣΥΝΑΛΛΑΓΜΑ όταν θα ΑΓΟΡΑΣΕΙ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΚΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΣΤΗΝ ΕΛΛΑΔΑ.

∙ Μπορεί με πληρεξούσιο που θα υπογράψει στο εξωτερικό (π.χ. στο εκεί Ελληνικό Προξενείο) να αγοράσει στην Ελλάδα κινητή ή ακίνητη περιουσία, αρκεί να τηρήσει ορισμένους τύπους και κανόνες για να μην δημιουργηθούν φορολογικά προβλήματα στα άτομα που εξουσιοδοτεί να τον εκπροσωπήσουν κατά την κατάρτιση και υπογραφή των συμβολαίων αγοράς (δικηγόρος, πωλητής, συγγενής κ.λπ.). 

∙ Δεν υπόκειται στην παρακολούθηση από την Ελληνική Φορολογική Αρχή μέσω του ΠΕΡΙΟΥΣΙΟΛΟΓΙΟΥ κάθε χρόνο.

∙ Δικαιούνται τις φοροαπαλλαγές-μειώσεις φόρου στην Ελλάδα για το εισόδημα από μισθωτή εργασία και συντάξεις, μόνο εάν διατηρούν τη φορολογική τους κατοικία σε άλλο κράτος - μέλος της Ε.Ε. ή του Ε.Ο.Χ. και τουλάχιστον το 90% του παγκόσμιου εισοδήματος τους αποκτάται στην Ελλάδα. Οι φοροαπαλλαγές αυτές μπορεί να είναι το εκάστοτε αφορολόγητο ποσό, όπως και το επίδομα αναπηρίας (200€ για αναπήρους με ποσοστό αναπηρίας 67%).

Β. Τι ισχύει για τον θεωρούμενο «φορολογικό κάτοικο Ελλάδος»:

∙ Πρέπει να υποβάλλει ηλεκτρονικά την φορολογική του δήλωση στην τοπική Δ.Ο.Υ. στην Ελλάδα και να δηλώσει το ΠΑΓΚΟΣΜΙΟ ΕΙΣΟΔΗΜΑ ΤΟΥ, δηλαδή το εισόδημα που απέκτησε στο εσωτερικό και το εισόδημα που απέκτησε στο εξωτερικό. 

∙ Στο άλλο κράτος θα δηλώνει και θα φορολογείται κάθε χρόνο μόνο το εισόδημά που αποκτά εκεί.

∙ Πρέπει να γνωρίζει καλά εάν υπάρχει Δ.Σ.Α.Δ.Φ (Διμερής Σύμβαση Αποφυγής Διπλής Φορολογίας). Αυτό είναι απαραίτητο για να αντιμετωπίζει την πιθανή διπλή φορολόγηση των εισοδημάτων του στα δύο κράτη. 

∙ Έχει μείωση φόρου 1.900-2.100 για αφορολόγητο εισόδημα μέχρι 20.000€ (ισχύει μόνο για μισθωτούς και συνταξιούχους και αγρότες). 

∙ Έχει τεκμήρια (διαβίωσης και αγοράς) για τα σπίτια, διαμερίσματα, αυτοκίνητα, πισίνες, σκάφη αναψυχής, ελικόπτερα, αεροπλάνα, κ.λπ. που έχει στην Ελλάδα.

∙ Φορολογείται το ποσό των τεκμηρίων όταν είναι μεγαλύτερο από τα ποσό των δηλουμένων πραγματικών εισοδημάτων και επομένως προκύπτει μεγαλύτερος φόρος εισοδήματος στην περίπτωση αυτή. 

∙ Όταν εισάγει συνάλλαγμα στην Ελλάδα πρέπει να το περάσει υποχρεωτικά μέσω τραπέζης για να μπορεί να το χρησιμοποιήσει για αγορά περιουσιακού στοιχείου και για κάλυψη του, πιθανού, τεκμηρίου. Πρέπει όμως να μπορεί να δικαιολογεί που το βρήκε και πώς απέκτησε στο εξωτερικό το συνάλλαγμα αυτό.

∙ Πρέπει να φυλάττει το πρωτότυπο παραστατικό της τραπέζης για το συνάλλαγμα που εισάγει κάθε φορά.

∙ Πρέπει να καταχωρεί στη φορολογική του δήλωση το ποσό του εισαγομένου συναλλάγματος (κωδ. 781-782).

∙ Πρέπει εφόσον του ζητηθεί, να αποδεικνύει στον Διευθυντή της Δ.Ο.Υ. την προέλευση (την πηγή) των χρημάτων που εισάγει στην Ελλάδα. Εάν δεν μπορεί να δικαιολογήσει την προέλευση αυτών των χρημάτων, τότε φορολογείται με βάση τα τεκμήρια.

∙ Με βάση τις Συμβάσεις πληροφοριών που έχει υπογράψει Ελλάδα με τα άλλα Ευρωπαϊκά και μη κράτη, θα μπορεί να ελέγχεται κάθε έτος και για τις καταθέσεις του αλλά και για την αξία της απόκτησης των περιουσιακών του στοιχείων στο εξωτερικό.

Πηγή: Taxheaven © 

ΧΡΗΣΙΜΟΙ ΣΥΝΔΕΣΜΟΙ ΓΙΑ ΑΠΟΔΗΜΟΥΣ:

Επικοινωνία με την Ενωση Αποδήμων Ιδιοκτητών Ακινήτων

Επικοινωνία με το Εθνικό Κτηματολόγιο

Επικοινωνία με την Αρχή Δημοσίων Εσόδων

Επικοινωνία με το Γραφείο της ΠΟΜΙΔΑ

Διαδικτυακή εγγραφή μελών στην ΠΟΜΙΔΑ

Ασφάλιση κτιρίων και κατοικιών μελών ΠΟΜΙΔΑ

Κυπριακός Σύνδεσμος Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΚΣΙΑ)

Εγγραφή αποδήμων στους εκλογικούς καταλόγους 

ΕΘΝΙΚΟΣ ΚΗΡΥΚΑΣ ΝΕΑΣ ΥΟΡΚΗΣ

ΓΕΝΙΚΗ ΓΡΑΜΜΑΤΕΙΑ ΑΠΟΔΗΜΟΥ ΕΛΛΗΝΙΣΜΟΥ ΚΑΙ ΔΗΜΟΣΙΑΣ ΔΙΠΛΩΜΑΤΙΑΣ