Σε κάθε πολυκατοικία όπου αναγκαστικά συγκατοικούν άνθρωποι με διαφορετική συμπεριφορά και νοοτροπία μεταξύ τους, αναπόφευκτα δημιουργούνται διαφορές και συγκρούσεις οι οποίες χρήζουν επίλυσης.

Φυσικά ο καλύτερος δρόμος είναι εκείνος της συνεννόησης και της συνεργασίας, ιδίατερα μεταξύ ανθρώπων που κοινό τους συμφέρον είναι η εύρυθμη λειτουργία του κτιρίου στο οποίο όλοι συγκατοικούν. Οι διαφορές των συνιδιοκτητών πρέπει πάντοτε να επιλύονται φιλικά μέαα στις γενικές συνελεύσεις των πολυκατοικιών.

Σε περίπτωση όμως που αυτό δεν καθίσταται δυνατόν, η τελική λύση δίνεται από την προσφυγή στη Δικαιοσύνη.

Ας μην νομίσει όμως κάποιος ότι αυτό είναι κάτι απλό, εύκολο, γρήγορο και ανέξοδο.

Σύμφωνα με την Πολιτική Δικονομία, οι διαφορές συνιδιοκτητών μεταξύ τους ή με το διαχειριστή της πολυκατοικίας επιλύονται από τα κατά τόπους αρμόδια Μονομελή Πρωτοδικεία, μετά από αγωγή των ενδιαφερομένων. Στις διαφορές αυτές κατατάσσονται συνήθως αμφισβητήσεις για τις θέσεις στάθμευσης, τις καταλήψεις κοινοχρήστων χώρων, τη συμμετοχή στις κοινόχρηστες δαπάνες, τη λογοδοσία διαχειριστή κλπ.

Ομως, μετά από πρόταση της ΠΟΜΙΔΑ που έγινε δεκτή, ειδικά οι διαφορές για μη καταβολή κοινοχρήστων για ποσά ύψους έως και 20.000 ευρώ επιλύονται από τα κατά τόπους Ειρηνοδικεία. Αυτό καθιστά τη διαδικασία διεκδίκησης των οφειλομένων από τους διαχειριστές πολυκατοικιών ταχύτερη και οικονομικότερη.

Οι αξιώσεις των διαχειριστών για μη καταβληθέντα κοινόχρηστα παραγράφονται στην πενταετία. Οι διαχειριστές όμως έχουν την ευχέρεια της έκδοσης και διαταγής πληρωμής εναντίον των κακοπληρωτών συνιδιοκτητών, εφόσον όμως προσκομίσουν τις μηχανογραφικές ειδοποιήσεις των οφειλομένων κοινοχρήστων καθώς και φωτοτυπίες από όλα τα δικαιολογητικά δαπανών των οποίων η πληρωμή καθυστερείται. Σε κάθε τέτοια περίπτωση είναι αναγκαίο να έχει προηγηθεί σύγκληση γενικής συνέλευσης των συνιδιοκτητών με θέμα τη λήψη μέτρων εναντίον όσων αρνούνται να πληρώσουν και ρητή εντολή προς το διαχειριστή να προβεί σε δικαστικές ενέργειες εναντίον τους. Για την ενεργητική νομιμοποίηση του διαχειριστή απαιτείται πάντοτε πρακτικό νόμιμης εκλογής του από τη γενική συνέλευση των συνιδιοκτητών. Δείτε και τυπώστε το σχετικό υπόδειγμα πρακτικού γενικής συνέλευσης από τη Σελίδα Μελών της ιστοσελίδας μας!

Ασφάλιση κοινοχρήστων μερών - εγκαταστάσεων πολυκατοικίας και αστικής ευθύνης διαχειριστή

Κοινόχρηστες Δαπάνες Πολυκατοικίας και Προσωπικά Δεδομένα

Έκδοση ΑΦΜ πολυκατοικίας. Τι αλλάζει με τις νέες αποφάσεις της ΑΑΔΕ για την απόκτηση ΑΦΜ από πολυκατοικία

Με  απόφαση του διοικητή της ΑΑΔΕ  που εκδόθηκε κατόπιν αλλεπαλλήλων υπομνημάτων της ΠΟΜΙΔΑ, δίνεται λύση σε μια σειρά θεμάτων, που αντιμετωπίζουν οι πολυκατοικίες στην έκδοση ΑΦΜ, είτε για να συμμετέχουν στο πρόγραμμα, «Εξοικονομώ», είτε για να εκτελούν συναλλαγές φορολογικού ενδιαφέροντος (όπως εκμίσθωση κοινόχρηστων χώρων).

Συγκεκριμένα προβλέπεται η δυνατότητα αίτησης απόκτησης ΑΦΜ από τον διαχειριστή, του οποίου η ιδιότητα προκύπτει από το πρακτικό της γενικής συνέλευσης εκλογής του.

Σε περίπτωση που δεν υπάρχει διαχειριστής, αίτηση μπορεί να υποβάλει οποιοδήποτε πρόσωπο έχει εξουσιοδοτηθεί με απόφαση της απαιτούμενης πλειοψηφίας επί της νόμιμης απαρτίας των συνιδιοκτητών του κτιρίου, όπως την ορίζει ο κανονισμός.

Αν δεν υπάρχει κανονισμός κτιρίου, ισχύουν οι γενικές διατάξεις περί παμψηφίας.

Οι πολυκατοικίες δεν έχουν υποχρέωση απόκτησης ΑΦΜ με συγκεκριμένη προθεσμία. Μπορούν να αποκτήσουν ΑΦΜ όποτε το αποφασίσουν και να καταθέσουν τη σχετική αίτηση χωρίς πρόστιμο.

6. Ως προς την απόδοση ΑΦΜ σε άτυπη ένωση συνιδιοκτητών κτιρίου που έχει υπαχθεί στις διατάξεις περί οροφοκτησίας (ν.3741/1929) (παρ. 7), με νεώτερη απόφαση της ΑΑΔΕ ορίστηκαν τα εξής:
Ως προς τις περιπτώσεις της άτυπης ένωσης συνιδιοκτητών κτιρίου που έχει υπαχθεί στις διατάξεις περί οροφοκτησίας (ν.3741/1929), δεδομένου του ότι κατ’ αρχήν ως ημερομηνία απόδοσης του ΑΥΜ θεωρείται η ημερομηνία υποβολής του εντύπου Δ211, ανεξαρτήτως της ημερομηνίας σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας ή του κανονισμού του κτιρίου, δεν επιβάλλεται πρόστιμο. Σε περίπτωση που η ημερομηνία έναρξης ανάγεται κατόπιν αίτησης του ενδιαφερομένου, σε προγενέστερη ημερομηνία από την ημερομηνία υποβολής λόγω διενέργειας πράξεων φορολογικού ενδιαφέροντος και υπερβαίνει τις τριάντα (30) ημέρες, η δήλωση θεωρείται εκπρόθεσμη και επιβάλλονται οι κυρώσεις του άρθρου 54 του ν.4174/2013, όπως ισχύει. Πράξεις επιβολής προστίμου που τυχόν έχουν εκδοθεί λόγω λήψης ως ημερομηνίας απόδοσης ΑΦΜ, της ημερομηνίας της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας ή του κανονισμού κτιρίου αντί της ημερομηνίας υποβολής της αίτησης, εφόσον έρχονται σε αντίθεση με τα οριζόμενα στην παρούσα, ακυρώνονται οίκοθεν από τον Προϊστάμενο της Δ.Ο.Υ. που εξέδωσε την προαναφερόμενη πράξη ή σε περιπτώσεις κατάργησης ή αναστολής λειτουργίας της εν λόγω Δ.Ο.Υ., από τον Προϊστάμενο της υπηρεσίας υποδοχής, κατ' εφαρμογή των οριζομένων στο άρθρο 63Β του ν.4174/2013 για εκδοθείσες πράξεις από 01.01.2020 και εντεύθεν ή κατόπιν αίτησης του Μη Φυσικού Προσώπου για εκδοθείσες πράξεις προ της 01.01.2020. Τυχόν καταβληθέντα ποσά προστίμων επιστρέφονται σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 42 του ν.4174/2013 και 83 του ν.δ.356/1974.

ΠΡΟΑΙΡΕΤΙΚΗ Η ΔΙΑΜΕΣΟΛΑΒΗΣΗ ΣΤΙΣ ΔΙΑΦΟΡΕΣ ΣΥΝΙΔΙΟΚΤΗΤΩΝ!

Με τον νόμο 4512/2018 καθιερώθηκε ως υποχρεωτική η διαμεσολάβηση σε όλες τις διαφορές μεταξύ συνιδιοκτητών και διαχειριστών πολυκατοικιών, η οποία είχε νομοθετηθεί να αρχίσει η εφαρμογή της από την 17η Οκτωβρίου 2018, αλλά ανεστάλη επ΄αόριστο. Η διαδικασία αυτή θα αποτελούσε προαπαιτούμενο σε κάθε τέτοια διαφορά. Η ρύθμιση αυτή συμπεριλάμβανε και τις διαφορές από μη καταβολή κοινοχρήστων, για τις οποίες η υπαγωγή στην προδικασία αυτή θα αποτελούσε για τους διαχειριστές πολυκατοικιών ένα ακόμη εμπόδιο, από πλευράς απώλειας χρόνου αλλά και δαπάνης, για την είσπραξη των κοινοχρήστων. Γι΄αυτό και η ΠΟΜΙΔΑ είχε ζητήσει την εξαίρεση των διαφορών αυτών από την υποχρεωτική διαμεσολάβηση. Στο τέλος όμως, με νεώτερη ρύθμιση, οι διαφορές συνιδιοκτητών εξαιρέθηκαν συνολικά από την υποχρεωτική διαμεσολάβηση, όπως και το σύνολο των μισθωτικών διαφορών, όπως είχε εξ αρχής ζητήσει η ΠΟΜΙΔΑ.   

Και όμως η διαμεσολάβηση στις διαφορές συνιδιοκτητών θα ήταν ένας εξαιρετικός τρόπος επίλυσης διαφορών (πλην της μη πληρωμής κοινοχρήστων) που η δικαστική επίλυσή τους παρουσιάζει ιδιαίτερη δυσκολία. Γι΄αυτό η ΠΟΜΙΔΑ συνιστά ένθερμα στους συνιδιοκτήτες και διαχειριστές που αντιμετωπίζουν σοβαρά προβλήματα συνεννόησης  και επίλυσης τους, να καταφύγουν στην προαιρετική διαμεσολάβηση από πιστοποιημένους διαμεσολαβητές, ώστε να φτάσουν άμεσα και με ελάχιστα έξοδα σε λύσεις σοβαρών πρακτικών προβλημάτων  που αναφύονται συνεχώς στις πολυκατοικίες. 

Δείτε τη συνημμένη παρουσίαση για τη Διαμεσολάβηση στις διαφορές συνιδιοκτητών που παρουσίασε σε ενημερωτικό σεμινάριο της ΠΟΜΙΔΑ η Διαμεσολαβήτρια Δικηγόρος κα Πόλυ Τσιτσώνη, tsitsoni@businessingreece.gr .

Συνημμένο