ΧΩΡΟΙ ΣΤΑΘΜΕΥΣΗΣ ΣΤΙΣ ΠΥΛΩΤΕΣ: ΤΟ "ΕΛ ΠΑΣΟ" ΤΗΣ ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΑΣ!**

Νόμιμες οι ανοικτές θέσεις στάθμευσης στην πυλωτή, με τροπολογία του Υπ. Ψηφιακής Διακυβέρνησης!
Δημοσιεύτηκε ο ν. 5005/21-12-2022 (ΦΕΚ 236 Α΄/21-12-2022) με άρθρο του οποίου δικαιώθηκε πανηγυρικά ο 35ετής σχεδόν αγώνας της  ΠΟΜΙΔΑ σε σχέση με την νομιμότητα των ανοικτών θέσεων στάθμευσης στις πυλωτές πολυκατοικιών με χιλιοστά ιδιοκτησίας επί του οικοπέδου, ως ανεξάρτητων δηλαδή οριζοντίων ιδιοκτησιών. Παράλληλα με άλλο άρθρο του ίδιου νόμου παρατείνεται έως την 31.7.2023 η προθεσμία δήλωσης περιουσιακών στοιχείων στο Κτηματολόγιο χωρίς πρόστιμο.

Το πρόβλημα αυτό έχει προκύψει επειδή όταν το 1979 και το 1981 νομοθετήθηκε απαγόρευση δημιουργίας νέων θέσεων στάθμευσης στον ανοικτό χώρο της πυλωτής, ώστε αυτές να μην μπορούν να περιέλθουν σε κατοίκους άλλων πολυκατοικιών, δεν υπήρξε μεταβατική διάταξη για τις πολλές χιλιάδες θέσεις που είχαν ήδη νόμιμα συσταθεί κατά τις δεκαετίες του 60 και του 70 και είχαν αγοραστεί νόμιμα σε χρόνο που αυτό επιτρεπόταν.

Τα πράγματα χειροτέρεψαν όταν 20 χρόνια αργότερα, η Ολομέλεια του Αρείου Πάγου, με την υπ' άριθμό 23/2000 απόφασή της, αν και με ισχυρότατη μειοψηφία, απεφάνθη ότι είναι και αυτές οι παλαιές θέσεις άκυρες (!), δημιουργώντας ένα άλυτο νομικό αδιέξοδο για τους ιδιοκτήτες τους και στη συνέχεια και για το Κτηματολόγιο, αλλά και σωρεία ομηρικών αντιδικιών στις πολυκατοικίες με τέτοιες θέσεις στάθμευσης. Επίσης αυτό είχε ως αποτέλεσμα, εξ αιτίας της ακυρότητας αυτής,  να μην μεταγράφονται στα Υποθηκοφυλακείας και σήμερα στα Κτηματολογικά γραφεία τα συμβόλαια των θέσεων αυτών, να παραμένουν «στον αέρα» και τα χιλιοστά εξ’ αδιαιρέτου συνιδιοκτησίας επί του οικοπέδου των θέσεων αυτών, και ως εκ τούτου να μην «κλείνουν» τα χιλιοστά του οικοπέδου στο Κτηματολόγιο. 

Ετσι πλέον σύμφωνα με την τροπολογία αυτή θα επιτρέπονται νόμιμα:

*Η ενσωμάτωση τέτοιας θέσης σε ιδιοκτησία κύριας χρήσης ως παρακολούθημά της,

*Η δυνατότητα μεταβίβασης  τέτοιας θέσης προς ιδοκτήτη χώρου κύριας χρήσης της ίδιας οικοδομής, ως παρακολούθημά της, και

*Η δυνατότητα αντιστοίχισης μιάς τέτοιας θέσης στον ανοικτό χώρο στάθμευσης της πιλοτής ή του ακάλυπτου χώρου ως παρακολούθημα στην αποκλειστική χρήση της οριζοντίου ιδιοκτησίας του χώρου κύριας χρήσης της ίδιας οικοδομής.

Το πληρες κείμενο της τροπολογίας έχει ως εξής:

Άρθρο 3    Κυριότητα ανοικτών θέσεων στάθμευσης στην πιλοτή - Προσθήκη nαρ. SA στο άρθρο 1 του ν.

960/1979.

Στο άρθρο 1 του ν. 960/1979 (Α'194), μετά την παρ. 5 προστίθεται νέα παρ. SA ως εξής:

«SA. α) Ο ιδιοκτήτης οριζοντίου ιδιοκτησίας-χώρου κυρίας χρήσης πολυκατοικίας που έχει εμπράγματο δικαίωμα σε ανοικτή θέση στάθμευσης στην πιλοτή της ίδιας πολυκατοικίας που αποτελεί κατά τη σύσταση αυτοτελή οριζόντια ιδιοκτησία προβαίνει σε μονομερή τροποποίηση της πράξης οριζοντίου ιδιοκτησίας, προκειμένου να μετατρέψει τον ανοικτό χώρο στάθμευσης στην πιλοτή ως παρακολούθημα στην αποκλειστική χρήση της οριζοντίου ιδιοκτησίας του χώρου κύριας χρήσης και ταυτόχρονα να ενσωματώσει στην τελευταία ποσοστό συγκυριότητας στο οικόπεδο που είχε κατά τη σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών ο ανοιχτός χώρος στάθμευσης στην πιλοτή. Στην περίπτωση αυτή, η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.

β) Ανοικτή θέση στάθμευσης στην πιλοτή πολυκατοικίας που αποτελεί κατά τη σύσταση αυτοτελή οριζόντια ιδιοκτησία και επί της οποίας δεν έχει εμπράγματο δικαίωμα ιδιοκτήτης επί οριζοντίου ιδιοκτησίας-χώρου κύριας χρήσης της αυτής πολυκατοικίας δύναται να μεταβιβαστεί κατ' εξαίρεση και μόνο σε άλλον ιδιοκτήτη επί οριζοντίου ιδιοκτησίας-χώρου κύριας χρήσης της αυτής πολυκατοικίας. Στην περίπτωση αυτή ο ιδιοκτήτης της οριζοντίου ιδιοκτησίας-χώρου κύριας χρήσης προβαίνει σε μονομερή τροποποίηση της πράξης οριζοντίου ιδιοκτησίας, προκειμένου να μετατρέψει τον ανοικτό χώρο στάθμευσης στην πιλοτή ως παρακολούθημα στην αποκλειστική χρήση της οριζοντίου ιδιοκτησίας του χώρου κύριας χρήσης και ταυτόχρονα να ενσωματώσει στην τελευταία το ποσοστό συγκυριότητας στο οικόπεδο που είχε κατά τη σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών ο ανοιχτός χώρος στάθμευσης στην πιλοτή. Στην περίπτωση αυτή, η σύμφωvη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.

γ) Ο ιδιοκτήτης οριζοντίου ιδιοκτησίας-χώρου κυρίας χρήσης πολυκατοικίας, στον οποίο μεταβιβάστηκε και το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης επί ανοικτής θέσης στάθμευσης στην πιλοτή ή θέσης στον ακάλυπτο χώρο της ίδιας πολυκατοικίας, στην οποία θέση, σύμφωνα με την πράξη σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας ή τον κανονισμό της πολυκατοικίας, έχει συσταθεί αυτοτελές δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης χωρίς να συνδέεται με συγκεκριμένη οριζόντια ιδιοκτησία-χώρο κύριας χρήσης της πολυκατοικίας, προβαίνει σε μονομερή τροποποίηση της πράξης οριζοντίου ιδιοκτησίας, προκειμένου να αντιστοιχήσει τον ανοικτό χώρο στάθμευσης της πιλοτής ή του ακάλυπτου χώρου ως παρακολούθημα στην αποκλειστική χρήση της οριζοντίου ιδιοκτησίας του χώρου κύριας χρήσης. Στην περίπτωση αυτή, η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.».

Σύμφωνα με την αιτιολογική έκθεση, η προτεινόμενη διάταξη επιχειρεί να επιλύσει το χρόνιο ζήτημα του ιδιοκτησιακού καθεστώτος των ανοιχτών θέσεων στάθμευσης σε πιλοτές πολυκατοικιών προβλέποντας ότι οι συγκεκριμένες θέσεις μπορούν να μετατραπούν σε παρακολούθημα με μονομερή τροποποίηση πράξης οριζοντίου ιδιοκτησίας και ενσωμάτωση σε αυτήν τοu ποσοστού συγκυριότητας της θέσης στάθμευσης επί του οικοπέδου, από ιδιοκτήτες που έχουν (άλλη) οριζόντια ιδιοκτησία-χώρο κύριας χρήσης (διαμερίσματα) στην ίδια πολυκατοικία, καθώς και το ζήτημα της αντιστοίχισης τέτοιων θέσεων στάθμευσης με οριζόντιες ιδιοκτησίες, η οποία δεν είχε ήδη γίνει με την αρχική πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας.

Άρθρο 3: Η προτεινόμενη διάταξη αποτελεί πάγιο, κοινό αίτημα τόσο της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων (Π.ΟΜ.ΙΔ.Α.) όσο και της Συντονιστικής Επιτροπής Συμβολαιογραφικών Συλλόγων Ελλάδος (ΣΕΣΣΕ), προκειμένου να διευκολύνει τους ιδιοκτήτες δεκάδων χιλιάδων ανοιχτών θέσεων στάθμευσης πολυκατοικιών, οι οποίες έχουν καταστεί «πράγματα εκτός συναλλαγής» παρεμποδίζοντας τόσο τις εμπράγματες συναλλαγές, τις γονικές παροχές και δωρεές όσο και την ολοκλήρωση της κτηματογράφησης. Δεδομένου ότι η νομολογία έχει κρίνει άκυρες τις συστάσεις αυτοτελούς οριζόντιας ιδιοκτησίας όταν αφορούν ανοιχτές θέσεις στάθμευσης σε πιλοτή, αυτές δεν δύνανται να μεταβιβαστούν ως αυτοτελείς ιδιοκτησίες, ούτε να τακτοποιηθούν κτηματογραφικά οι πολυκατοικίες στις οποίες βρίσκονται, καθώς παραμένουν αδιάθετα τα ποσοστά συνιδιοκτησίας επί του οικοπέδου της κάθε πολυκατοικίας που αφορούν τις θέσεις αυτές. Καθώς όμως, η ίδια νομολογία έχει αναγνωρίσει, με την επίκληση του άρθρου 182 ΑΚ, ότι μία άκυρη δικαιοπραξία, όπως αυτή της σύστασης και μεταβίβασης ανοιχτής θέσης στάθμευσης σε πιλοτή ως ανεξάρτητης οριζόντιας ιδιοκτησίας, μπορεί να ισχύσει ως έγκυρη παραχώρηση δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης της θέσης αυτής, η προτεινόμενη διάταξη δίνει διέξοδο στη μεταχείριση των θέσεων αυτών, εφόσον αποτελέσουν παρακολούθημα και ενσωματωθούν σε άλλη οριζόντια ιδιοκτησία που βρίσκεται στην ίδια πολυκατοικία, καταλαμβάνοντας και το αντίστοιχο ποσοστό της εξ αδιαιρέτου συνδιοκτησίας επί του οικοπέδου {βλ. ΑΠ 454/2017, ΑΠ 23/2000). Επίσης, με τη διάταξη επιχειρείται η άρση της σύγκρουσης που εντοπίζεται στη νομολογία σχετικά με τη φύση του δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης θέσης στάθμευσης στην πιλοτή, όταν αυτή δεν έχει εξ αρχής αντιστοιχηθεί με συγκεκριμένη οριζόντια ιδιοκτησία.

Παρουσιάζοντας τη ρύθμιση αυτή στη Βουλή ο αρμόδιος Υφυπουργός Κτηματολογίου κ. Θεόδωρος Λιβάνιος, τόνισε τα εξής:

"Το τρίτο άρθρο της τροπολογίας αφορά τις πιλοτές σε ανοιχτούς χώρους στάθμευσης και είναι πάρα πολύ σημαντικό γιατί αφορά μία μεγάλη μερίδα συμπολιτών μας. Είναι ένα κοινό αίτημα που έχει καταθέσει και η ΠΟΜΙΔΑ αλλά και ολομέλεια δικηγορικών συλλόγων της χώρας και αφορά θέσεις στάθμευσης σε πιλοτές οι οποίες είχαν βγει εκτός πραγμάτων συναλλαγής με αποτέλεσμα να απορρίπτονται οι μεταβιβάσεις εγκλωβίζοντας, ουσιαστικά, πάρα πολλούς ιδιοκτήτες οι οποίοι δεν μπορούσαν να αξιοποιήσουν ή να μεταβιβάσουν την περιουσία τους. Πολλές, δε, φορές αυτά τα κομμάτια της οριζόντιας ιδιοκτησίας ήταν αγνώστου ιδιοκτήτη και θα περιέρχονταν όταν τελείωνε το Κτηματολόγιο στο ελληνικό δημόσιο. Αυτό ακριβώς πάει να το λύσει η συγκεκριμένη διάταξη έγινε σε συνεργασία με τους πιο άμεσα ενδιαφερόμενους που είναι η Ένωση Ιδιοκτητών Ακινήτων αλλά και οι δικηγορικοί σύλλογοι και ο συμβολαιογραφικός σύλλογος. Πάμε λοιπόν να θεραπεύσουμε αυτό το πρόβλημα που υπήρχε, υπήρχαν και αποφάσεις του Αρείου Πάγου, υπήρχαν και μία σειρά αποφάσεων προκειμένου να μην απορρίπτονται τα συμβόλαια. Μετατρέπουμε, ουσιαστικά, σε παρακολούθημα τις θέσεις στάθμευσης ώστε να μπορούν να γίνουν αντικείμενα των συναλλαγών και να κλείσει αυτή η εκκρεμότητα που αφορά πάρα πολλούς συμπολίτες μας.".

Τις τελευταίες δεκαετίες είναι πλέον υποχρεωτική σε κάθε νέα οικοδομή, η κατασκευή μιας τουλάχιστον θέσης στάθμευσης αυτοκινήτου ανά οριζόντια ιδιοκτησία. Οι παλαιότερες όμως συνοικιακές πολυκατοικίες της Αθήνας συνήθως δεν διέθεταν καμιά, γιατί τα ισόγειά τους συχνά διαμορφώνονταν σε καταστήματα, που σήμερα τα περισσότερα είναι ξενοίκιαστα. Από τη δεκαετία του 70, όταν άρχισαν οι κατασκευές υπογείων γκαράζ και πυλωτών στις πολυκατοικίες, οι μισοί συνιδιοκτήτες πλήρωναν και αγόραζαν μια θέση, ή την έπαιρναν με αντιπαροχή, ενώ οι άλλοι μισοί δεν αγόραζαν, είτε γιατί δεν είχαν χρήματα, είτε γιατί δεν υπήρχαν διαθέσιμες. Από τη δεκαετία του 90 οι οικογένειες άρχισαν να αποκτούν και δεύτερο αυτοκίνητο,  και ήδη σήμερα ενίοτε και τρίτο! 

Έτσι η εξεύρεση θέσεων στάθμευσης  αυτοκινήτων αναδείχθηκε τόσο στην Αθήνα, όσο και σε όλες πια τις πόλεις της χώρας σε μείζον καθημερινό και πιεστικό πρόβλημα, και σε αιτία  σφοδρών διαπληκτισμών και δικαστικών αντιπαραθέσεων που ξεκίνησαν μεταξύ αυτών που δεν είχαν θέση στάθμευσης εναντίον όσων είχαν από τα πρώτα χρόνια αγοράσει θέσεις ως ξεχωριστές ιδιοκτησίες στην πυλωτή, σε εποχή που δεν ίσχυε καμιά τέτοια απαγόρευση, και που αργότερα χαρακτηρίστηκαν νομοθετικά άκυρες ως ανεξάρτητες ιδιοκτησίες. Αντιπαραθέσεις αλλά και προβλήματα που συνεχίζονται έως και σήμερα, δεδομένου ότι, παρά τη θετική νομολογία,  δεν έχει επιλυθεί πρακτικά και το πρόβλημα της κτηματογράφησης των άκυρων αυτών θέσεων στάθμευσης στις πυλωτές των παλαιών πολυκατοικιών.

Για να λυθεί επιτέλους το πρόβλημα αυτό  προτείνουμε να ορισθεί νομοθετικά ότι στις περιπτώσεις σύστασης άκυρων θέσεων στάθμευσης ως ανεξαρτήτων οριζοντίων ιδιοκτησιών στις πυλωτές των πολυκατοικιών, αυτές θεωρούνται ως δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης και το ποσοστό εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτησίας τους, προσαυξάνει αυτοδίκαια το ποσοστό συνιδιοκτησίας της οριζόντιας ιδιοκτησίας κύριας χρήσης του αυτού ιδιοκτήτη στην οποία de facto αντιστοιχούν.

Περαιτέρω να οριστεί ότι ο ιδιοκτήτης χώρου κύριας χρήσης στην πολυκατοικία δικαιούται να προβεί σε μονομερή τροποποίηση της οριζοντίου ιδιοκτησίας του, ενσωματώνοντας τα χιλιοστά της θέσης στάθμευσης στην ιδιοκτησία του, μετατρέποντας τη θέση ως παράρτημα αποκλειστικής χρήσης της. Αν ο ιδιοκτήτης μιας τέτοιας θέσης δεν έχει ο ίδιος χώρο κύριας χρήσης, θα πρέπει να μπορεί να την μεταβιβάσει ως παράρτημα αποκλειστικής χρήσης σε οποιονδήποτε ιδιοκτήτη χώρου κύριας χρήσης στο ίδιο και μόνον κτίριο.

Τέλος η σχετική διόρθωση στα κτηματολογικά φύλλα, θα πρέπει να γίνεται με τη διαδικασία του πρόδηλου σφάλματος, χωρίς ανάγκη προσφυγής στον Κτηματολογικό Δικαστή.

Επίσης έχουμε και μια σημαντική πρόταση ουσίας: Τα ξενοίκιαστα ισόγεια καταστήματα να μπορούν με συνοπτικές διαδικασίες να μετατραπούν σε χώρους στάθμευσης έως και 10 αυτοκινήτων, για τους οποίους δεν χρειάζεται μελέτη πυρασφάλειας. Δηλαδή η αντικατάσταση της βιτρίνας με γκαραζόπορτα να παύσει να θεωρείται αλλαγή πρόσοψης, ούτως ώστε να μην απαιτείται ούτε οικοδομική άδεια, ούτε συναίνεση των συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας. Η τροποποίηση αυτή θα έδινε άμεσα στις πιεσμένες συνοικίες της χώρας χιλιάδες νόμιμες θέσεις στάθμευσης.

*Αρθρο που δημοσιεύτηκε στην εφημερίδα ΤΑ ΝΕΑ την 20.4.2021.

*Ο Στράτος Παραδιάς είναι Δικηγόρος Α.Π., Πρόεδρος ΠΟΜΙΔΑ & UIPI.

---

ΥΠΟΓΕΙΟ - ΙΣΟΓΕΙΟ - ΠΥΛΩΤΗ: ΕΓΚΥΡΕΣ ΟΛΕΣ ΟΙ ΘΕΣΕΙΣ ΣΤΗΝ ΠΥΛΩΤΗ!

Ουδέποτε αμφισβητήθηκε το νομικό καθεστώς και η εγκυρότητα των θέσεων στάθμευσης στα υπόγεια των πολυκατοικιών, όπως και των κλειστών ισόγειων θέσεων στάθμευσης, που νόμιμα διαθέτουν χιλιοστά επί του οικοπέδου.

Όμως  η νομοθεσία (ν. 960/1979 και 1221/1981) χαρακτήρισε αναδρομικά άκυρες τις ήδη συνεστημένες ανοικτές θέσεις στάθμευσης στην πυλωτή πολυκατοικιών, ως αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες, αφού κατά τα προηγούμενα χρόνια είχαν ήδη καταρτιστεί και μεταγραφεί αρκετές χιλιάδες συστάσεις οριζοντίων ιδιοκτησιών σε όλη τη χώρα, που προσδιόριζαν θέσεις στάθμευσης στις πυλωτές δμε δικά τους χιλιοστά στο οικόπεδο!

Περί το 1999, το θέμα αυτό έγινε αφορμή έντονων αντιπαραθέσεων, μέσα και έξω από τις αίθουσες των δικαστηρίων, στις γενικές συνελεύσεις των κτιρίων, στους δρόμους, στα πεζοδρόμια, αλλά κυρίως... στις πυλωτές των παλαιών πολυκατοικιών, εξ αιτίας ωρισμένων δικαστικών αποφάσεων και δημοσιευμάτων που ερμηνεύοντάς τις, παρότρυναν τους συνιδιοκτήτες χωρίς θέση στάθμευσης, να σταθμεύσουν στις θέσεις των δικαιούχων συνιδιοκτητών τους, γιατί τάχα είναι όλες άκυρες, και συνεπώς ...κοινόχρηστες!  

Τον Ιούνιο του 2007 νέα αναταραχή ξέσπασε για το θέμα, με τη δημοσιοποίηση μιας απόφασης του Μ.Π.Α. για συγκεκριμένη πολυκατοικία με κανονισμό του 1980, η οποία θεώρησε ως άκυρες τις ανεξάρτητες θέσεις στάθμευσης στην πυλωτή της πολυκατοικίας αυτής.

Τον Μάιο του 2009 δημοσιοποιήθηκε μια άλλη απόφαση του Εφετείου Αθηνών, η οποία αφορούσε συγκεκριμμένη και μόνον παλιά πολυκατοικία των βορείων προαστείων της Αθήνας, της οποίας μερικές θέσεις στάθμευσης είχαν παραμείνει αδιάθετες (απούλητες) επί 30 περίπου χρόνια, φαινόμενο μοναδικό στην νεοελληνική πραγματικότητα, και η χρήση τους ρυθμιζόταν με αποφάσεις της πλειοψηφίας των συνιδιοκτητών. Η δικαστική απόφαση έκρινε ως απόλυτα έγκυρο το δικαίωμα όλων των εναγομένων συνιδιοκτητών σε αποκλειστική χρήση των δικών τους θέσεων στάθμευσης, απέρριψε το αίτημα της ενάγουσας να της επιδικαστεί η αποκλειστική χρήσης μιάς θέσης στάθμευσης και απλώς της αναγνώρισε το δικαίωμα σύγχρησης των αδιάθετων θέσεων, μαζί με όλους τους λοιπούς συνιδιοκτήτες του κτιρίου. Δεν γνωρίζουμε να υπάρχει άλλη πολυκατοικία, με επί τόσα χρόνια απούλητες θέσεις στάθμευσης στην πιλωτή ...

Αντίθετα, σε όλες τις παραπάνω περιπτώσεις, αλλά και σε κάθε άλλη περίπτωση παρόμοιων αμφισβητήσεων, τα δικαστήρια με εκατοντάδες αποφάσεις τους έχουν κρίνει νόμιμες όλες τις θέσεις στάθμευσης, έχουν δικαιώσει και εξακολουθούν να δικαιώνουν διαρκώς όλους όσους είχαν πληρώσει για θέσεις στάθμευσης, ακόμη και αυτούς που είχαν αγοράσει άκυρες αυτοτελείς ανοικτές "οριζόντιες ιδιοκτησίες" στην πυλωτή. Ουδέποτε επιδικάστηκε με δικαστική απόφαση αποκλειστική χρήση χώρου στάθμευσης σε συνιδιοκτήτη ο οποίος δεν είχε αγοράσει δική του θέση! Στις σύγχρονες πολυκατοικίες όλες οι θέσεις στάθμευσης στην πυλωτή έχουν παραχωρηθεί και ανήκουν νόμιμα κατ΄αποκλειστική χρήση σε ιδιοκτήτες διαμερισμάτων της ίδιας οικοδομής, ως παρακολούθημά τους, και συνεπώς ουδείς μπορεί να αμφισβητήσει στο παραμικρό τη νομιμότητα της αποκλειστικής χρήσης τους.

Παρ΄όλ' αυτά, πολλοί συνιδιοκτήτες διαμερισμάτων πολυκατοικιών χωρίς θέση στάθμευσης, παίρνοντας αφορμή από τους τίτλους και μόνον διαφόρων κατά καιρούς δημοσιευμάτων, επιχειρούν να σταθμεύσουν αυθαίρετα τα αυτοκίνητά τους στις θέσεις άλλων συνιδιοκτητών τους, ισχυριζόμενοι ότι έχουν και αυτοί δικαίωμα στάθμευσης στην πυλωτή! Η ΠΟΜΙΔΑ εξέδωσε τόσο ενημερωτικές ανακοινώσεις για το θέμα αυτό, όσο και ειδικότερες οδηγίες για τα μέλη της που αντιμετωπίζουν παρόμοια προβλήματα.

Διαβάστε επίσης:

-Την ενημερωτική ανακοίνωση (δελτίο τύπου) της ΠΟΜΙΔΑ
-Ειδικότερη ανάλυση του θέματος των χώρων στάθμευσης (μόνο για μέλη)
-Οδηγίες για την αυθαίρετη στάθμευση σε θέσεις της πιλωτής (μόνο για μέλη)

-Ολόκληρη την απόφαση 23/2000 της Ολομέλειας του Αρείου Πάγου (μόνο για μέλη)

---

ΑΝΟΙΚΤΗ ΘΕΣΗ ΣΤΑΘΜΕΥΣΗΣ ΣΤΗΝ ΠΙΛΟΤΗ ΚΑΙ ΑΡΧΙΚΕΣ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΚΕΣ ΕΓΓΡΑΦΕΣ

Η άμεση και νόμιμη επίλυση ενός σημαντικού προβλήματος του Κτηματολογίου!

Του Πρωτοδίκη Ιωαννίνων κ. Αθανασίου Θεοδοσιάδη

     Η αρχική θέση της νομολογίας - Με την υπ’ αριθμ. 23/2000 απόφαση της Ολομέλειας του Αρείου Πάγου λύθηκε το νομικό ζήτημα αν μπορεί να αποτελέσει αντικείμενο οριζόντιας ιδιοκτησίας η ανοικτή θέση στάθμευσης σε χώρο της πιλοτής πολυώροφης οικοδομής, ιδίως πριν από την ισχύ των ν. 960/1979 και 1221/1981[1]. Επρόκειτο για ένα εριζόμενο νομικό ζήτημα με σημαντικές πρακτικές συνέπειες στις μεταβιβάσεις αστικών ακινήτων (οριζόντιων ιδιοκτησιών) αναλόγως της θέσης που θα επικρατούσε, αφού μέχρι τότε είχε αποτελέσει ιδιαίτερα διαδεδομένη πρακτική στις εμπράγματες συναλλαγές, ιδίως όσον αφορά σε οικοδομές που είχαν ανεγερθεί με το σύστημα της αντιπαροχής (οι λεγόμενες «εργολαβικές οικοδομές»), η συμβολαιογραφική σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας σε επιμέρους ανοικτά τμήματα της πιλοτής με αναλογία ποσοστού συγκυριότητας επί του οικοπέδου και η πώληση και μεταβίβαση αυτών από τον εργολάβο ως αυτοτελούς ιδιοκτησιακού αντικειμένου έναντι σημαντικού χρηματικού ανταλλάγματος. Η Ολομέλεια, κατά πλειοψηφία, αρνήθηκε τη δυνατότητα σύστασης διαιρεμένης ιδιοκτησίας κατά τις διατάξεις του ν. 3741/1929 στο χώρο της πιλοτής ή ανοικτά τμήματα του χώρου αυτού ακόμη και πριν από τους ν. 960/1979 και 1221/1981, απαγγέλλοντας την ακυρότητα της σχετικής συστατικής δικαιοπραξίας ως αντικείμενης στις αναγκαστικού δικαίου διατάξεις περί οριζόντιας ιδιοκτησίας, με το επιχείρημα ότι πρόκειται για χώρους που ανήκουν στα κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη της οικοδομής, επί των οποίων μπορεί, με τη συστατική της οροφοκτησίας δικαιοπραξία ή με μεταγενέστερη συμφωνία μεταξύ όλων των συνιδιοκτητών, να παραχωρηθεί μόνο δικαίωμα αποκλειστικής χρήσεως σε ιδιοκτήτες ορόφων ή διαμερισμάτων της ίδιας οικοδομής (βλ. αναλυτικά ΟλΑΠ 23/2000 δημοσιευμένη σε areiospagos.gr).

     Μετατροπή σε δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης - Με την παραπάνω απόφαση λύθηκε το συγκεκριμένο νομικό ζήτημα, έκτοτε δε η ως άνω θέση που υιοθετήθηκε από την Ολομέλεια του ΑΠ ακολουθείται πάγια από τη νομολογία. Δεν άργησε, όμως, να εμφανιστεί στην νομολογία το έτερο ζήτημα της νομικής αντιμετώπισης των ακύρως συστηθεισών οριζόντιων ιδιοκτησιών για θέση στάθμευσης σε ανοικτό χώρο της πιλοτής, οι οποίες μέχρι τουλάχιστον την ισχύ των ν. 960/1979 και 1221/1981, που προέβλεψαν ρητά τη σχετική απαγόρευση, είχαν αποτελέσει συνήθη πρακτική στις συναλλαγές ακινήτων. Στην ελληνική επικράτεια υφίστανται χιλιάδες τέτοιες περιπτώσεις ακύρως συστηθεισών οριζόντιων ιδιοκτησιών, οι οποίες τελούν σε νομική εκκρεμότητα και χρήζουν νομικής διευθέτησης, το πρόβλημα δε παρουσιάζεται εντονότερο αν αναλογιστεί κανείς ότι οι εν λόγω θέσεις στάθμευσης αποκτηθήκαν έναντι αξιόλογου χρηματικού ανταλλάγματος από καλόπιστους συναλλασσομένους, στους οποίους δημιουργήθηκε η εύλογη πεποίθηση ότι με την τήρηση του πανηγυρικού συμβολαιογραφικού τύπου και της δημοσιότητας της μεταγραφής απέκτησαν εγκύρως δικαίωμα αποκλειστικής κάρπωσης της σχετικής θέσης στάθμευσης κατ’ αποκλεισμό των λοιπών συνιδιοκτητών. Η νομολογία προς διευθέτηση της συγκεκριμένης εκκρεμότητας επιστράτευσε το θεσμό της μετατροπής άκυρης δικαιοπραξίας (άρθρο 182 ΑΚ), σε συνδυασμό με τη νομική δυνατότητα παραχώρησης δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης σε οροφοκτήτες σε κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη της οικοδομής, για την οποία άλλωστε γίνεται (όχι τυχαία) αναφορά στην ΟλΑΠ 23/2000. Πιο συγκεκριμένα, γίνεται πλέον πάγια δεκτό ότι η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας σε θέσεις στάθμευσης σε ανοικτό χώρο της πιλοτής και η μεταβίβασή τους ισχύει κατά μετατροπή κατ’ άρθρο 182 ΑΚ ως πράξη παραχώρησης στους οικείους συνιδιοκτήτες του δικαιώματος της αποκλειστικής χρήσης των εν λόγω χώρων στάθμευσης, με αποκλεισμό των λοιπών συγκυρίων της οικοδομής, την οποία εκτιμάται ότι θα ήθελαν οι συμβαλλόμενοι, εάν γνώριζαν την ακυρότητα, ενόψει και του ότι το δικαίωμα της αποκλειστικής χρήσης εμπεριέχεται, κατά λογική και νομική αναγκαιότητα, στο δικαίωμα της αποκλειστικής κυριότητας[2]. Στην περίπτωση αυτή, οι θέσεις στάθμευσης στην πιλοτή δεν είναι αυθύπαρκτες, αλλά έχουν χαρακτήρα παρακολουθήματος της οριζόντιας ιδιοκτησίας και, συνεπώς, δεν είναι δυνατή ούτε η αυτοτελής διάθεση αυτών, ούτε η παραχώρηση της αποκλειστικής χρήσης τους σε τρίτο, μη συνιδιοκτήτη. Τίθεται, λοιπόν, ως περιορισμός στη μετατροπή ο αποκτών τη θέση στάθμευσης να φέρει την ιδιότητα του ιδιοκτήτη νομίμως συνεστημένης έτερης οριζόντιας ιδιοκτησίας της οικοδομής (όροφος ή διαμέρισμα).

     Το νομικό ζήτημα σε καθεστώς Κτηματολογίου - Η μετατροπή, λοιπόν, της ακύρως συσταθείσας οριζόντιας ιδιοκτησίας σε δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης αποτελεί κατ’ αρχήν προς τη σωστή κατεύθυνση, πρακτική και δογματικά ορθή λύση στο ζήτημα. Πλην, όμως, ούτε η νομολογία, ούτε η επιστήμη έχει αντιμετωπίσει μέχρι και σήμερα το συγκεκριμένο νομικό θέμα σε περιβάλλον λειτουργούντος Κτηματολογίου. Ειδικότερα, σε καθεστώς Κτηματολογίου το ζήτημα των ακύρως συστηθεισών οριζόντιων ιδιοκτησιών σε ανοικτό χώρο της πιλοτής δύναται να ανακύψει στις αρχικές εγγραφές με τους εξής δύο τρόπους. Είτε η θέση στάθμευσης θα έχει εσφαλμένα αποτυπωθεί ως αυτοτελές ιδιοκτησιακό αντικείμενο, και συγκεκριμένα ως οριζόντια ιδιοκτησία με αναλογούν ποσοστό συγκυριότητας στο οικόπεδο, εκδοχή που είναι και η πιο συνήθης, είτε στο πλαίσιο ελέγχου νομιμότητας[3], που διενεργείται στις συλλεγείσες δηλώσεις εγγραπτέων δικαιωμάτων κατά το στάδιο της κτηματογράφησης, θα έχει διαπιστωθεί η ακυρότητα της σύστασης, με συνέπεια η θέση στάθμευσης να μην έχει περιληφθεί ως νομική πληροφορία στις αρχικές εγγραφές και το αντίστοιχο ποσοστό συγκυριότητας να έχει περιληφθεί σε υποδοχέα αδήλωτων χιλιοστών (το λεγόμενο «κουβά»), με την ένδειξη αγνώστου ιδιοκτήτη. Σημειώνεται ότι στην περίπτωση θέσης στάθμευσης που έχει εσφαλμένα αποτυπωθεί ως αυτοτελής οριζόντια ιδιοκτησία, τυχόν οριστικοποίηση των αρχικών εγγραφών δεν θεραπεύει το σχετικό νομικό πρόβλημα, αφού υφίσταται απόλυτη απαγόρευση διάθεσης για αυτήν, που απορρέει από τις αναγκαστικού δικαίου διατάξεις περί οριζόντιας ιδιοκτησίας, με συνέπεια να μην παράγεται το αμάχητο τεκμήριο ακρίβειας κατ’ άρθρο 7 του ν. 2664/1998 για το δικαίωμα κυριότητας επί της ακύρως συσταθείσας οριζόντιας ιδιοκτησίας και ως εκ τούτου να μην μπορεί αυτή να διατεθεί εγκύρως σε τρίτο. Ανακύπτει, λοιπόν, ζήτημα διόρθωσης των αρχικών κτηματολογικών εγγραφών, για την οποία μπορεί καταρχήν να επιλεγεί η προσφυγή με τα προσήκοντα ένδικα βοηθήματα του κτηματολογικού δικαίου[4] στον αρμόδιο Κτηματολογικό Δικαστή. Ο τελευταίος, αξιοποιώντας το νομικό εργαλείο της μετατροπής άκυρης δικαιοπραξίας κατ’ άρθρο 182 ΑΚ, που έχει διαπλάσει η νομολογία, θα διατάξει τη διόρθωση της αρχικής κτηματολογικής εγγραφής, με την αναγραφή της θέσης στάθμευσης ως παρακολουθήματος της κύριας οριζόντιας ιδιοκτησίας του αιτούντος συνιδιοκτήτη. Πλην, όμως, η συγκεκριμένη νομική διέξοδος, συνιστά μία ιδιαίτερα οχληρή και δαπανηρή διαδικασία για ένα τόσο προφανές νομικό σφάλμα, που δεν χρήζει πλέον δικαστικής διάγνωσης, καθότι οφείλεται σε εσφαλμένη, αλλά ομοιόμορφη συμβολαιογραφική πρακτική του παρελθόντος, όπως εκτέθηκε παραπάνω, για την οποία η νομολογία έχει πάγια διαμορφώσει προς θεραπεία αυτής τη νομική λύση της μετατροπής σε δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης. Ακόμη, με τη δικαστική προσφυγή δεν αντιμετωπίζεται επαρκώς και το περαιτέρω ανακύπτον ζήτημα της νομικής τύχης του ποσοστού συγκυριότητας στο οικόπεδο, το οποίο με την πράξη σύστασης είχε διατεθεί στην ακύρως συσταθείσα ως οριζόντια ιδιοκτησία θέση στάθμευσης. Ενόψει, του ορατού κινδύνου αφενός περιττής απασχόλησης του Κτηματολογικού Δικαστή με μεγάλο αριθμό υποθέσεων, που αντικειμενικά δεν χρήζουν δικαστικής επέμβασης προς επίλυσή τους, πράγμα που με τη σειρά του θα οδηγήσει σε υπερφόρτωση των πινακίων και τελικά σε επιβράδυνση των συναλλαγών, και αφετέρου εκκρεμότητας του διατεθέντος για τη θέση στάθμευσης ποσοστού συγκυριότητας στο οικόπεδο, κρίνεται κατ’ αρχήν ως περισσότερο αρμόζουσα η απλή, ταχεία και χωρίς τέλη, και κατά συνέπεια πιο αποτελεσματική, εξωδικαστική διόρθωση των εγγραφών ενώπιον του Προϊσταμένου του οικείου Κτηματολογικού Γραφείου κατά τη διαδικασία διόρθωσης προδήλων σφαλμάτων, όπως αυτή καταστρώνεται στη διάταξη του άρθρου 18 παρ. 1β του ν. 2664/1998, σε συνδυασμό με τη μονομερή συμβολαιογραφική τροποποίηση της οριζόντιας ιδιοκτησίας εκ μέρους του συνιδιοκτήτη.

     Η ΠΡΟΤΕΙΝΟΜΕΝΗ ΛΥΣΗ - Ο Προϊστάμενος επιλαμβάνεται κατόπιν αιτήσεως του ενδιαφερομένου συνιδιοκτήτη και αρχικά διαπιστώνει την άκυρη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας για θέση στάθμευσης σε ανοικτό χώρο της πιλοτής και την ισχύ αυτής αυτοδικαίως και κατά μετατροπή ως δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης. Η διαπίστωση αυτή δεν χρήζει δικαστικής διαγνώσεως με την παρεμβολή δικαιοδοτικού οργάνου, αφού η άγνοια των συμβαλλόμενων μερών για την ακυρότητα της σύστασης και η υποθετική βούληση αυτών περί μετατροπής παρίσταται αυτόδηλη, ενόψει της έντονης διακύμανσης της νομολογίας από το έτος 1980 μέχρι και το έτος 2000 και του ότι στο δικαίωμα της αποκλειστικής κυριότητας σαφώς εμπεριέχεται το δικαίωμα της αποκλειστικής χρήσης, με τη ρητή πρόβλεψη του οποίου στη συστατική της οροφοκτησίας πράξη αναμφίβολα θα επιτυγχάνονταν τα ίδια νομικά αποτελέσματα με τα επιδιωκόμενα με την άκυρη σύσταση, δηλαδή ο αποκλεισμός των λοιπών συνιδιοκτητών από τη χρήση των θέσεων στάθμευσης. Εν συνεχεία, ο Προϊστάμενος, με απόφασή του, προβαίνει σε διόρθωση των εσφαλμένων αρχικών εγγραφών με την κατάργηση του κτηματολογικού φύλλου της ακύρως συσταθείσας οριζόντιας ιδιοκτησίας (ή του αντίστοιχου υποδοχέα αδήλωτων χιλιοστών) και την αναγραφή της θέσης στάθμευσης ως παρακολουθήματος της κύριας οριζόντιας ιδιοκτησίας. Περαιτέρω, ταυτόχρονα με την απόφαση του Προϊσταμένου καταχωρίζεται στο κτηματολογικό βιβλίο και η προηγουμένως συνταχθείσα μονομερής συμβολαιογραφική πράξη του ενδιαφερόμενου συνιδιόκτητη, με την οποία το διατεθέν για τη θέση στάθμευσης ποσοστό συγκυριότητας στο οικόπεδο το κατανέμει υπέρ της κύριας οριζόντιας ιδιοκτησίας, προσαυξάνοντας το τελικό ποσοστό συγκυριότητας αυτής στο οικόπεδο. Για τη συγκεκριμένη συμβολαιογραφική πράξη δεν απαιτείται η συναίνεση ή σύμπραξη των λοιπών συνιδιοκτητών, διότι το συγκεκριμένο ποσοστό συγκυριότητας στο οικόπεδο δεν είναι αυτοτελές, αλλά αναπόσπαστο και συνδεδεμένο με το δικαίωμα της χωριστής κυριότητας επί της κύριας οριζόντιας ιδιοκτησίας, με συνέπεια ο συνιδιοκτήτης να δύναται μονομερώς, με τη σχετική τροποποίηση, να συνδέσει το ποσοστό αυτό με την ανήκουσα σ' αυτόν κύρια οριζόντια ιδιοκτησία, χωρίς να παραβλάπτονται τα δικαιώματα των άλλων συνιδιοκτητών επί των διαιρημένων ιδιοκτησιών που τους ανήκουν και επί των κοινόκτητων και κοινόχρηστων χώρων της οικοδομής κατά το σχετικό ποσοστό συγκυριότητας που τους αντιστοιχεί[5].

     Με τη συγκεκριμένη προτεινόμενη λύση διευθετείται τόσο το ζήτημα της αποτύπωσης της αποκλειστικής χρήσης θέσης στάθμευσης στις αρχικές εγγραφές, όσο και η νομική τύχη του ποσοστού συγκυριότητας στο οικόπεδο, το οποίο με την πράξη σύστασης είχε διατεθεί στην ακύρως συσταθείσα ως οριζόντια ιδιοκτησία θέση στάθμευσης. Αξίζει να μνημονευθεί ότι το ερέθισμα για το συγκεκριμένο νομικό προβληματισμό οφείλεται στο Συμβολαιογράφο Ιωαννίνων κ. Παύλο Κίτνη.-