Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων
Hellenic Property Federation
Hellenic Property Federation
ΕΜΠΟΡΙΚΗ & ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΙΚΗ ΑΞΙΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ -ΝΕΕΣ ΤΙΜΕΣ ΖΩΝΗΣ :
Γιά να βρείτε την αγοραία αξία του ακινήτου σας από το «Μητρώο Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων» του ΥΠΟΙΚ πατήστε εδώ!
Για τις νέες και παλαιές τιμές ζώνης και την αντικειμενική αξία του ακινήτου σας πατήστε εδώ!
Για την ΚΥΑ με τις νέες αντικειμενικές αξίες ακινήτων από 1.1.2022 πατήστε εδώ!
Για να υπολογίσετε κατά προσέγγιση τον ΕΝΦΙΑ ακινήτων έτους 2022-23 πατήστε εδώ!
Για να υπολογίσετε τα έξοδα αγοράς ακινήτου πατήστε εδώ!
ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ
Με το νόμο 4223/2013 και τη μεταγενέστερη σχετική νομοθεσία, οι αγοραπωλησίες επί ακινήτων επιβαρύνονται με
1. Φόρο Μεταβίβασης Ακινήτων (ΦΜΑ) (ο αγοραστής - 3%) ή
2. Φόρο Προστιθέμενης Αξίας (ΦΠΑ) (24% ο αγοραστής νέου κτίσματος από κατασκευαστή), σε αναστολή έως 31.12.2024, και
3. Φόρο Υπεραξίας Ακινήτων (ΦΥΑ) (ο πωλητής - 15%), σε αναστολή έως 31.12.2024.
ΑΞΙΕΣ ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΥ
Για τον υπολογισμό:
Α. του Φόρου Υπεραξίας που βαρύνει τον πωλητή και
Β. του τεκμηρίου (αντικειμενικής δαπάνης) για το "πόθεν έσχες" του αγοραστή,
λαμβάνεται υπόψη πλέον η αξία που αναγράφεται στο συμβόλαιο και όχι η αντικειμενική αξία.
Οι αλλαγές αυτές ήταν αποτέλεσμα του επίμονου αγώνα της ΠΟΜΙΔΑ για την ανάκαμψη της κτηματαγοράς της χώρας μας.
ΑΠΑΛΛΑΓΗ ΑΠΟ ΤΟ ΦΟΡΟ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ ΛΟΓΩ ΑΓΟΡΑΣ ΠΡΩΤΗΣ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ
Η απαλλαγή παρέχεται μόνο σε φυσικά πρόσωπα (έγγαμα ή άγαμα ή τα πρόσωπα που έχουν συνάψει σύμφωνο συμβίωσης, εφόσον κατοικούν μόνιμα στην Ελλάδα ή προτίθενται να εγκατασταθούν σε αυτή το αργότερο εντός δύο ετών από την αγορά. Η απαλλαγή του άγαμου παρέχεται και στονσύζυγο που βρίσκεται σε διάσταση, υπό τον όρο ότι έχει κατατεθεί αίτηση ή αγωγή διαζυγίου, τουλάχιστον, έξι μήνες πριν την αγορά του ακινήτου με την προϋπόθεση ότι ο γάμος θα λυθεί μέσα σε πέντε (5) έτη από την αγορά.
Απαλλαγή από το Φ.Μ.Α. για αγορά πρώτης κατοικίας δικαιούνται: α) Έλληνες.
β) Ομογενείς από Αλβανία, Τουρκία και χώρες της πρώην Σοβιετικής Ένωσης. Οι καταγόμενοι από τη Βόρεια Ήπειρο και την Τουρκία, εφόσον απέκτησαν ιθαγένεια τρίτου κράτους πλην της Αλβανικής και Τουρκικής, δεν μπορούν να τύχουν απαλλαγής από τον φόρο.
γ) Οι πολίτες των κρατών-μελών της Ευρωπαϊκής Ένωσης και του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου.
δ) Αναγνωρισμένοι πρόσφυγες, σύμφωνα με τις διατάξεις του π.δ. 96/2008 (Α’ 152).
ε) Πολίτες τρίτων χωρών που απολαύουν του καθεστώτος του επί μακρόν διαμένοντος στην Ελλάδα,
σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 4251/2014 (Α’ 80). στ) Πολίτες τρίτων χωρών που κατέχουν άδεια διαμονής στην Ελλάδα δεύτερης γενιάς.
Ειδικά, για τους αλλοδαπούς, η πρόθεσή τους για μόνιμη εγκατάσταση στην Ελλάδα δεν αναιρείται από το γεγονός ότι, για ειδικούς λόγους, οι αρμόδιες υπηρεσίες τους χορηγούν προσωρινές άδειες παραμονής που ανανεώνονται.
Είναι δυνατόν να υποβληθεί αίτηση για τη χορήγηση απαλλαγής μετά από την υποβολή δήλωσης Φ.Μ.Α. και μετά τη σύνταξη του μεταβιβαστικού συμβολαίου και μέχρι την οριστικοποίηση της υπόθεσης με οποιονδήποτε τρόπο. Μαζί με την αίτηση συνυποβάλλονται και τα απαραίτητα δικαιολογητικά και ζητείται η επιστροφή του φόρου. Μετά τον έλεγχο των δικαιολογητικών και τη διαπίστωση της συνδρομής των προϋποθέσεων της απαλλαγής κατά το χρόνο σύνταξης του μεταβιβαστικού συμβολαίου, συντάσσεται συμπληρωματική πράξη του συμβολαίου, στο οποίο αναφέρεται η απαλλαγή και, μετά τη μεταγραφή της, επιστρέφεται ο φόρος.
– Για αγορά κατοικίας: από άγαμο μέχρι του ποσού των 200.000€, από άγαμο που παρουσιάζει αναπηρία τουλάχιστον 67% από διανοητική καθυστέρηση ή φυσική αναπηρία μέχρι ποσού αξίας 250.000€, από έγγαμο μέχρι ποσού αξίας 250.000€, ενώ από έγγαμο που παρουσιάζει αναπηρία, τουλάχιστον, 67% από διανοητική καθυστέρηση ή φυσική αναπηρία μέχρι ποσού αξίας 275.000€. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 25.000 € για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα αυτού και κατά 30.000€ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του.
– Για αγορά οικοπέδου: από άγαμο μέχρι ποσού αξίας 50.000€, από έγγαμο μέχρι ποσού αξίας 100.000€. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 10.000€ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα αυτού και κατά 15.000€ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του.
Αν η αξία του ακινήτου υπερβαίνει τα παραπάνω αφορολόγητα όρια, η απαλλαγή χορηγείται μέχρι του αντίστοιχου αφορολόγητου ποσού και για την επιπλέον αξία οφείλεται Φ.Μ.Α.
Σε περίπτωση αγοράς κατοικίας, στο ποσό της απαλλαγής περιλαμβάνεται και η αξία μιας θέσης στάθμευσης και ενός αποθηκευτικού χώρου (είτε είναι ξεχωριστές οριζόντιες ιδιοκτησίες, είτε παρακολουθήματα της μεταβιβαζόμενης ιδιοκτησίας), για επιφάνεια εκάστου έως είκοσι (20) τ.μ., εφόσον βρίσκονται στο ίδιο ακίνητο και αποκτώνται ταυτόχρονα με το ίδιο συμβόλαιο αγοράς.
Ποιες είναι οι προϋποθέσεις για την απαλλαγή πρώτης κατοικίας;
α) Ο αγοραστής ή η σύζυγός του ή τα ανήλικα παιδιά του δεν έχουν δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οίκησης σε άλλη οικία ή διαμέρισμα που πληροί τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς του ή δικαίωμα πλήρους κυριότητας επί οικοπέδου οικοδομήσιμου ή επί ιδανικού μεριδίου οικοπέδου, στο οποίο αντιστοιχεί εμβαδόν κτίσματος που πληροί τις στεγαστικές του ανάγκες και βρίσκονται σε δημοτικό διαμέρισμα με πληθυσμό άνω των 3.000 κατοίκων. Θεωρείται ότι καλύπτονται οι στεγαστικές ανάγκες του αγοραστή και της οικογένειάς του, αν το συνολικό εμβαδόν της καθαρής επιφάνειας (της επιφάνειας χωρίς τους κοινόχρηστους χώρους, όταν υφίσταται σύσταση οριζόντιων ιδιοκτησιών)κατοικιών που υφίστανται ή υπάρχει η δυνατότητα βάσει των πολεοδομικών διατάξεων να αναγερθούν είναι: 70 τ.μ., προσαυξανόμενα κατά 25 τ.μ. για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα του και 30 τ.μ. για το τρίτο και τα επόμενα τέκνα. Κατ’ εξαίρεση, οι στεγαστικές ανάγκες του αγοραστή με ποσοστό αναπηρίας τουλάχιστον 67% αυξάνονται από 70 τ.μ. σε 90 τ.μ..
β) Το αγοραζόμενο οικόπεδο ή το γήπεδο στο οποίο βρίσκεται η αγοραζόμενη οικία ή το διαμέρισμα να είναι οικοδομήσιμο κατά τον χρόνο της αγοράς και εντός του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου δήμου ή κοινότητας ή μέσα στα όρια οικισμού χωρίς εγκεκριμένο σχέδιο και μεταξύ αγοραστή και πωλητή να μην υπάρχει συγγένεια εξ αίματος ή εξ αγχιστείας πρώτου βαθμού.
γ) Η απαλλαγή παρέχεται με τον όρο ότι το ακίνητο θα παραμείνει στην κυριότητα του αγοραστή για τουλάχιστον μία πενταετία.
Η απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης για αγορά κατοικίας ή οικοπέδου παρέχεται μία φορά. Απαλλαγή παρέχεται και για κάθε νέα αγορά ακινήτου, εφόσον αθροιστικά:
α) τα ακίνητα που έχει στην κυριότητά του κατά τον χρόνο της νέας αγοράς ο αγοραστής, ο σύζυγος ή τα
ανήλικα τέκνα τους, δεν πληρούν τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς τους και
β) ο αγοραστής υποβάλει την οικεία δήλωση και καταβάλει εφάπαξ τον φόρο που αναλογεί στην αξία του
ακινήτου που είχε τύχει της απαλλαγής.
Τα δικαιολογητικά που απαιτούνται για τη χορήγηση της απαλλαγής από τον Φ.Μ.Α. υποβάλλονται μαζί με την οικεία δήλωση, πριν από την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου.
Τα δικαιολογητικά για τη διαπίστωση των προϋποθέσεων απαλλαγής καθορίζονται με την ΠΟΛ 1101/2010 (Β’ 1021) απόφαση του Υπουργού Οικονομικών.
Παρέχεται πλήρης απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης κατά την αγορά ή ανταλλαγή γεωργικών ή κτηνοτροφικών εκτάσεων, μαζί με τις εγκαταστάσεις τους που εξυπηρετούν αποκλειστικά την εκμετάλλευσή τους σε όλους τους αγρότες .
Το δικαίωμα του Δημοσίου για επιβολή Φ.Μ.Α. παραγράφεται μετά την πάροδο πενταετίας (5ετίας) από τη λήξη του έτους εντός του οποίου λήγει η προθεσμία υποβολής της δήλωσης και μετά την πάροδο δεκαπέντε (15) ετών από το τέλος του έτους εντός του οποίου χορηγήθηκε η απαλλαγή, ενώ δεν συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις, έστω και αν η υπόθεση έχει περαιωθεί.
ΑΜΟΙΒΕΣ ΣΥΜΒΟΛΑΙΟΓΡΑΦΩΝ ΣΤΑ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΤΙΚΑ ΣΥΜΒΟΛΑΙΑ
Με το άρθρο 1 της Κοινής απόφασης (ΚΥΑ) 111376 των Υπουργών Οικονομικών και Δικαιοσύνης περί «Καθορισμού Δικαιωμάτων των Συμβολαιογράφων», όπως ήδη τροποποιήθηκε μεταγενεστέρως, μειώνεται το ποσοστό της αναλογικής αμοιβής τους, ανάλογα με το ύψος της αντικειμενικής αξίας του αντικειμένου της συναλλαγής, ως εξής:
Για ποσό έως 120.000 ευρώ μειώθηκε σε ποσοστό 0,80%.
Για ποσό από 120.000 έως 380.000 μειώθηκε σε ποσοστό 0,70%,
Για ποσό από 380.001 έως 2.000.000 ευρώ μειώθηκε σε ποσοστό 0,65% κ.ο.κ. το οποίο ποσοστό μειώνεται σταδιακά στα ανώτερα κλιμάκια ποσών, καθώς και σε 4-5 πέντε ευρώ ανά πρόσθετο φύλλο συμβολαιογραφικών πράξεων.
ΑΠΟΔΟΧΕΣ ΚΛΗΡΟΝΟΜΙΑΣ κλπ.
Από το περιεχόμενο της παραπάνω ΚΥΑ, και ιδιαίτερα την παράγραφο 2 αυτής σε συνδυασμό με την διάταξή της που προβλέπει ρητά ότι "Με τις διατάξεις της παρούσης καταργείται κάθε αντίθετη προς το περιεχόμενο αυτής διάταξη προγενέστερης υπουργικής απόφασης", υπήρξε κίνδυνος να θεωρηθεί ότι καταργούνται και οι κατ΄αποκοπή χαμηλές συμβολαιογραφικές αμοιβές που προβλέπονταν από το άρθρο 2 της προηγούμενης ΚΥΑ 100692/2008, και συνεπώς να οδηγηθούμε σε επιβολή αναλογικής αμοιβής 1% κλπ. + 23% ΦΠΑ και επί της αντικειμενικής αξίας των ακινήτων ή άλλων περιουσιακών στοιχείων, που συμπεριλαμβάνονται σε σύνταξη, κατάθεση και δημοσίευση διαθηκών, σύνταξη πράξεων συστάσεως οριζόντιας ιδιοκτησίας ή κανονισμού πολυκατοικίας και κυρίως σύνταξη πράξεων δηλώσεως αποδοχής κληρονομίας ή κληροδοσίας όπως και τα πληρεξούσια και λοιπές παρόμοιες πράξεις! Κατόπιν αυτού η ΠΟΜΙΔΑ έθεσε δημόσια το παραπάνω ερώτημα προς τους αρμόδιους και τον Πρόεδρο του Συμβολαιογραφικού Συλλόγου κ. Κώστα Βλαχάκη, ζητώντας έγγραφη απάντηση ώστε να μην υπάρχουν περιθώρια παρερμηνείας της νέας ρύθμισης.
Στην επιστολή του (Α.Πρ. 129/19.1.2012) προς τον Πρόεδρο της ΠΟΜΙΔΑ, ο Πρόεδρος των Συμβολαιογράφων κ. Βλαχάκης υπογράμμισε ότι "ο επανακαθορισμός της συμβολαιογραφικής αμοιβής αφορά αποκλειστικά και μόνο τις πράξεις που αμείβονται με αναλογική αμοιβή, και κατά συνέπεια ουδεμία μεταβολή επέρχεται για τις αντίστοιχες, που αμείβονται με πάγια αμοιβή όπως η αποδοχή κληρονομίας, η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, τα πληρεξούσια κλπ."
ΠΑΡΑΣΤΑΣΗ ΔΙΚΗΓΟΡΩΝ
Από 1-1-2014 η παράσταση δικηγόρου κατά τη σύνταξη και υπογραφή μεταβιβαστικού συμβολαιου ακινήτου είναι προαιρετική για όλα τα συμβαλλόμενα μέρη. Η άποψή μας είναι ότι η παρουσία και ουσιαστική συμμετοχή δικηγόρου στις συμβάσεις εμπράγματου δικαίου είναι πάντοτε χρήσιμη και μπορεί να αποτρέψει μεγάλες περιουσιακές ζημιές, ενώ η διεξαγωγή των συναλλαγών αυτών από μόνους συμβαλλόμενους χωρίς νομική κατάρτιση μπορεί να αποβεί καταστρεπτική.
Εξ’ αποστάσεως η κατάθεση των δηλώσεων φορολογίας κεφαλαίου για μεταβίβαση ακινήτων!
Εξ αποστάσεως θα γίνεται πλέον η υποβολή δηλώσεων φορολογίας κεφαλαίου, όπως και η κοινοποίηση των πράξεων προσδιορισμού του φόρου και η λήψη πιστοποιητικών των φορολογιών κεφαλαίου, σύμφωνα με απόφαση (ΦΕΚ Β’ 2423, 18-6-2020) του διοικητή της ΑΑΔΕ κ. Γιώργου Πιτσιλή. Ειδικότερα, σύμφωνα με την απόφαση αυτή:
1. Οι αρχικές ή τροποποιητικές δηλώσεις κατοχής ακινήτων (Ε9 και ΦΜΑΠ φυσικών και νομικών προσώπων, ΕΤΑΚ και ΦΑΠ νομικών προσώπων καθώς και ΕΦΑ) και τα υποδείγματα που επέχουν θέση δήλωσης, για τις οποίες δεν προβλέπεται ηλεκτρονική υποβολή, και οι αρχικές και τροποποιητικές δηλώσεις φορολογίας κληρονομιών, δωρεών, γονικών παροχών μεταβίβασης ακινήτων και κερδών από τυχερά παίγνια αποστέλλονται υποχρεωτικά (με φυσικό φάκελο) ταχυδρομικά μέσω συστημένης επιστολής ή με υπηρεσία ταχυμεταφοράς ή με ψηφιακή απεικόνιση (scan) μέσω μηνύματος ηλεκτρονικού ταχυδρομείου στον Προϊστάμενο της αρμόδιας υπηρεσίας της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων. Είναι επίσης δυνατή η κατάθεση των δηλώσεων και προς το γραφείο πρωτοκόλλου της αρμόδιας υπηρεσίας, εντός φακέλου. Ο κατάλογος των διευθύνσεων ηλεκτρονικού ταχυδρομείου των αρμοδίων υπηρεσιών της ΑΑΔΕ για την αποστολή των ως άνω μηνυμάτων δημοσιοποιείται στην ιστοσελίδα της ΑΑΔΕ (www.aade.gr).
Το αποδεικτικό του ταχυδρομείου ή της υπηρεσίας ταχυμεταφοράς ή το αυτοματοποιημένο μήνυμα που αποστέλλεται ως απάντηση στο ηλεκτρονικό μήνυμα του φορολογουμένου, αποτελεί γι’ αυτόν αποδεικτικό υποβολής της δήλωσης ή της αίτησης και επέχει θέση απόδειξης παραλαβής εκ μέρους του αποδέκτη.
Με τον ίδιο τρόπο υποβάλλονται οι αιτήσεις για τη χορήγηση πιστοποιητικού του άρθρου 54 Α του ν. 4174/ 2013 και οι υπεύθυνες δηλώσεις που επέχουν θέση πιστοποιητικού, όπου δεν προβλέπεται ηλεκτρονική έκδοση αυτού μέσω κεντρικά παρεχόμενης υπηρεσίας, και τα απαιτούμενα δικαιολογητικά για την αποδοχή δήλωσης η οποία υπεβλήθη μέσω διαδικτύου καθώς και οι αιτήσεις για τη χορήγηση του πιστοποιητικού του άρθρου 105 του Κώδικα διατάξεων φορολογίας κληρονομιών, δωρεών, γονικών παροχών και κερδών από τυχερά παίγνια, ο οποίος κυρώθηκε με το πρώτο άρθρο του ν. 2961/2001.
Η υποβολή δήλωσης φόρου μεταβίβασης για πλειστηριασμό υποβάλλεται αποκλειστικά στην αρμόδια υπηρεσία της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων με φυσικό φάκελο και διεκπεραιώνεται άμεσα.
2. Οι υποβαλλόμενες δηλώσεις ή αιτήσεις για χορήγηση πιστοποιητικού υπογράφονται από τους υπόχρεους ή τους δηλούντες ή τους αιτούντες και συνοδεύονται από τα κατά περίπτωση προβλεπόμενα νομιμοποιητικά έγγραφα και δικαιολογητικά.
Σε περίπτωση αποστολής των δηλώσεων ή αιτήσεων με φυσικό φάκελο ταχυδρομικά μέσω συστημένης επιστολής ή με υπηρεσία ταχυμεταφοράς, για την απόδειξη της ταυτοπροσωπίας των υπόχρεων σε δήλωση ή των αιτούντων, κατά περίπτωση, συνυποβάλλεται εκτυπωμένο αρχείο υπεύθυνης δήλωσης αυτών, η οποία έχει εκδοθεί μέσω της ιστοσελίδας dilosi.services.gov.gr της Ενιαίας Ψηφιακής Πύλης της Δημόσιας Διοίκησης www.gov.gr, με την οποία δηλώνουν ότι οι ίδιοι είναι οι υπογράφοντες τη δήλωση ή αίτηση, κατά περίπτωση, και καταχωρούν και πλήρη στοιχεία επικοινωνίας αυτών. Άλλως υποβάλλεται ή αποστέλλεται νόμιμη θεώρηση του γνησίου της υπογραφής του δηλούντος ή του αιτούντος. Σε περίπτωση αποστολής των δηλώσεων ηλεκτρονικά, η ως άνω υπεύθυνη δήλωση αποστέλλεται ηλεκτρονικά μαζί με την υποβαλλόμενη δήλωση. Κατά τον ίδιο τρόπο εκδίδονται και αποστέλλονται και οι υπεύθυνες δηλώσεις που επέχουν θέση πιστοποιητικού με το περιεχόμενο που ορίζεται κατά περίπτωση.
3. Μετά την παραλαβή της δήλωσης ή της αίτησης (είτε μέσω φυσικού είτε μέσω ηλεκτρονικού ταχυδρομείου) αυτή καταχωρείται αμέσως κατά περίπτωση στο βιβλίο δηλώσεων ή στο πρωτόκολλο. Αιτήσεις και δηλώσεις που παραλαμβάνονται κατά τα ανωτέρω από τις 7:30 μέχρι τις 12:00 χρεώνονται αυθημερόν από τον Προϊστάμενο της υπηρεσίας σε υπάλληλο του αρμοδίου τμήματος. Σε περίπτωση υποβολής δήλωσης ή αίτησης σε αναρμόδια υπηρεσία της Φορολογικής Διοίκησης, διαβιβάζεται αυτή άμεσα στην αρμόδια, είτε ταχυδρομικά είτε ηλεκτρονικά, ανάλογα με τον τρόπο υποβολής της, και ενημερώνεται ο δηλών ή ο αιτών μέσω της προσωποποιημένης πληροφόρησης αυτού. Ημερομηνία υποβολής της δήλωσης ή της αίτησης θεωρείται η ημερομηνία που προκύπτει από τη σφραγίδα του Ταχυδρομείου ή της υπηρεσίας ταχυμεταφοράς ή η ημερομηνία αποστολής του μηνύματος ηλεκτρονικού ταχυδρομείου αντίστοιχα. Για τον υπολογισμό της προθεσμίας καταβολής του φόρου δεν υπολογίζεται ο χρόνος από την αποστολή της δήλωσης έως και τον άμεσο προσδιορισμό του φόρου ή την έκδοση και εν συνεχεία ανάρτηση της πράξης προσδιορισμού του φόρου στην Προσωποποιημένη Πληροφόρηση του myTAXISnet της ΑΑΔΕ, κατά περίπτωση.
4. Για τις δηλώσεις και αιτήσεις οι οποίες υποβάλλονται με ψηφιακή απεικόνιση (scan) μέσω μηνύματος ηλεκτρονικού ταχυδρομείου στον Προϊστάμενο της αρμόδιας υπηρεσίας της ΑΑΔΕ, δημιουργείται ηλεκτρονικός φάκελος ο οποίος τηρείται στο αρχείο της υπηρεσίας.
5. Δηλώσεις φόρου χρηματικών δωρεών προς τα πρόσωπα της παραγράφου 3 του άρθρου 25 του Κώδικα Διατάξεων Φορολογίας Κληρονομιών, δωρεών, γονικών παροχών και κερδών από τυχερά παίγνια δύνανται να υποβάλλονται μόνο από τον υπόχρεο σε φόρο, εφόσον αποδεικνύεται η σύσταση της δωρεάς αλλά δεν είναι γνωστά σε αυτόν τα πλήρη στοιχεία του δωρητή ή αυτός είναι αλλοδαπός και δεν διαθέτει Αριθμό Φορολογικού Μητρώου στην Ελλάδα, εφόσον δεν συνυπολογίζονται στην ετήσια δαπάνη του δωρητή φορολογουμένου, σύμφωνα με τις διατάξεις της περίπτωσης ε ́ του άρθρου 32 ΚΦΕ, ως ισχύει.
6. Με την παραλαβή της δήλωσης ή της αίτησης, η αρμόδια υπηρεσία της ΑΑΔΕ διαπιστώνει την επισύναψη ή μη των απαιτούμενων και μόνο, κατά περίπτωση, δικαιολογητικών (έλεγχος πληρότητας του φακέλου και έλεγχος της συνδρομής των προϋποθέσεων επιστροφής φόρου άνω των 300 ευρώ, όπου τούτο προβλέπεται) και, εφόσον ο φάκελος είναι πλήρης, διεκπεραιώνει υποχρεωτικά τη δήλωση ή την αίτηση εντός των προθεσμιών που τίθενται στην παράγραφο 1 του άρθρου 2 της παρούσας, χωρίς τη διενέργεια επαλήθευσης της συμφωνίας του περιεχομένου της δήλωσης με τα οριζόμενα στην κείμενη νομοθεσία. Δικαιολογητικά, των οποίων η προσκόμιση δεν προβλέπεται από την κείμενη νομοθεσία, δεν ζητούνται.
Σε περίπτωση έλλειψης των ως άνω ή μη συμπλήρωσης πεδίων της δήλωσης ή της αίτησης, με αποτέλεσμα την αδυναμία προσδιορισμού της φορολογικής υποχρέωσης ή έκδοσης του πιστοποιητικού, αναρτάται στην προσωποποιημένη πληροφόρηση του υπόχρεου, το αργότερο εντός τριών (3) εργασίμων ημερών από την ηλεκτρονική παραλαβή της δήλωσης ή της αίτησης ή του φυσικού φακέλου, πρόσκληση κατά τα οριζόμενα στο άρθρο 14 του ν. 4174/2013 (ΚΦΔ), προκειμένου ο υπόχρεος είτε να συμπληρώσει τη δήλωση ή την αίτηση είτε να προσκομίσει τα έγγραφα που λείπουν, ώστε να προσδιορισθεί η φορολογητέα ύλη ή να εκδοθεί το πιστοποιητικό. Εάν ο φορολογούμενος δεν ανταποκριθεί, η δήλωση ή η αίτηση, είτε θεωρείται ότι δεν έχει υποβληθεί είτε ο φόρος υπολογίζεται και η οικεία πράξη ή το πιστοποιητικό εκδίδονται χωρίς να ληφθούν υπόψη τα στοιχεία που δεν προσκομίσθηκαν κατά περίπτωση.
7. Με την επιφύλαξη των διατάξεων περί των προθεσμιών παραγραφής του δικαιώματος της Φορολογικής Διοίκησης για την έκδοση πράξης προσδιορισμού φόρου ή προστίμου, εντός εξήντα (60) ημερών από τη διεκπεραίωση των δηλώσεων φόρου μεταβίβασης ακινήτων και φόρου κληρονομιών, δωρεών γονικών παροχών και κερδών από τυχερά παίγνια, η αρμόδια για τη διεκπεραίωση υπηρεσία της ΑΑΔΕ διενεργεί επαλήθευση της συμφωνίας του περιεχομένου της δήλωσης με τα οριζόμενα στην κείμενη νομοθεσία και, εφόσον διαπιστώσει οποιοδήποτε σφάλμα που συνεπάγεται τον προσδιορισμό μειωμένου φόρου, αναρτά στην προσωποποιημένη πληροφόρηση του υπόχρεου στο myTAXISnet πρόσκληση για την υποβολή τροποποιητικής δήλωσης εντός δεκαπέντε (15) ημερών από την παραλαβή της πρόσκλησης, όπως αυτή ορίζεται στο άρθρο 5 του ΚΦΔ. Σε περίπτωση μη υποβολής τροποποιητικής δήλωσης από τον υπόχρεο εντός της ως άνω προθεσμίας, ο Προϊστάμενος της αρμόδιας υπηρεσίας της ΑΑΔΕ εκδίδει και κοινοποιεί αμελλητί εντολή ελέγχου. Ο έλεγχος διενεργείται υποχρεωτικά και κατά προτεραιότητα και ολοκληρώνεται εντός εξήντα (60) ημερών από την έκδοση της εντολής ελέγχου.
Άρθρο 2
Ψηφιακή κοινοποίηση πράξεων προσδιορισμού του φόρου και πιστοποιητικών -χορήγηση αντιγράφων
1. Με βάση τις δηλώσεις ή αιτήσεις, που υποβάλλονται κατά τα οριζόμενα στο άρθρο 1, οι αντίστοιχες πράξεις προσδιορισμού του φόρου και τα πιστοποιητικά εκδίδονται αμελλητί και το αργότερο εντός τριών (3) εργασίμων ημερών από την ημερομηνία της ηλεκτρονικής παραλαβής της δήλωσης ή της αίτησης ή από την ημερομηνία παραλαβής του φυσικού φακέλου, τηρώντας αυστηρά σειρά χρονικής προτεραιότητας. Ειδικά οι δηλώσεις Φόρου Μεταβίβασης Ακινήτων διεκπεραιώνονται υποχρεωτικά το αργότερο εντός των επόμενων δύο (2) εργασίμων ημερών από την ημερομηνία χρέωσής τους στον αρμόδιο υπάλληλο. Μέσω της εφαρμογής «Ψηφιακής Κοινοποίησης», οι πράξεις προσδιορισμού του φόρου και τα πιστοποιητικά αναρτώνται ή επισυνάπτονται κατά περίπτωση στη θυρίδα του φορολογουμένου στην Προσωποποιημένη Πληροφόρηση του myTAXISnet της ΑΑΔΕ, είτε υπογεγραμμένα ψηφιακά, εφόσον υπάρχει τέτοια δυνατότητα (υποχρεωτικά για τις ΔΟΥ Α ́ τάξης), είτε με ψηφιακή απεικόνιση (scan).
Σε περίπτωση απόρριψης της δήλωσης ή της αίτησης κατά τα οριζόμενα στην παράγραφο 6 του άρθρου 1 αναρτάται ή επισυνάπτεται η πράξη απόρριψης ή ενημερώνεται ο φορολογούμενος κατά περίπτωση.
2. Στις περιπτώσεις που δήλωση κατοχής ακινήτων υποβάλλεται χειρόγραφα από κληρονόμο, για λογαριασμό αποβιώσαντος, ή εκκαθαριστή ή ελλείψει αυτού από τον τελευταίο νόμιμο εκπρόσωπο νομικού προσώπου, που έχει προβεί σε διακοπή εργασιών, ή πληρεξουσίου που ενεργεί για λογαριασμό του υποχρέου με ειδικό περί της υποβολής της αντίστοιχης δήλωσης πληρεξούσιο ή ειδική ηλεκτρονική εξουσιοδότηση, η πράξη προσδιορισμού του φόρου, η οποία εκδίδεται στο όνομα του υπόχρεου, και το οικείο πιστοποιητικό αναρτώνται, κατά τα ανωτέρω, και στην προσωποποιημένη πληροφόρηση στο TAXISnet του υποβάλλοντος αυτήν.
3. Αντίγραφα των υποβαλλομένων κατά τα οριζόμενα στο άρθρο 1 δηλώσεων φόρου μεταβίβασης ακινήτων, κληρονομιών, δωρεών και γονικών παροχών αναρτώνται κατά τα οριζόμενα στην παράγραφο 1 στην προσωποποιημένη πληροφόρηση των δηλούντων.
4. Τα αντίγραφα των δηλώσεων και τα πιστοποιητικά που χορηγούνται κατά τα οριζόμενα στην παρούσα έχουν ισχύ πρωτοτύπου.
5. Αντίγραφα δηλώσεων και πιστοποιητικά που έχουν χορηγηθεί, από 16 Μαρτίου 2020 μέχρι την έναρξη ισχύος της παρούσας, μέσω μηνύματος ηλεκτρονικού ταχυδρομείου ή τηλεομοιοτυπίας έχουν ισχύ πρωτοτύπου.
Η νέα διαδικασία στις αγοραπωλησίες ακινήτων
Λόγω των νέων αντικειμενικών αξιών οι οποίες θα ενεργοποιηθούν την 1η Ιανουαρίου 2022, η ΑΑΔΕ διευκολύνει τους φορολογουμένους και τους συμβολαιογράφους επιτρέποντας μέχρι και τον Σεπτέμβριο την ηλεκτρονική υποβολή των δηλώσεων φόρου μεταβίβασης, χωρίς να απαιτείται η συνυποβολή των απαιτούμενων δικαιολογητικών. Τα δικαιολογητικά θα μπορούν να υποβληθούν ηλεκτρονικά αργότερα.
Συγκεκριμένα, με νέα απόφασή του ο διοικητής της ΑΑΔΕ Γιώργος Πιτσιλής ξεκαθαρίζει ότι οι δηλώσεις φόρου μεταβίβασης ακινήτων, οι οποίες υποβάλλονται μέσω της ηλεκτρονικής εφαρμογής myProperty, δύνανται να υποβάλλονται χωρίς τη συνυποβολή των κατά περίπτωση απαιτούμενων δικαιολογητικών μέχρι και την 30ή Σεπτεμβρίου 2021. Τα δικαιολογητικά, εφόσον ζητηθούν στο στάδιο του ελέγχου, αποστέλλονται στην αρμόδια Εφορία είτε ταχυδρομικά είτε ηλεκτρονικά μέσω e-mail είτε με αυτοπρόσωπη παρουσία του φορολογουμένου στη ΔΟΥ.
Η απόφαση αυτή λύνει τα χέρια των συμβολαιογράφων, οι οποίοι δεν προλαβαίνουν να συμπληρώνουν δηλώσεις και να συντάσσουν συμβόλαια για μεταβιβάσεις ακινήτων. Σύμφωνα με πληροφορίες, από την αρχή του έτους, εν μέσω πανδημίας, έκλεισαν πάνω από 100.000 φάκελοι μεταβίβασης ακινήτων (αγοραπωλησίες, γονικές παροχές, δωρεές, κληρονομιές), όταν στο πρώτο εξάμηνο του 2020 ήταν 72.000 και ανέρχονταν σε 99.000 το πρώτο εξάμηνο του 2019. Περισσότερες από 65.000 συναλλαγές αφορούν αγοραπωλησίες ακινήτων, με τους συμβολαιογράφους να περιμένουν «έκρηξη» μέχρι το τέλος του έτους λόγω και των ηλεκτρονικών δηλώσεων φόρου μεταβίβασης. Πιο συγκεκριμένα, με τη νέα απόφαση της ΑΑΔΕ ορίζονται τα εξής:
1. Οι δηλώσεις φόρου μεταβίβασης ακινήτων, οι οποίες υποβάλλονται μέσω της ηλεκτρονικής εφαρμογής myProperty, δύνανται να υποβάλλονται χωρίς τη συνυποβολή των κατά περίπτωση απαιτούμενων δικαιολογητικών μέχρι και την 30ή Σεπτεμβρίου 2021. Τα δικαιολογητικά, στην περίπτωση αυτή, αποστέλλονται στην αρμόδια ΔΟΥ εφόσον ζητηθούν στο στάδιο του ελέγχου.
2. Δηλώσεις φόρου μεταβίβασης οι οποίες τροποποιούν αρχικές δηλώσεις που έχουν υποβληθεί μέσω της εφαρμογής myProperty καθώς και δηλώσεις για πλασματική μεταβίβαση υποβάλλονται στην αρμόδια για την ηλεκτρονική δήλωση ΔΟΥ.
Σημειώνεται ότι ήδη σήμερα οι μεταβιβάσεις ακινήτων πραγματοποιούνται μόνο ηλεκτρονικά από τα γραφεία των συμβολαιογράφων, οι οποίοι και ελέγχουν την ορθότητα των στοιχείων των μεταβιβαζόμενων ακινήτων. Ωστόσο, η Εφορία μπορεί να ζητήσει πρόσθετα δικαιολογητικά, τα οποίοι οι συμβαλλόμενοι οφείλουν να τα προσκομίσουν, προκειμένου να ελεγχθούν για τη μεταβίβαση του ακινήτου.
ε τις μεταβιβάσεις ακινήτων να έχουν ανεβάσει ταχύτητα, η διαδικασία που ακολουθείται πλέον κατά την αγοραπωλησία ενός ακινήτου είναι η ακόλουθη:
Ο συμβολαιογράφος συντάσσει τη δήλωση φόρου μεταβίβασης (ΦΜΑ) για λογαριασμό αγοραστή και πωλητή.
Η δήλωση αποστέλλεται στη θυρίδα αγοραστή και πωλητή στο myTaxisnet.
Ο αγοραστής και ο πωλητής αποδέχονται τη δήλωση.
Η δήλωση υποβάλλεται αυτόματα και βεβαιώνεται ο φόρος.
Ο συμβολαιογράφος ενημερώνεται αυτόματα για την υποβολή της δήλωσης.
Ο αγοραστής πληρώνει τον φόρο ψηφιακά (με κάρτα ή web banking).
Το Taxis ενημερώνεται για την πληρωμή του φόρου.
Το αποδεικτικό καταβολής αναρτάται στο myProperty για συμβολαιογράφο και αγοραστή.
Ο συμβολαιογράφος αναρτά το συμβόλαιο στo myProperty.
Η ΑΑΔΕ διευκρινίζει επίσης ότι η δήλωση ΦΜΑ συμπληρώνεται από τον πιστοποιημένο συμβολαιογράφο που θα καταρτίσει τη συμβολαιογραφική πράξη και υποβάλλεται από τους συμβαλλομένους με τη χρήση των προσωπικών τους κωδικών Taxisnet. Ανεξάρτητα από το γεγονός ότι η δήλωση συμπληρώνεται από τον συμβολαιογράφο, η υποβολή αυτής από τους συμβαλλομένους συνεπάγεται την αποδοχή του περιεχομένου της και την ακρίβεια των δηλουμένων από αυτούς. Εφόσον ζητείται απαλλαγή πρώτης κατοικίας, η υποβολή της δήλωσης ΦΜΑ έχει για τον αγοραστή τις συνέπειες της υποβολής υπεύθυνης δήλωσης, ως προς τη συνδρομή των προϋποθέσεων της απαλλαγής.
Μετά τη σύνταξη του μεταβιβαστικού συμβολαίου ο συμβολαιογράφος υποχρεούται να καταχωρίσει τα στοιχεία αυτού και να το επισυνάψει στην ηλεκτρονική εφαρμογή myProperty.
Ελεγχοι
Κατόπιν όμως η Εφορία που θα παραλάβει τον ηλεκτρονικό φάκελο μεταβίβασης προβαίνει σε επαληθεύσεις των στοιχείων που δηλώθηκαν. Ειδικότερα η αρμόδια ΔΟΥ ενημερώνεται ηλεκτρονικά αμέσως μετά την υποβολή της δήλωσης ΦΜΑ και ελέγχει την ακρίβεια των δηλουμένων και τη συνδρομή των προϋποθέσεων απαλλαγής μέσα σε 60 ημέρες από την υποβολή αυτής.
Σε περίπτωση που απαιτούνται πρόσθετα δικαιολογητικά, ο φορολογούμενος καλείται από τη ΔΟΥ για την υποβολή των επιπλέον ζητούμενων δικαιολογητικών εντός πέντε εργάσιμων ημερών.
Η μεταβίβαση κλείνει οριστικά μετά την παρέλευση 60 ημερών από την ηλεκτρονική υποβολή της δήλωσης από τον συμβολαιογράφο και εφόσον στο διάστημα αυτό δεν ζητηθούν πρόσθετα στοιχεία και δικαιολογητικά από την Εφορία
ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ "ΥΠΕΡΑΞΙΑΣ" ΑΚΙΝΗΤΩΝ
Η επιβολή του φόρου υπεραξίας στις πωλήσεις ακινήτων έχει ανασταλεί μέχρι 31.12.2022. Υπενθυμίζεται ότι από τη 1η Ιανουαρίου 2014 μειώθηκε μεν ο φόρος μεταβίβασης από το 10% στο 3% επί της "αντικειμενικής αξίας", πλην όμως επιβλήθηκε φόρος στον "καταματωμένο" πωλητή ακινήτου, επί της "υπεραξίας", δηλαδή της διαφοράς ανάμεσα στην (αντικειμενική) αξία του χρόνου που το απέκτησε και στην (πραγματική=δηλούμενη) αξία την οποία εισπράττει σήμερα κατά την πώλησή του. Η διαφορά που προκύπτει, μετά από κάποια απομείωση, ανάλογα με τα έτη διακράτησης του ακινήτου, φορολογείται με συντελεστή 15%. Είναι η τέταρτη φορά που επιχειρείται η εισαγωγή του φόρου υπεραξίας στις πωλήσεις ακινήτων, και μάλιστα σε περίοδο πρωτοφανούς ύφεσης της κτηματαγοράς. Ολες οι προηγούμενες ρυθμίσεις αποσύρθηκαν λόγω καταβαράθρωσης των δημοσίων εσόδων!
ΦΟΡΟΣ ΥΠΕΡΑΞΙΑΣ ΣΤΙΣ ΠΩΛΗΣΕΙΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ: ΤΙ ΠΡΟΒΛΕΠΕΙ Η ΥΠΟ ΑΝΑΣΤΟΛΗ ΝΟΜΟΘΕΣΙΑ ΓΙΑ ΤΟ Φ.Υ.Α.
Με την ρύθμιση του Ν. 4254/2014 (ΦΕΚ 85/7.4.2104 Τ. Α΄) μειώθηκε αισθητά, σε σχέση με τις προισχύσασες και μη εφαρμοσθείσες αλλεπάλληλες ρυθμίσεις, η επιβάρυνση του φόρου υπεραξίας, των κάθε είδους συναλλαγών σε ακίνητα, ενώ απαλλάσσονται πλήρως οι πωλήσεις ακινήτων που διακατέχονται από τον πωλητή τους προ της 1.1.1995. Ειδικότερα προβλέπονται για τον εν αναστολή φόρο υπεραξίας τα εξής:
1. Σύμφωνα με το νόμο απαλλάσσονται πλήρως από το φόρο υπεραξίας τα ακίνητα που αποκτήθηκαν έως και 31/12/1994. Επίσης στην πράξη απαλλάσσονται και όλα τα ακίνητα που αποκτήθηκαν από το 2007 και μετά, όταν αυτά πωλούνται σε τιμή ίση ή μικρότερη της αντικειμενικής, εφόσον οι αντικειμενικές αξίες από το 2007 παραμένουν αμετάβλητες μέχρι σήμερα.
2. Η τιμή πώλησης είναι αυτή που θα δηλωθεί από τους συμβαλλόμενους στο πωλητήριο συμβόλαιο. Η τιμή κτήσης είναι η αναγραφόμενη στο συμβόλαιο απόκτησης του ακινήτου, ενώ επί κληρονομιών, δωρεών κτλ η τιμή κτήσης είναι η αξία πάνω στην οποία υπολογίστηκε ο σχετικός φόρος.
3. Για τα ακίνητα που δεν προκύπτει η τιμή κτήσης, η τιμή πώλησης αποπληθωρίζεται με βάση το δείκτη τιμών κατοικιών των ετών που διακρατήθηκε και ο οποίος δημοσιεύεται από την Τράπεζα της Ελλάδος.
4. Το ποσό της "υπεραξίας" που προκύπτει από τη διαφορά της τιμής κτήσης με την τιμή πώλησης απομειώνεται σε ποσοστό έως και 40%. Ειδικά για τα ακίνητα που αποκτήθηκαν από το 1995 έως και το 2002 το ποσοστό απομείωσης προσαυξάνεται κατά 20% ακόμη.
5. Στις περιπτώσεις χρησικτησίας που συμπληρώθηκε προ της 31.12.1994, ως τιμή κτήσης θεωρείται αυτή της 1.1.1995.
6. Στις περιπτώσεις ανέγερσης ακινήτου με αυτεπιστασία ως χρόνος κτήσης θεωρείται ο χρόνος μετά την παρέλευση πέντε (5) ετών από την ημερομηνία έκδοσης ή δύο (2) ετών από την ημερομηνία ανανέωσης της οικοδομικής άδειας ανέγερσης, εκτός εάν η μεταβίβαση γίνεται εντός των παραπάνω προθεσμιών.
7. Από το ποσό της υπεραξίας που προκύπτει, αφαιρούνται 25.000 ευρώ, και φορολογείται το υπόλοιπο ποσό, με την προυπόθεση ότι το ακίνητο διακρατήθηκε τουλάχιστον επί 5 έτη. Η παράλογη διάταξη που απέκλειε την αφαίρεση αυτή αν είχε πραγματοποιηθεί άλλη μεταβίβαση ακινήτου κατά το χρόνο διακράτησης καταργήθηκε.
8. Οι συμβολαιογράφοι υποχρεούνται να ελέγχουν την ορθότητα όλων των χαρακτηριστικών του μεταβιβαζόμενου ακινήτου (χρόνος διακράτησης κτλ) αλλά δεν είναι υπεύθυνοι για στοιχεία που δεν ήταν υποχρεωμένοι να ελέγξουν.
9. Ο φόρος υπεραξίας εισπράττεται και παρακρατείται από τους συμβολαιογράφους και αποδίδεται εντός 5 ημερών στο δημόσιο.
ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΕΣ ΑΠΟΜΕΙΩΣΗΣ ΥΠΕΡΑΞΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ
| Έτη διακράτησης | Συντ. απομείωσης | Έτη διακράτησης | Συντ. απομείωσης |
| 1 | 100% | 14 | 77,9% |
| 2 | 98,2% | 15 | 76,4% |
| 3 | 96,4% | 16 | 74,8% |
| 4 | 94,7% | 17 | 73,2% |
| 5 | 93,0% | 18 | 71,7% |
| 6 | 91,2% | 19 | 70,2% |
| 7 | 89,5% | 20 | 68,7% |
| 8 | 87,8% | 21 | 67,2% |
| 9 | 86,1% | 22 | 65,7% |
| 10 | 84,5% | 23 | 64,2% |
| 11 | 82,8% | 24 | 62,8% |
| 12 | 81,1% | 25 | 61,5% |
| 13 | 79,5% | 26+ | 60% |
Στην περίπτωση ακινήτου που εμπίπτει στις διατάξεις του άρθρου 41 και έχει αποκτηθεί, σύμφωνα με τα οριζόμενα σ' αυτό, από 1ης Ιανουαρίου 1995 έως και την 31η Δεκεμβρίου 2002, ο συντελεστής απομείωσης της παραγράφου 5 πολλαπλασιάζεται με το συντελεστή 0,8.
ΜΕΣΟΣ ΕΤΗΣΙΟΣ ΔΕΙΚΤΗΣ ΤΙΜΩΝ ΚΑΤΟΙΚΙΩΝ ΤΡ. ΕΛΛΑΔΟΣ
| ΕΤΟΣ | Μέσος ετήσιος δείκτης | ΕΤΟΣ | Μέσος ετήσιος δείκτης |
| 1994 | 76,1 | 2004 | 193,4 |
| 1995 | 82,6 | 2005 | 214,5 |
| 1996 | 91,2 | 2006 | 242,3 |
| 1997 | 100,0 | 2007 | 257,3 |
| 1998 | 114,4 | 2008 | 261,1 |
| 1999 | 124,5 | 2009 | 249,8 |
| 2000 | 137,7 | 2010 | 238,9 |
| 2001 | 157,5 | 2011 | 225,7 |
| 2002 | 179,3 | 2012 | 199,2 |
| 2003 | 189,0 | 2013 | 178,2 |
ΕΓΚΥΚΛΙΟΣ ΠΟΛ.1122/28.4.2014 ΤΟΥ ΓΓΔΕ. Χ. ΘΕΟΧΑΡΗ:
Κοινοποίηση των διατάξεων των άρθρων 41, 43, 61, της περίπτωσης στ' της παραγράφου 1 και της παραγράφου 4 του άρθρου 62 , της περίπτωσης στ' της παραγράφου 1 και της παραγράφου 7 του άρθρου 64, του άρθρου 67Α καθώς και του άρθρου 72 του ν. 4172/2013, όπως αυτές ισχύουν ύστερα από την τροποποίηση τους με τον ν. 4254/2014 (ΦΕΚ Α' 85) σχετικά με τη μεταβίβαση ακίνητης περιουσίας από φυσικά πρόσωπα.
Αθήνα, 28 Απριλίου 2014
ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑ
ΥΠΟΥΡΓΕΙΟ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΩΝ
ΓΕΝΙΚΗ ΓΡΑΜΜΑΤΕΙΑ ΔΗΜΟΣΙΩΝ ΕΣΟΔΩΝ
ΓΕΝ. ΔΙΕΥΘΥΝΣΗ ΦΟΡΟΛΟΓΙΚΗΣ ΔΙΟΙΚΗΣΗΣ
ΔΙΕΥΘΥΝΣΗ ΦΟΡΟΛΟΓΙΑΣ ΕΙΣΟΔΗΜΑΤΟΣ
ΤΜΗΜΑ Α'
Ταχ. Δ/νση : Καρ. Σερβίας 10
Τ. Κ.: 101 84 Αθήνα
Πληροφορίες:
Τηλέφωνο: 210 3375315-7
FAX: 210 3375001
ΕΞ. ΕΠΕΙΓΟΝ
ΠΟΛ 1122/2014
ΘΕΜΑ: Κοινοποίηση των διατάξεων των άρθρων 41, 43, 61, της περίπτωσης στ' της παραγράφου 1 και της παραγράφου 4 του άρθρου 62 , της περίπτωσης στ' της παραγράφου 1 και της παραγράφου 7 του άρθρου 64, του άρθρου 67Α καθώς και του άρθρου 72 του ν. 4172/2013, όπως αυτές ισχύουν ύστερα από την τροποποίηση τους με τον ν. 4254/2014 (ΦΕΚ Α' 85) σχετικά με τη μεταβίβαση ακίνητης περιουσίας από φυσικά πρόσωπα.
Σας κοινοποιούμε τις ανωτέρω διατάξεις σχετικά με τη φορολόγηση της υπεραξίας που προκύπτει από μεταβίβαση ακίνητης περιουσίας από φυσικά πρόσωπα.
1. Με τις διατάξεις του άρθρου 41 του ν. 4172/2013, επιβάλλεται φόρος υπεραξίας 15% σε φυσικό πρόσωπο που μεταβιβάζει από 1.1.2014 με επαχθή αιτία ακίνητη περιουσία. Στην έννοια της ακίνητης περιουσίας περιλαμβάνεται το ακίνητο ή το ιδανικό μερίδιο αυτού, το εμπράγματο δικαίωμα επί ακινήτου ή ιδανικό μερίδιο αυτού, καθώς και οι συμμετοχές οι οποίες έλκουν άνω του 50% της αξίας τους άμεσα ή έμμεσα από ακίνητη περιουσία.
Κριτήριο για την επιβολή του φόρου υπεραξίας είναι το εισόδημα που προκύπτει από την υπεραξία της μεταβίβασης της ακίνητης περιουσίας να μην συνιστά εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα, σύμφωνα με το άρθρο 21 του ν. 4172/2013.
Συγκεκριμένα, η παράγραφος 3 του άρθρου 21 του ν. 4172/2013 ορίζει ότι επιχειρηματική συναλλαγή θεωρείται κάθε μεμονωμένη ή συμπτωματική πράξη με την οποία πραγματοποιείται συναλλαγή ή και η συστηματική διενέργεια πράξεων στην οικονομική αγορά με σκοπό την επίτευξη κέρδους. Κάθε τρεις ομοειδείς συναλλαγές που λαμβάνουν χώρα εντός ενός εξαμήνου θεωρούνται συστηματική διενέργεια πράξεων. Σε περίπτωση συναλλαγών που αφορούν ακίνητα, η περίοδος του προηγούμενου εδαφίου είναι δύο (2) έτη. Κατά την έννοια των παραπάνω, δεν προκύπτει φόρος υπεραξίας εάν η μεταβίβαση διενεργείται από εργολάβους οικοδομών, από άτομα που διενεργούν συστηματικά πωλήσεις ακινήτων (μέσα στη διάρκεια δύο ετών τρεις και άνω πωλήσεις) ή ακόμα και σε περίπτωση διενέργειας μεμονωμένης ή συμπτωματικής πράξης που αποβλέπει στην επίτευξη κέρδους, οπότε το εισόδημα που προκύπτει συνιστά εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα. Τα παραπάνω προκύπτουν αποκλειστικά και μόνο από υπεύθυνη δήλωση του πωλητή, η οποία ενσωματώνεται στο κείμενο του συμβολαίου.
Στην έννοια του εισοδήματος από υπεραξία εμπίπτει και η αγοραία αξία του κτίσματος που έχει ανεγερθεί σε έδαφος κυριότητας τρίτου με δαπάνες του μισθωτή και περιέρχεται στην κατοχή του τρίτου (εκμισθωτή) με τη λήξη ή διακοπή της μισθωτικής σχέσης (παρ. 2 του άρθρου 41). Στην έννοια της ανέγερσης εμπίπτουν και οι επεκτάσεις ακινήτων κατόπιν έκδοσης άδειας ανέγερσης. Επίσης, ως μεταβίβαση, για την επιβολή του φόρου υπεραξίας, νοείται και η εισφορά ακίνητης περιουσίας για την κάλυψη ή την αύξηση κεφαλαίου νομικού προσώπου ή οντότητας (σύμφωνα με τις διατάξεις που ισχύουν)
2. Έννοια της κτήσης με οποιαδήποτε αιτία.
Για την επιβολή του φόρου υπεραξίας δεν ενδιαφέρει ο τρόπος απόκτησης της ακίνητης περιουσίας, δηλαδή αν η ακίνητη περιουσία ή τα ιδανικά μερίδια αυτής ή το εμπράγματο δικαίωμα επί ακίνητης περιουσίας ή το ιδανικό μερίδιο αυτού κλπ αποκτήθηκε με επαχθή αιτία (με αντάλλαγμα), αν ανεγέρθηκε, αν αποκτήθηκε με χαριστική αιτία (δωρεά, γονική παροχή) ή με οποιαδήποτε άλλη αιτία (π.χ. κληρονομιά, χρησικτησία κ.λ.π.), αλλά αρκεί η απόκτησή του με οποιαδήποτε αιτία, μετά την 1.1.1995. Σε περίπτωση κατά την οποία η μεταβίβαση αφορά δικαίωμα το οποίο αποκτήθηκε μέχρι και την 31n Δεκεμβρίου 1994, η υπεραξία θεωρείται μηδενική.
Λοιπές περιπτώσεις κτήσης
Παραθέτουμε περιπτώσεις που εμπίπτουν στην έννοια της κτήσης ακινήτων:
α) Η περίπτωση ακύρωσης συμβολαίου απόκτησης ακινήτου με οποιαδήποτε αιτία, ναι μεν εξομοιώνεται με την εξυπαρχής άκυρη δικαιοπραξία, πλην όμως για την εφαρμογή των ανωτέρω διατάξεων, θεωρείται ότι συντρέχει (πλασματικά) νέα κτήση από την τελεσιδικία της δικαστικής απόφασης.
Σε περίπτωση ακυρότητας του συμβολαίου, η ακυρότητα ισχύει αναδρομικά (ex tunc), δηλαδή η μεταβίβαση θεωρείται ως μη γενόμενη.
β) Η ματαίωση της μεταβίβασης ακινήτου λόγω πλήρωσης της διαλυτικής αίρεσης δεδομένου ότι- συνεπεία της πλήρωσης της διαλυτικής αίρεσης- ανατρέπονται τα αποτελέσματα της μεταβιβαστικής σύμβασης και το ακίνητο επανέρχεται στον αρχικό πωλητή.
Αντίθετα, η ματαίωση της μεταβίβασης λόγω μη πλήρωσης της αναβλητικής αίρεσης δε θεωρείται κτήση, διότι η μη πλήρωση της αναβλητικής αίρεσης συνεπάγεται τη μη επέλευση των αποτελεσμάτων της σύμβασης μεταβίβασης.
γ) Η διανομή ακινήτων, η σύσταση (ή τροποποίηση) οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, η συνένωση ακινήτων με ανταλλαγή, με την προϋπόθεση ότι οι πράξεις αυτές συνεπάγονται μεταβίβαση ποσοστού εμπράγματου δικαιώματος. Δεν θεωρούνται κτήσεις οι πράξεις διανομής, σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, συνένωσης ακινήτων με ανταλλαγή, οι οποίες δεν επιφέρουν καμίας μορφής μεταβίβαση εμπράγματου δικαιώματος (π.χ. σύσταση οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας επί οικοπέδου χωρίς να μεταβάλλονται τα ποσοστά συνιδιοκτησίας, ή συνένωση και κατάτμηση ακινήτων που ανήκουν στον ίδιο ιδιοκτήτη ή στους ίδιους ιδιοκτήτες χωρίς να συντελείται μεταβίβαση).
3. Έννοια μεταβίβασης με επαχθή αιτία
Ως μεταβίβαση με επαχθή αιτία νοείται η μεταβίβαση του ακινήτου με αντάλλαγμα, (πώληση ή ανταλλαγή ακινήτου). Στην παράγραφο 6 του άρθρου 41 του ν. 4172/2013 ορίζονται ρητά οι περιπτώσεις που εμπίπτουν στην έννοια του όρου μεταβίβαση νια την εφαρμογή του άρθρου 41:
α) η μεταβίβαση της πλήρους ή ψιλής κυριότητας, συμπεριλαμβανομένης της πραγματικής δουλείας, ανεξάρτητα αν πρόκειται για μεταβίβαση υπό αναβλητική ή διαλυτική αίρεση ή με τον όρο της εξώνησης.
β) η σύσταση επικαρπίας, οίκησης ή άλλης δουλείας.
γ) η παραίτηση από την κυριότητα ακινήτου ή από εμπράγματο δικαίωμα επί ακινήτου. Η παραίτηση μπορεί να αφορά την πλήρη κυριότητα σε ακίνητο ή το ιδανικό μερίδιο (σε περίπτωση συγκυριότητας) ή την ψιλή κυριότητα ή την επικαρπία ή περιορισμένη προσωπική δουλεία ή πραγματική δουλεία, όταν γίνεται με αντάλλαγμα.
δ) η μεταβίβαση του τίτλου μεταφοράς συντελεστή δόμησης,
ε) η μεταγραφή δικαστικής απόφασης σύμφωνα με το άρθρο 949 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας, λόγω μη εκτέλεσης προσυμφώνου μεταβίβασης ή η απόκτηση οποιουδήποτε δικαιώματος των περιπτώσεων α', β' ,δ' της παραγράφου 6 του άρθρου 41 του ν. 4172/2013 με αυτοσύμβαση.
στ) η εκποίηση ακινήτου συνεπεία εκούσιου πλειστηριασμού (άρθρο 1021 ΚΠολΔ).
4. Πράξεις που δεν θεωρούνται μεταβιβάσεις
Με την παράγραφο 7 ορίζεται ποιες περιπτώσεις δεν θεωρούνται μεταβιβάσεις ακίνητης περιουσίας νια την εφαρμογή του άρθρου 41:
α) Η μεταγραφή τελεσίδικης δικαστικής απόφασης με την οποία αναγνωρίζεται δικαίωμα κυριότητας επί ακινήτου στον εντολέα λόγω υπερβάσεως της εντολής από τον εντολοδόχο.
β) Η μεταγραφή δικαστικής απόφασης με την οποία ακυρώνεται λόγω εικονικότητας σύμβαση μεταβίβασης ακινήτου.
γ) Η επικύρωση ανώμαλων δικαιοπραξιών, οι οποίες έχουν ήδη συμπεριληφθεί στις φορολογητέες μεταβιβάσεις της παραγράφου 1 του άρθρου 41.
δ) Η αυτούσια διανομή ή συνένωση ακινήτων ή πράξη σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, εφόσον δεν μεταβάλλονται τα ποσοστά συνιδιοκτησίας ανά συνιδιοκτήτη. Στην περίπτωση αυτή δε θεωρείται ότι υπάρχει μεταβίβαση ακόμα και όταν συντρέχει διαφορά μεταξύ φυσικής και ιδανικής μερίδας.
ε) η ανταλλαγή ποσοστών ακίνητης περιουσίας επί κτηθέντων λόγω κληρονομικής διαδοχής ή γονικής παροχής ή από συζύγους κατά τη διάρκεια της έγγαμης συμβίωσης.
Διευκρινίζεται επίσης ότι για την εφαρμογή του άρθρου 41 δεν αποτελούν μεταβιβαστικές πράξεις οι τροποποιήσεις πράξεων σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας ή κάθετης ιδιοκτησίας, για τις οποίες καταβάλλεται φόρος μεταβίβασης (π.χ. προσάρτηση τμήματος κλιμακοστασίου σε διαμέρισμα), χωρίς όμως να μεταβάλλονται τα εξ αδιαιρέτου ποσοστά των συνιδιοκτητών. Ανάλογα ισχύουν και στην περίπτωση διόρθωσης, τροποποίησης ή επανάληψης συμβολαίου, για οποιαδήποτε αιτία, εφόσον η διόρθωση, τροποποίηση ή επανάληψη δεν συνεπάγεται τη μεταβολή οποιουδήποτε προσδιοριστικού της υπεραξίας στοιχείου (τίμημα, χρόνος και αξία κτήσης).
Είναι προφανές ότι στις περιπτώσεις διορθώσεων συμβολαίων που αφορούν προσδιοριστικά της υπεραξίας στοιχεία εφόσον αυτά αφορούν ήδη γενόμενες μέχρι την 31.12.2013 μεταβιβάσεις, δεν συντρέχει περίπτωση επιβολή φόρου υπεραξίας.
Ειδικά για οριστικά συμβόλαια που καταρτίζονται, σε εκτέλεση προσυμφώνων που έχουν υπογραφεί μέχρι 31 Δεκεμβρίου 2013, εντός δύο ετών από την κατάρτιση των προσυμφώνων και ο οικείος φόρος μεταβίβασης υπολογίζεται με βάση τους συντελεστές που ίσχυαν κατά το χρόνο σύνταξης των προσυμφώνων, σύμφωνα με τις διατάξεις της παρ. 1 άρθρου 3 του ν. 1587/1950, γίνεται δεκτό ότι δεν υπάγονται σε φόρο υπεραξίας. Ομοίως, για λόγους χρηστής διοίκησης θα πρέπει να θεωρηθεί ότι δεν υπάγονται στο φόρο υπεραξίας τα οριστικά συμβόλαια που συντάσσονται σε εκτέλεση υπογραφέντων μέχρι την ως άνω ημερομηνία προσυμφώνων πέραν της διετίας εφόσον από τα οικεία προσύμφωνα και μόνο προκύπτει ότι το τίμημα έχει εξολοκλήρου καταβληθεί, έχει γίνει παράδοση της νομής και έχει χορηγηθεί στον αγοραστή το δικαίωμα της αυτοσύμβασης, ήδη κατά το χρόνο του προσυμφώνου. Αυτονόητα, όλες οι λοιπές περιπτώσεις προσυμφώνων εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του φόρου υπεραξίας.
Τέλος επισημαίνεται ότι δεν θεωρείται μεταβίβαση η αναφερόμενη στο άρθρο 2 του ν. 1587/1950 πλασματική μεταβίβαση των εξ αδιαιρέτου ποσοστών επί του οικοπέδου από τους οικοπεδούχους προς τον εργολάβο/εργολήπτρια εταιρεία καθώς και η μεταβίβαση οριζόντιων ιδιοκτησιών από τους οικοπεδούχους προς τον εργολάβο/εργολήπτρια εταιρεία ή τρίτους εφόσον οι μεταβιβάσεις αυτές αφορούν εργολαβικό αντάλλαγμα και γίνονται σε εκτέλεση εργολαβικού συμβολαίου (προσυμφώνου).
5. Φορολογητέα αξία
Ως υπεραξία νοείται η διαφορά μεταξύ της τιμής κτήσης και της τιμής πώλησης ή της αξίας του ανταλλάγματος που καταβάλλεται. Η υπεραξία αυτή λαμβάνεται απομειούμενη με την εφαρμογή των συντελεστών απομείωσης ανάλογα με τα έτη διακράτησης του ακινήτου, όπως ορίζει η παράγραφος 5 του άρθρου 41. Στην περίπτωση ακινήτου που έχει αποκτηθεί από 1ης Ιανουαρίου 1995 έως και την 31η Δεκεμβρίου 2002, ο συντελεστής απομείωσης πολλαπλασιάζεται με το συντελεστή 0,8. Προκειμένου να διαπιστωθεί ο αριθμός των ετών που μεσολάβησαν μεταξύ κτήσης και πώλησης, ώστε να εφαρμοστεί ο ανάλογος συντελεστής, λαμβάνεται υπόψη το χρονικό διάστημα μεταξύ της ακριβούς ημερομηνίας κατάρτισης της δικαιοπραξίας κτήσης του ακινήτου και της ακριβούς ημερομηνίας υπογραφής του συμβολαίου πώλησης ή ανταλλαγής. Εάν, ο χρόνος διακράτησης είναι ένα έτος και ένας μήνας, εφαρμόζεται ο συντελεστής απομείωσης των δύο ετών. Η μεταγραφή, αν και αποτελεί αναγκαία προϋπόθεση για την ολοκλήρωση της εμπράγματης δικαιοπραξίας, δεν επιδρά στη γένεση της φορολογικής υποχρέωσης, η οποία συνδέεται με την κατάρτιση του οικείου συμβολαίου. Εξάλλου, από το νόμο (παρ. 4 άρθρο 62 ν. 4172/2013) προβλέπεται ότι το φυσικό πρόσωπο που αποκτά υπεραξία από τη μεταβίβαση ακίνητης περιουσίας καταβάλλει στο συμβολαιογράφο κατά την υπογραφή του συμβολαίου μεταβίβασης το ποσό του φόρου που αντιστοιχεί στην υπεραξία.
Η Τιμή κτήσης σύμφωνα με την παράγραφο 2 του άρθρου 41 του ν. 4172/2013 προσδιορίζεται ως εξής:
α) στην περίπτωση κτήσης λόγω μεταβίβασης με επαχθή αιτία, είναι το τίμημα ή η αξία του ανταλλάγματος, όπως προκύπτει από το οικείο μεταβιβαστικό συμβόλαιο, χωρίς να λαμβάνεται υπόψη τυχόν μεταγενέστερο- μετά την πώληση-ως προς το τίμημα συμβόλαιο, με το οποίο διορθώνεται αυτό, αφού αυτό δεν συνιστά συμβόλαιο μεταβίβασης, ακόμη και αν καταβλήθηκε η διαφορά του οικείου φόρου μεταβίβασης.
β) στην περίπτωση κτήσης λόγω κληρονομικής διαδοχής ή μεταβίβασης με χαριστική αιτία, είναι η αξία βάσει της οποίας υπολογίστηκε ο φόρος κληρονομιάς, δωρεάς ή γονικής παροχής ή χορηγήθηκε απαλλαγή από αυτόν, όπως η αξία αυτή προκύπτει από το οικείο συμβόλαιο ή οποιοδήποτε άλλο δημόσιο έγγραφο (υποβληθείσα δήλωση, οικεία έκθεση φορολογικού ελέγχου ή πράξη προσδιορισμού του αντίστοιχου φόρου).
Είναι αυτονόητο, στις παραπάνω περιπτώσεις, ότι, στην περίπτωση της κτήσης λόγω μεταβίβασης από επαχθή αιτία, αφού εκ της φύσεως της δικαιοπραξίας υπάρχει δηλωθέν από τους συμβαλλόμενους τίμημα, αυτό και μόνο θα λαμβάνεται υπόψη (ανεξαρτήτως προσδιορισθείσας φορολογητέας αξίας), στην περίπτωση της ανταλλαγής θα λαμβάνεται υπόψη η προσδιορισθείσα από τους συμβαλλόμενους αξία του ανταλλάγματος και, εφόσον αυτή δεν υφίσταται, η φορολογητέα αξία.
Στην περίπτωση της κτήσης από χαριστική αιτία, θα λαμβάνεται υπόψη η αξία βάσει της οποίας υπολογίστηκε ο οικείος φόρος, δωρεάς ή γονικής παροχής, όπως η αξία αυτή προκύπτει από το οικείο συμβόλαιο(αρχικό ή διορθωτικό του αντίστοιχα) ή την οικεία πράξη προσδιορισμού του αντίστοιχου φόρου δωρεάς ή γονικής παροχής η οποία έχει αποδεδειγμένα οριστικοποιηθεί λόγω αποδοχής της με διοικητικό συμβιβασμό, κατόπιν έκδοσης τελεσίδικης δικαστικής απόφασης ή λόγω παρόδου του χρόνου άσκησης προσφυγής), εφόσον αυτά προσκομίζονται σε θεωρημένα αντίγραφα. Στην περίπτωση κληρονομικής διαδοχής, θα λαμβάνεται υπόψη η αξία βάσει της οποίας υπολογίστηκε ο οικείος φόρος κληρονομιάς, όπως η αξία αυτή προκύπτει από την οικεία δήλωση φόρου κληρονομιάς, σε θεωρημένο αντίγραφο, (αρχική, τροποποιητική, διορθωτική συμπληρωματική) εκτός εάν προσκομίζεται σε θεωρημένο αντίγραφο η οικεία πράξη προσδιορισμού του αντίστοιχου φόρου κληρονομιάς η οποία έχει αποδεδειγμένα οριστικοποιηθεί λόγω αποδοχής της, λόγω διοικητικού συμβιβασμού ή κατόπιν έκδοσης τελεσίδικης δικαστικής απόφασης).
γ) σε κάθε άλλη περίπτωση, ήτοι στις περιπτώσεις που δεν μπορεί να προσδιοριστεί ή δεν υφίσταται τιμή κτήσης, η τιμή κτήσης υπολογίζεται ως εξής: Τιμή κτήσης ίσον τιμή μεταβίβασης επί τον Δείκτη Τιμών Κατοικιών (ΔΤΚατ) του έτους κτήσης δια του ΔΤΚατ του προηγούμενου της μεταβίβασης έτους. Ως ΔΤΚατ νοείται ο μέσος Δείκτης Τιμών Κατοικιών Αστικών Περιοχών της περιόδου Ιανουαρίου-Δεκεμβρίου κάθε έτους, όπως ανακοινώνεται από την Τράπεζα της Ελλάδος. Αν κατά το χρόνο της μεταβίβασης δεν έχει δημοσιευθεί μέσος ΔΤΚατ, λαμβάνεται υπ' όψιν ο σχετικός δείκτης του αμέσως προηγούμενου έτους.
Ο ΔΤΚατ ανακοινώνεται από την Τράπεζα της Ελλάδος και είναι ο πλέον κατάλληλος δείκτης για την αναγωγή της τιμής ενός ακινήτου στο έτος κτήσης του, αφού απεικονίζει το μέσο ετήσιο επίπεδο των τιμών των κατοικιών για τα έτη μετά το 1994 και αποτελεί την καλύτερη προσέγγιση (proxy) για το επίπεδο τιμών των ακινήτων, δεδομένου ότι ο σχετικός τύπος εκτίμησης της αξίας κτήσης ενός ακινήτου χρησιμοποιεί την μεταβολή του μέσου επιπέδου τιμών και ότι οι μεταβολές του επιπέδου τιμών των κατοικιών συμβαδίζουν με τις μεταβολές του επιπέδου των τιμών των κτιρίων, εν γένει, αλλά και της γης, αξία της οποίας ενσωματώνουν. Ο ως άνω Δείκτης επίσης, είναι ο πλέον κατάλληλος και σε σχέση με άλλους Δείκτες ( π.χ. τον Δείκτη Τιμών Καταναλωτή, ο οποίος απεικονίζει μόνο το επίπεδο τιμών καταναλωτικών αγαθών ή τον Δείκτη Τιμών Ενοικίων, που μόνο έμμεσα και όχι με την ίδια ακρίβεια, καταγράφει την αξία των ακινήτων). Ο Δείκτης Τιμών Κατοικιών ενσωματώνει, επίσης, συγκεκριμένα πλεονεκτήματα, όπως το ότι η κατάρτισή του γίνεται από επίσημο φορέα, το ότι εφαρμόζεται σύγχρονη μεθοδολογία, το ότι υπάρχει έγκαιρη και τακτική δημοσιοποίηση με έκδοση Δελτίων Τύπου σε προκαθορισμένες ημερομηνίες με ελάχιστη χρονική υστέρηση, ενώ γίνεται απογραφική καταγραφή με κάλυψη όλης της χώρας και με ενσωμάτωση ποικίλων χαρακτηριστικών της αξίας των ακινήτων. Αν η τιμή κτήσης δεν μπορεί να προσδιοριστεί με κανένα από του ανωτέρω τρόπους θεωρείται ότι είναι μηδενική.
Με την ανωτέρω περίπτωση προσδιορίζεται η υπεραξία και στις περιπτώσεις μεταβίβασης ακινήτων εφόσον αυτά αποκτήθηκαν τμηματικά και τμήμα/τμήματα αυτών αποκτήθηκαν πριν το έτος 1995.
Τιμή πώλησης σύμφωνα με την ίδια παράγραφο είναι το αναγραφόμενο στο συμβόλαιο τίμημα κατά το χρόνο της μεταβίβασης (ανεξαρτήτως προσδιορισθείσας φορολογητέας αξίας) ή στην περίπτωση της ανταλλαγής, η αντικειμενική αξία της ακίνητης περιουσίας που αποτελεί το αντάλλαγμα για κάθε συμβαλλόμενο και εφόσον αυτή δεν υφίσταται (λόγω μη εφαρμογής στην οικεία περιφέρεια της αντικειμενικής αξίας), η φορολογητέα αξία.
Οποιαδήποτε δαπάνη που συνδέεται άμεσα με την αγορά ή την πώληση του ακινήτου δεν λαμβάνεται υπόψη για τον προσδιορισμό της τιμής κτήσης και της τιμής πώλησης (ΦΜΑ, συμβολαιογραφικά έξοδα κλπ.) Αυτονόητα, εφόσον δεν λαμβάνονται υπόψη άμεσες δαπάνες, πολλώ μάλλον δεν λαμβάνονται υπόψη και οποιεσδήποτε έμμεσες δαπάνες.
Στην περίπτωση κτίσματος που ανεγέρθηκε με δαπάνες του μισθωτή σε έδαφος κυριότητας τρίτου και περιέρχεται στην κατοχή του τρίτου με τη λήξη ή τη διακοπή της μισθωτικής σχέσης, ως υπεραξία θεωρείται η αντικειμενική αξία του κτίσματος. Ειδικά για μισθωτικές σχέσεις που έχουν συναφθεί πριν την εφαρμογή του άρθρου 41 του ν. 4172/2013 όπου εφαρμόζονταν οι διατάξεις του άρθρου 21 του ν. 2238/1994 και εξακολουθούν να υφίστανται και μετά την 1.1.2014, κατά τη λύση ή διακοπή τους, η υπεραξία που θα προκύψει σύμφωνα με τις νέες διατάξεις λαμβάνεται μειωμένη μετά την αφαίρεση του εισοδήματος από ακίνητο το οποίο αποδεδειγμένα δηλώθηκε από τον εκμισθωτή -τρίτο και φορολογήθηκε κατά την προγενέστερη νομοθεσία. Λόγω της φύσης της συγκεκριμένης έννομης σχέσης και περίπτωσης εφαρμόζεται μόνο η ειδικότερη διάταξη του τελευταίου εδαφίου της παραγράφου 2 του άρθρου 41 του ν. 4172/2013 και όχι οι λοιπές διατάξεις σχετικά με τον υπολογισμό του φόρου.
Παράδειγμα: Έστω ότι έχει συναφθεί το 2000 μίσθωση γηπέδου διάρκειας 20 ετών. Η αξία της οικοδομής που ανεγέρθηκε με δαπάνες του μισθωτή είναι 100.000 ευρώ και διαιρείται με τα έτη της μίσθωσης. Με βάση τα παραπάνω ο εκμισθωτής αποκτά ετήσιο εισόδημα από ακίνητα 5.000 ευρώ το οποίο υποχρεωνόταν να δηλώνει μέχρι και τη χρήση 2013. Το 2020 που λήγει η μίσθωση, η υπεραξία που αποκτά ο εκμισθωτής (η αντικειμενική αξία του κτίσματος) μειώνεται κατά 5.000 * 13 έτη= 65.000 ευρώ, εφόσον για το ποσό αυτό έχει υποβληθεί σχετική φορολογική δήλωση κατά τα αντίστοιχα έτη.
6. Χρόνος κτήσης
Σύμφωνα με την παράγραφο 3 του άρθρου 41 ο χρόνος κτήσης είναι ο χρόνος απόκτησης ποσοστού τουλάχιστον εβδομήντα πέντε τοις εκατό (75%) του μεταβιβαζόμενου δικαιώματος επί της ακίνητης περιουσίας. Με τη διάταξη αυτή προσδιορίζεται ο χρόνος κτήσης του μεταβιβαζόμενου ακινήτου, δικαιώματος κλπ, στις περιπτώσεις κατά τις οποίες, λόγω του ότι υπάρχουν διαφορετικοί-διαδοχικοί χρόνοι κτήσης, δεν δύναται να προσδιοριστεί ακριβές σχετικό χρονικό σημείο, οπότε με βάση τη διάταξη αυτή λαμβάνεται υπόψη ο χρόνος κατά τον οποίο αποκτήθηκε ποσοστό τουλάχιστον εβδομήντα πέντε τοις εκατό (75%) του μεταβιβαζόμενου δικαιώματος.
Ως τιμή κτήσης λαμβάνεται το άθροισμα των τιμών ή αξιών των διαδοχικών τίτλων κτήσης, υπό την προϋπόθεση ότι οι τίτλοι έχουν συνταχθεί μετά την 1.1.1995
Χρόνος κτήσης του ακινήτου που αποκτήθηκε με δικαιοπραξία θεωρείται ο χρόνος σύνταξης του οριστικού συμβολαίου, ανεξάρτητα από τη μεταγραφή της δικαιοπραξίας κτήσης του.
- Στις ακόλουθες περιπτώσεις ο χρόνος κτήσης προσδιορίζεται ως εξής:
α) επί μεταβίβασης κτίσματος που ανεγέρθηκε, με αυτεπιστασία ή με βάση το σύστημα της αντιπαροχής, ως χρόνος κτήσης θεωρείται ο χρόνος μετά την παρέλευση πέντε (5) ετών από την ημερομηνία έκδοσης ή δύο (2) ετών από την ημερομηνία (της πρώτης ) ανανέωσης της οικοδομικής άδειας ανέγερσης, εκτός εάν η μεταβίβαση γίνεται εντός των παραπάνω προθεσμιών, οπότε στην περίπτωση αυτή (της μεταβίβασης εντός πενταετίας ή διετίας ) ο χρόνος κτήσης συμπίπτει με εκείνον της μεταβίβασης.
β) επί μεταβίβασης κτίσματος κατόπιν πολεοδομικής τακτοποίησης εξ ολοκλήρου αυθαίρετης κατασκευής, ως χρόνος κτήσης θεωρείται ο χρόνος που δηλώνεται ως χρόνος ανέγερσης και πιστοποιείται από το μηχανικό στη σχετική αίτηση τακτοποίησης και αν αυτός δεν προκύπτει, η λήξη των χρονικών περιόδων που ορίζονται στο ν. 4178/2013,
γ) επί μεταβίβασης κτίσματος που ανεγέρθηκε κατόπιν πολεοδομικής τακτοποίησης μερικώς αυθαίρετης κατασκευής, ήτοι στην περίπτωση που είτε επί νόμιμου κτίσματος υφίσταται πολεοδομική υπέρβαση (π.χ. αλλαγή χρήσης ) είτε εντός του αυτού ακινήτου υπάρχει εκτός από νόμιμο κτίσμα και αυθαίρετη κατασκευή, ως χρόνος κτήσης θεωρείται ο χρόνος κτήσης του νόμιμου κτίσματος,
δ) επί χρησικτησίας, ως χρόνος κτήσης θεωρείται η αντίστοιχη ημερομηνία του εικοστού πρώτου έτους, πριν από το χρόνο της μεταβίβασης. Ειδικά στην περίπτωση που ο σχετικός χρόνος συμπληρώθηκε πριν από την 31η Δεκεμβρίου 1994, ως χρόνος κτήσης θεωρείται η 1η Ιανουαρίου 1995 (παρ. 26 άρθρου 72 ν. 4172/2013). Επισημαίνεται ότι τα ανωτέρω ισχύουν και σε περίπτωση κατά την οποία έχει εκδοθεί ή και μεταγραφεί δικαστική απόφαση αναγνωριστική της κυριότητας λόγω χρησικτησίας.
7. Για τον καθορισμό της αξίας της ψιλής κυριότητας, της επικαρπίας, της χρησικτησίας, της προσωπικής δουλείας ή άλλης δουλείας επί του ακινήτου εφαρμόζονται οι διατάξεις των άρθρων 15, 16 και της περίπτωσης δ' της παραγράφου 1 του άρθρου 40 του Κώδικα Φορολογίας Κληρονομιών, Δωρεών, Γονικών Παροχών, Προικών και Κερδών από Τυχερά Παίγνια (Ν. 2961/2001).
Κατωτέρω παραθέτουμε τα ποσοστά της αξίας της πλήρους κυριότητας, που έχουν ορισθεί ανάλογα με την ηλικία του επικαρπωτή που λαμβάνεται σε ισόβια ή αόριστου χρόνου επικαρπία σύμφωνα με την παράγραφο 4 του άρθρου 15 του Ν.2961/2001:
Στα 8/10, αν ο επικαρπωτής δεν έχει υπερβεί το 20ό έτος της ηλικίας του,
στα 7/10, αν έχει υπερβεί το 20ό,
στα 6/10, αν έχει υπερβεί το 30ό,
στα 5/10, αν έχει υπερβεί το 40ό,
στα 4/10, αν έχει υπερβεί το 50ό,
στα 3/10, αν έχει υπερβεί το 60ό,
στα 2/10, αν έχει υπερβεί το 70ό και
στο 1/10, αν έχει υπερβεί το 80ό έτος της ηλικίας του.
Σε περίπτωση διάσπασης πλήρους κυριότητας σε επικαρπία και ψιλή κυριότητα (π.χ. μεταβίβαση ψιλής κυριότητας) τόσο ο χρόνος όσο και οι αξίες καθορίζονται κατά το χρόνο διάσπασης. Κριτήριο για την εφαρμογή των ανωτέρω διατάξεων είναι η ηλικία του επικαρπωτή κατά τον χρόνο της διάσπασης της πλήρους κυριότητας σε ψιλή κυριότητα και επικαρπία αντίστοιχα. Διευκρινίζεται ότι τυχόν μεταβολή της δεκαετίας για τον υπολογισμό της επικαρπίας κατά το χρόνο της μεταβίβασης με επαχθή αιτία δεν ασκεί επίδραση στην αξία κτήσης.
