Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων
Hellenic Property Federation
Hellenic Property Federation
Από την 1η Οκτωβρίου 2025, τα ακίνητα που μισθώνονται βραχυχρόνια, σύμφωνα με τον Ν. 5170/2025, θα πρέπει να πληρούν συγκεκριμένες προδιαγραφές. Στο άρθρο 3, παρ. 1, εδάφιο γ' του νόμου αυτού ορίζεται ότι τα ακίνητα αυτά θα πρέπει από την ημερομηνία αυτή, εκτός από το να είναι χώροι κύριας χρήσης, να διαθέτουν:
Υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου εγκαταστάτη
Στο άρθρο αυτό θα επιχειρήσουμε την ανάλυση των προδιαγραφών αυτών και την κατά προσέγγιση κοστολόγηση των δαπανών αυτών.
1. Υπεύθυνη Δήλωση Ηλεκτρολόγου Εγκαταστάτη
Η υπεύθυνη δήλωση από ηλεκτρολόγο εγκαταστάτη, η οποία υποβάλλεται από αυτόν στον ΔΕΔΔΗΕ, πιστοποιεί ότι η ηλεκτρολογική εγκατάσταση του ακινήτου είναι ασφαλής και σύμφωνη με τους κανονισμούς. Η υπ’αριθμ. 101195/17.9.2021 Υ.Α. (ΦΕΚ Β’ 4654/8.10.2021) ορίζει ως διάστημα τακτικού επανελέγχου τα:
Το κόστος για την έκδοση κάθε υπεύθυνης δήλωσης κυμαίνεται συνήθως μεταξύ 50€ και 150€, ανάλογα με το μέγεθος και την πολυπλοκότητα της ηλεκτρολογικής εγκατάστασης.
2. Πυροσβεστήρες
Η τοποθέτηση πυροσβεστήρων είναι απαραίτητη για την πυρασφάλεια του ακινήτου. Σύμφωνα με τις οδηγίες επιβάλλεται η τοποθέτηση ενός (1) πυροσβεστήρα ανά 100 τ.μ. μικτής επιφάνειας.
Οι πυροσβεστήρες πρέπει να βρίσκονται σε εύκολα προσβάσιμα σημεία κατά μήκος των οδών διαφυγής και κοντά στις εξόδους κινδύνου, ώστε να διασφαλίζεται η άμεση χρήση τους κατά την εκκένωση. Επιβάλλεται η τοποθέτηση των πυροσβεστήρων να είναι κατά τέτοιο τρόπο, ώστε κάθε σημείο του ακινήτου να απέχει το πολύ 15μ. από τον πλησιέστερο πυροσβεστήρα.
Το κόστος ενός φορητού πυροσβεστήρα ξηράς σκόνης 6 κιλών κατασβεστική ικανότητα τουλάχιστον 21Α-113Β-C ανέρχεται περίπου στα 30€ έως 50€. Επιπλέον, απαιτείται ετήσια συντήρηση, με κόστος περίπου 10€ έως 20€ ανά πυροσβεστήρα.
Κανονισμός Πυροπροστασίας Κτιρίων. ΚΕΦΑΛΑΙΟ Β’: ΕΙΔΙΚΕΣ ΔΙΑΤΑΞΕΙΣ Άρθρο 2 Προσωρινή Διαμονή Π.Δ. 41/2018 (ΦΕΚ 80/Α` 7.5.2018)
3. Ανιχνευτές Καπνού
Για κτίρια έως τρεις ορόφους και με δυναμικότητα μικρότερη των 20 κλινών, αντί του αυτόματου συστήματος πυρανίχνευσης, είναι αποδεκτή η τοποθέτηση αυτόνομων πυρανιχνευτών σύμφωνα με τις προδιαγραφές του κατασκευαστή, οι οποίοι θα καλύπτουν τουλάχιστον κάθε υπνοδωμάτιο καθώς και την κουζίνα. Οι αυτόνομοι ανιχνευτές καπνού συμβάλλουν στην έγκαιρη ανίχνευση πυρκαγιάς, η εγκατάστασή τους είναι συνήθως απλή και μπορεί να γίνει χωρίς επαγγελματική βοήθεια, όπως και η ετήσια, περίπου, αλλαγή των μπαταριών τους.
Το κόστος ενός αυτόνομου ανιχνευτή καπνού κυμαίνεται από 10€ έως 30€, ανάλογα με το μοντέλο και τις δυνατότητές του.
Κανονισμός Πυροπροστασίας Κτιρίων Π.Δ. 41/2018 (ΦΕΚ 80/Α` 7.5.2018)ΚΕΦΑΛΑΙΟ Β’: ΕΙΔΙΚΕΣ ΔΙΑΤΑΞΕΙΣ
..Εγκαταστάσεις δυναμικότητας μικρότερης των 20 κλινών, εξετάζονται με τις προϋποθέσεις των κτιρίων με χρήση «Κατοικία». Για μεγαλύτερες κτιριακές εγκαταστάσεις, θα πρέπει να τοποθετηθεί ένα αυτόματο σύστημα πυρανίχνευσης. Το κόστος ξεκινάει από 150€ και αυξάνεται ανάλογα με την έκταση του κτιρίου.
Κανονισμός Πυροπροστασίας Κτιρίων ΚΕΦΑΛΑΙΟ Β’: ΕΙΔΙΚΕΣ ΔΙΑΤΑΞΕΙΣ
Άρθρο 2: Προσωρινή Διαμονή παρ. 2.5.3. Πυρανίχνευση.
Αυτόματο σύστημα πυρανίχνευσης επιβάλλεται στις παρακάτω περιπτώσεις:
α. Σε κτίρια προσωρινής διαμονής με συνολικό δυναμικό τουλάχιστον 50 κλινών.
β. Σε κτίρια προσωρινής διαμονής με δύο (2) ή περισσότερους ορόφους κύριας χρήσης.
4. Ρελέ Διαρροής ή Αντιηλεκτροπληξιακό Ρελέ
Η εγκατάσταση ρελέ διαρροής προστατεύει από ηλεκτροπληξία και πυρκαγιά την ηλεκτρολογική εγκατάσταση και είναι υποχρεωτική από το 2006 (ΦΕΚ 1222Β_2006, ΕΛΟΤ HD 384). Η μη συμμόρφωση επιβάλλει αυστηρές ποινές στους παραβάτες.
Η προμήθεια ενός ρελέ διαρροής κυμαίνεται από 30€ έως 50€, ενώ η εγκατάστασή του στον ηλεκτρικό πίνακα του καταλύματος από εξειδικευμένο ηλεκτρολόγο μπορεί να κοστίσει επιπλέον 50€ έως 100€.
5. Ενδείξεις Σήμανσης Διαφυγής
Οι ενδείξεις σήμανσης διαφυγής καθοδηγούν τους ενοίκους προς τις εξόδους κινδύνου σε περίπτωση έκτακτης ανάγκης.
Επιβάλλεται η τοποθέτηση ενός φωτιστικού ασφαλείας πάνω ή δίπλα από την πόρτα εξόδου του ακινήτου. Ανάλογα με το μέγεθος του ακινήτου μπορεί να χρειαστούν και άλλα φωτιστικά ασφαλείας κατά μήκος των οδών διαφυγής αλλά και στις υπόλοιπες εξόδους κινδύνου. Κάθε φωτιστικό ασφαλείας συνοδεύεται από αυτοκόλλητο σήμανσης εξόδου που θα πρέπει να τοποθετηθεί πάνω στο φωτιστικό όπως επίσης και από αυτοκόλλητο βελάκι το οποίο θα πρέπει να τοποθετηθεί πάνω στο φωτιστικό έτσι ώστε να δείχνει προς την κοντινότερη έξοδο κινδύνου. Το κόστος για κάθε Φωτιστικό Ασφαλείας είναι περίπου 20€ .
Επιβάλλεται ακόμη η τοποθέτηση αυτοκόλλητου σήμανσης πυροσβεστήρα πάνω από κάθε πυροσβεστήρα σε ύψος ανθρώπινης όρασης (π.χ. 1,5–1,7 m από το δάπεδο). Το κόστος για κάθε αυτοκόλλητο σήμανσης πυροσβεστήρα είναι περίπου 0.5-€ έως 5€ .
Επιβάλλεται επίσης η ανάρτηση διαγραμμάτων διαφυγής σε κάθε μονάδα διαμονής καθώς και στους κοινόχρηστους χώρους. Στο διάγραμμα διαφυγής αποτυπώνονται:
Ο Σχεδιασμός διαγραμμάτων διαφυγής μπορεί να γίνει από μηχανικό που έχει σχεδιάσει την κάτοψη του ακινήτου.
Το κόστος διαγραμμάτων διαφυγής εξαρτάται από την έκταση και την πολυπλοκότητα του κτιρίου (π.χ., από 50€ για μικρές μονάδες έως 200€+ για πολυώροφα) 7.
Ενδεικτικό σχέδιο διαγραμμάτων διαφυγής
Κανονισμός Πυροπροστασίας Κτιρίων ΚΕΦΑΛΑΙΟ Β’: ΕΙΔΙΚΕΣ ΔΙΑΤΑΞΕΙΣ
Άρθρο 2: Προσωρινή Διαμονή παρ. 2.4. Φωτισμός, σήμανση ασφαλείας και σχεδιαγράμματα διαφυγής.
6. Φαρμακείο.
Ο νόμος δεν ορίζει το περιεχόμενο του φαρμακείου το οποίο πρέπει να είναι διαθέσιμο σε κάθε κατάλυμα. Ενδεικτικά για καθοδήγηση των ενδιαφερομένων, παραθέτουμε το υποχρεωτικό περιεχόμενο φαρμακείου που προβλέπεται για τους χώρους εργασίας, όπως αυτό καθορίζεται από το άρθρο 1 της Υ.Α. οικ. 32205/Δ10.96/2013 (ΦΕΚ 2562/Β` 11.10.2013), που περιλαμβάνει τα υλικά που προβλέπονται για την άμεση αντιμετώπιση μικρών τραυματισμών και καταστάσεων έκτακτης ανάγκης στον χώρο εργασίας.
Εφόσον δεν υπάρχει νομοθετική διάταξη που να προσδιορίζει ειδικά το περιεχόμενο του φαρμακείου των καταλυμάτων της βραχυχρόνιας μίσθωσης, συνιστούμε να συμβουλεύεστε τους φαρμακοποιούς που είναι και οι πλέον αρμόδιοι να προσδιορίσουν ποιά από αυτά είναι πράγματι αναγκαία να υπάρχουν σε αυτό.
Εκτιμώμενο Κόστος
Λαμβάνοντας υπόψη τα παραπάνω, το συνολικό αρχικό κόστος, για τη συμμόρφωση στις απαιτήσεις του νόμου, ξεκινάει από 200€ χωρίς το φαρμακείο και αυξάνεται ανάλογα με την έκταση του κτιρίου.
Οι παραπάνω τιμές είναι ενδεικτικές και μπορεί να διαφέρουν ανάλογα με την περιοχή και τους προμηθευτές. Συνιστάται στους ιδιοκτήτες να ζητήσουν προσφορές από πιστοποιημένους επαγγελματίες για ακριβέστερη εκτίμηση του κόστους.
Θα πρέπει να τονιστεί ότι στις τιμές αυτές δεν περιλαμβάνονται το ετήσιο κόστος συντήρησης, όπως π.χ. της αναγόμωσης των πυροσβεστήρων, της αλλαγής μπαταριών στους ανιχνευτές καπνού κλπ.
Συνέπειες της μη συμμόρφωσης:
Η έγκαιρη συμμόρφωση με τις νέες προδιαγραφές θα συντελέσει στην ασφάλεια των ενοίκων και ταυτόχρονα θα προστατεύσει τους ιδιοκτήτες από πιθανές κυρώσεις. Σημειώνουμε ότι η μη συμμόρφωση με τις προδιαγραφές του νόμου μπορεί να οδηγήσει σε πρόστιμα που ξεκινούν από 5.000€ και διπλασιάζονται σε περίπτωση υποτροπής, φτάνοντας έως και τα 20.000€ για περιπτώσεις επαναλαμβανόμενων παραβάσεων. Ο νόμος προβλέπει υποχρέωση των οργάνων ελέγχου να προειδοποιήσουν τουλάχιστον δέκα (10) ημέρες πριν από τον έλεγχο τον διαχειριστή του ακινήτου με κάθε πρόσφορο τρόπο, για να προσκομίσει κάθε στοιχείο που επιβεβαιώνει την ύπαρξη των παραπάνω προδιαγραφών της παρ. 1, αυτό όμως δεν μπορεί να αποτελεί λόγο για εφησυχασμό των ενδιαφερομένων.
Συγκεκριμένα στις παραγράφους 2 έως 6 του άρθρου 2 του σχετικού νόμου προβλέπονται τα εξής:
2. Για τη διαπίστωση της συμμόρφωσης με τις προδιαγραφές της παρ. 1, διενεργούνται επιτόπιοι έλεγχοι στον χώρο που μισθώνεται και έχει δηλωθεί στην ειδική πλατφόρμα της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (Α.Α.Δ.Ε.) από υπαλλήλους του Υπουργείου Τουρισμού και παράλληλα δύναται να διενεργείται έλεγχος και από μικτά συνεργεία ελέγχου με υπαλλήλους της Α.Α.Δ.Ε. και υπαλλήλους του Υπουργείου Τουρισμού για την ταυτόχρονη διαπίστωση της συμμόρφωσης με τις κείμενες φορολογικές υποχρεώσεις. Τουλάχιστον δέκα (10) ημέρες πριν από τον έλεγχο, προηγείται ενημέρωση με κάθε πρόσφορο τρόπο προς τον διαχειριστή του ακινήτου, για να προσκομίσει κάθε στοιχείο που επιβεβαιώνει τη συνδρομή των προδιαγραφών της παρ. 1. Αν κρίνεται απαραίτητο, οι υπάλληλοι που διενεργούν τον έλεγχο, ζητούν τη συνδρομή των οργάνων της Ελληνικής Αστυνομίας για τη διενέργεια του ελέγχου, τα οποία την παρέχουν κατά τον χρόνο και στον τόπο που ζητείται, σύμφωνα με το άρθρο 161 του π.δ. 141/1991 (Α’ 58).
3. Οι ελέγχοντες υπάλληλοι του Υπουργείου Τουρισμού φέρουν το δελτίο υπηρεσιακής τους ταυτότητας και έγγραφη εντολή διενέργειας επιτόπιου ελέγχου, η οποία έχει εκδοθεί από το αρμόδιο όργανο του Υπουργείου Τουρισμού ή εξουσιοδοτημένα από αυτό όργανα τα οποία επιδεικνύουν κατά τη διενέργεια του ελέγχου. Η έγγραφη εντολή περιέχει τουλάχιστον: α) τον αριθμό και την ημερομηνία της εντολής, β) το ονοματεπώνυμο του υπαλλήλου στον οποίο έχει ανατεθεί ο έλεγχος, και γ) το ονοματεπώνυμο ή την επωνυμία, τη διεύθυνση και τον αριθμό φορολογικού μητρώου του διαχειριστή ή ιδιοκτήτη της οικίας που μισθώνεται βραχυχρόνια. Αν ο έλεγχος διενεργείται από μικτό κλιμάκιο που απαρτίζεται και από υπαλλήλους της Α.Α.Δ.Ε., εκδίδεται και εντολή επιτόπιου φορολογικού ελέγχου, σύμφωνα με το άρθρο 30 του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας (ν. 5104/2024, Α’ 58).
4. Ο ελεγχόμενος συνεργάζεται με τον υπάλληλο που διενεργεί τον έλεγχο και επιδεικνύει τα πιστοποιητικά, τις βεβαιώσεις και εν γένει στοιχεία προς απόδειξη τήρησης των προδιαγραφών της παρ. 1.Τεύχος A’ 6/20.01.2025 ΕΦΗΜΕΡΙΔΑ TΗΣ ΚΥΒΕΡΝΗΣΕΩΣ 189
5. Στους διαχειριστές ακινήτων επιβάλλεται από τους ελέγχοντες υπαλλήλους του Υπουργείου Τουρισμού αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο πέντε χιλιάδων (5.000) ευρώ, αν: α) δεν επιτραπεί η είσοδος στο ελεγχόμενο ακίνητο, β) δεν πληρούται κάποια από τις προδιαγραφές της παρ. 1, γ) δεν συμμορφώνονται με τις υποχρεώσεις της παρ. 6. Το πρόστιμο αποτελεί δημόσιο έσοδο, επιβάλλεται και εισπράττεται σύμφωνα με τον Κώδικα Είσπραξης Δημοσίων Εσόδων (ν. 4978/2022, A’ 190).
6. Αν διενεργηθεί νέος έλεγχος εντός ενός (1) έτους από την κοινοποίηση της πράξης επιβολής προστίμου και διαπιστωθεί παράβαση των προδιαγραφών της παρ. 1, το πρόστιμο της παρ. 5 επιβάλλεται στο διπλάσιο και στην περίπτωση κάθε επόμενης ίδιας παράβασης στο τετραπλάσιο του αρχικά επιβληθέντος.
*Ο Παναγιώτης Μαστοράκης είναι Ηλεκτρολόγος Μηχ. Τ.Ε., Τεχνικός Ασφαλείας και Υγιεινής, συνεργάτης της ΠΟΜΙΔΑ. mastorakis.service@gmail.com
