Του Νικολάου Γ. Πειρουνάκη, Καθηγητή Οικονομίας στο Deree College. Στις 27/09/2017 δημοσιεύτηκε στο ΒΗΜΑ σημαντικό άρθρο - παρέμβαση του στο πρόβλημα της αναπροσαρμογής των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων της χώρας μας στις σημερινές συνθήκες της αγοράς ακινήτων, το οποίο λόγω της επικαιρότητας και σημασίας του, αναδημοσιεύουμε στην ιστοσελίδα μας.

Οπως είναι γνωστό αποτελεί μνημονιακή υποχρέωση η μετάβαση (για φορολογικούς σκοπούς) απ’ τις «αντικειμενικές» στις «εμπορικές» τιμές των ακινήτων της χώρας ως το τέλος του έτους.

Φυσικά αυτό δεν πρόκειται να συμβεί εντός χρονοδιαγράμματος – αν δηλ. σκοπός είναι, πρώτον, η «αλήθεια» (δηλ. η εξεύρεση των πραγματικών εμπορικών τιμών), δεύτερον, η δημιουργία ενός συστήματος ετησίας επικαιροποιήσεως των πραγματικών εμπορικών τιμών (ΠΕΤ).

Αιτίες; Πρώτον, η σχετική επιτροπή άργησε να συσταθεί. Δεύτερον, η εμμονή στην άποψι ότι απαιτείται ικανό (επαρκώς μεγάλο) δείγμα αγοραπωλησιών ακινήτων (διαφόρων ειδών) από εκάστη περιοχή, με καταγεγραμμένες τις ΠΕΤ αυτών, ώστε να είναι στατιστικά έγκυρη η παρέκταση (η προβολή) αυτών σε αντίστοιχα (ομοειδή) ακίνητα σε κάθε περιοχή. Ασφαλώς και πρόκειται για την ορθή προσέγγισι όταν όντως διαθέτεις τα σχετικά δεδομένα σε επάρκεια – αλλ’ όταν κολλάς σε αυτήν την αντίληψι ακόμη και εν τη απουσία επαρκών δεδομένων (όπως συμβαίνει τώρα στην Ελλάδα), τότε προφανώς υποτιμάς την δυνατότητα εξευρέσεως και εφαρμογής άλλων λύσεων και η προσπάθεια βαλτώνει.

Θα κάνουμε λοιπόν τα εξής: (α) Θα επισημάνουμε ότι η χρήση ΠΕΤ για φορολογικούς σκοπούς ενέχει προβλήματα, όπως και η χρήση «αντικειμενικών» τιμών. (β) Θα παρουσιάσουμε εν συντομία τις υπάρχουσες μεθόδους κατασκευής δεικτών τιμών ακινήτων. (γ) Θα προτείνουμε, επίσης εν συντομία και απλοποιημένα, μία διαφορετική προσέγγισι, που κατ’ ανάγκην θα εκκινεί απ’ το γεγονός της απουσίας επαρκούς αριθμού αγοραπωλησιών ακινήτων. (Ενδεικτικά, αυτές έπεσαν από 172,9 χιλ. το 2006 σε ολιγώτερες από 40 χιλ. το 2015 – και φυσικά σε πολύ χαμηλότερες τιμές.)

Μα πριν αρχίσουμε, θα κάνουμε την εξής πρόβλεψι: Πως λόγω των ανωτέρω αδυναμιών, κυρίως δε λόγω των πενιχρών δεδομένων εκ της κτηματαγοράς, η πιθανότερη κατάληξη της ανωτέρω προσπαθείας θα είναι η οριζοντία μείωση των τρεχουσών αντικειμενικών τιμών κατά, π.χ., 20% (ώστε να προσεγγίζουν «διαισθητικά» τις μειωμένες εμπορικές), με ταυτόχρονη αύξησι των συντελεστών του ΕΝΦΙΑ ώστε ο σχετικός φόρος ν’ αποδίδει όσα και σήμερα (κάπου 3 δις). Σκοπός, να γίνει πράξη η υποχρέωση μεταβάσεως σε «εμπορικές» τιμές, χωρίς μείωσι των εσόδων απ’ τον ΕΝΦΙΑ, ώστε να είναι όλοι (πλην των φορολογουμένων...) ευχαριστημένοι...

Το αν η ανωτέρω μείωση των αντικειμενικών τιμών θα λειτουργήσει ευνοϊκά γιά τους φορολογουμένους (δηλ. δεν θα συνοδευθεί από αύξησι φορολογικών συντελεστών) καθ’ όσον αφορά άλλους φόρους (μεταβιβάσεως, υπεραξίας, κληρονομίας ή γονικής παροχής, δημοτικά τέλη, ή επί τεκμαρτών εισοδημάτων) ή έξοδα (συμβολαιογραφικά, υποθηκοφυλακείου), μένει να το ιδούμε – στοιχηματίζω, πάντως, στο «όχι»!

 

Φόροι κατοχής ακινήτων επί τη βάσει εμπορικών τιμών;

Στις χώρες με φόρους κατοχής ακινήτων (ΦΚΑ), αυτοί επιβάλλονται επί τιμών, που προσεγγίζουν σημαντικά τις εμπορικές και που επιπλέον επικαιροποιούνται με γενικώς επαρκή συχνότητα. Η τάση όμως είναι αι για φορολογικούς σκοπούς υπολογιζόμενες τιμές να υπολείπωνται κατά τι (ενίοτε αρκετά) των ΠΕΤ ώστε να διευκολύνωνται οι ιδιοκτήτες ακινήτων – οπωσδήποτε δε, ουδέποτε αι υπολογιζόμενες τιμές είναι επίτηδες υψηλότερες απ’ τις ΠΕΤ (αντιθέτως με ό,τι συνέβη στην ωραία μας χώρα απ’ το 2010 και μετά...). Το κυριώτερο όμως είναι ότι σε όλες αυτές τις χώρες οι ανωτέρω ΦΚΑ, συνήθως επιβαλλόμενοι και συλλεγόμενοι απ’ τους ΟΤΑ προς χρηματοδότησίν των είτε συλλεγόμενοι απ’ το κεντρικό κράτος υπέρ των ΟΤΑ, είναι ανταποδοτικοί (reciprocal) σε πολύ υψηλό ποσοστό (περί το 80%), ώστε να χρηματοδοτούν μεν τους ΟΤΑ (και να απαλλάσσεται το κεντρικό κράτος εν πολλοίς από αυτήν την υποχρέωσι), αλλά ταυτοχρόνως αι σχετικές δημοτικές δαπάνες να γίνωνται με τέτοιους τρόπους ώστε να διατηρούν ή και επαυξάνουν την αξία των ακινήτων των φορολογουμένων. (Οπως με τον ΕΝΦΙΑ – λέμε τώρα...)

Οχι μόνο αυτό: Στην πλειονότητα των ανωτέρω χωρών δεν υπάρχει ταυτόχρονα με τον ΦΚΑ και κάποιος φόρος επί του συνόλου της (ακινήτου) περιουσίας κάποιου – αυτό είναι κυρίως ελληνική πατέντα τον καιρό της κρίσεως. Δηλ., αν κάποιος έχει ακίνητο στο Texas και ακίνητο στην California, πληρώνει μεν δημοτικό φόρο για το καθένα, μα πουθενά δεν πληρώνει κάποια επαύξησι (εδώ τον λέν «συμπληρωματικό φόρο επί του ΕΝΦΙΑ») επί αμφοτέρων των ακινήτων του ως «φόρο περιουσίας»! Μία εξαίρεση είναι η Γαλλία, όπου όμως ο σχετικός φόρος ουδεμία έχει σχέσι με το βάρος, που αντιπροσωπεύει για εκ. χιλ. φορολογουμένους και για την κτηματαγορά ο «συμπληρωματικός ΕΝΦΙΑ».

Στην Γαλλία λοιπόν ο φόρος περιουσίας (impôt de solidarité sur la fortune – δηλ. φόρος αλληλεγγύης επί της περιουσίας) έχει τα εξής χαρακτηριστικά:

(α) επιβάλλεται επί της συνολικής περιουσίας – όχι μόνο επί της ακινήτου – άνω του €1,300,000,

(β) η κυρία κατοικία απαλλάσσεται κατά 30%,

(γ) ο «πλούσιος» εκτιμά ο ίδιος την αξία της συνολικής περιουσίας, που δηλώνει (όμως η Εφορία έχει δικαίωμα, βάσει στοιχείων, να κάνει έλεγχο και, αν εντοπίσει «χονδρές» αποκλίσεις, να φορολογήσει τον «πλούσιο» αναδρομικά για τα τελευταία 10 χρόνια),

(δ) απ’ την αξία της συνολικής περιουσίας αφαιρούνται τρέχοντα δάνεια,

(ε) οι συντελεστές είναι οι εξής (για κάποιον που δηλώνει περιουσία άνω του €1,300,000):

              Από 0 ως 800,000                                    0%

              Από 800,000 ως 1,300,000                    0,5%

              Από 1,300,000 ως 2,570,000                 0,7%

              Από 2,570,000 ως 5,000,000                 1,0%

              Από 5,000,000 ως 10,000,000              1,25%

              Ανω των 10,000,000                                1,50%

Η διαφορά με τον «συμπληρωματικό ΕΝΦΙΑ» (ή, αύριο, με κάποιον ΦΑΠ ελληνικής κοπής) προφανής! Επιπλέον, ήδη ο Macron ετοιμάζεται να περιορίσει τον ανωτέρω φόρο (τον ISF) μόνο στην ακίνητο περιουσία κάποιου – να τον κάνει δηλ. ΦΑΠ (impôt sur la fortune immobilière).

Μα πέραν όλων αυτών, η κυρία ανησυχία γιά μιά, ελληνοκρατιστικής (και δη Συριζαϊκής...) κοπής, μετάβασι σε «εμπορικές» τιμές – και πέραν του προβλήματος, που θέτει η αναμενομένη αύξηση των συντελεστών του ΕΝΦΙΑ – είναι ότι, αύριο, όταν θάχει περάσει η κρίση και θα αρχίσουν να αυξάνουν αι τιμές των ακινήτων, πολύ γρήγορα το κράτος θ’ αρχίσει να ζητεί ΕΝΦΙΑ (ή ΦΑΠ) επί αυτών των αυξανομένων τιμών, ασχέτως της εισοδηματικής καταστάσεως των περισσοτέρων ιδιοκτητών (όπως και τώρα, άλλωστε) – και φυσικά χωρίς ανταποδοτικότητα των σχετικών φόρων, που θα εισπράττει. Κάτι τέτοιο θα βάζει διαρκώς τροχοπέδη στην κτηματαγορά, ενώ θα συνεχίσει να αποτελεί θηλιά στον λαιμό εκ. χιλ. ιδιοκτητών ακινήτων, με ό,τι αυτό συνεπάγεται για την υγεία της κτηματαγοράς και του κλάδου της οικοδομής, για το κίνητρο για παραγωγική προσπάθεια ατόμων και οικογενειών, για την συγκρότησι και βιωσιμότητα της μεσαίας τάξεως.

Με άλλα λόγια, καλή η φορολόγηση ακινήτων επί τη βάσει εμπορικών τιμών όταν αυτές είναι χαμηλές ή πέφτουν (και με την προϋπόθεσι πως δεν θ’ αναβαίνουν οι συντελεστές αντίστοιχα), κακή όμως όταν το αντίθετο συμβαίνει (ιδίως όταν οι σχετικοί φόροι παραμένουν μη ανταποδοτικοί). Αυτό είναι ζήτημα, που πρέπει να λυθεί πριν πνιγούμε στην ψευδαίσθησι πως με την μετάβασι απ’ τις αντικειμενικές στις εμπορικές τιμές λύνονται όλα τα σχετικά προβλήματα, τα δε ΄νοικοκυριά, ως δια μαγείας, ανακουφίζονται, ανεξαρτήτως των εισοδημάτων των και άλλων παραμέτρων.

Πρέπει δηλ. να βλέπουμε την γενικώτερη εικόνα: Για το τι κτηματαγορά και οικοδομικό κλάδο θέλουμε, για το αν θέλουμε ή όχι ν’ αποθαρρύνουμε ιδιωτικές επενδύσεις, ιδίως μικρής κλίμακος, για το αν θέλουμε να στέλνουμε όλο και περισσότερα ΄νοικοκυριά στο ενοίκιο ή τον δρόμο, για το αν θέλουμε να ενισχύσουμε τις διαδικασίες αναπαραγωγής και ισχυροποιήσεως της μεσαίας τάξεως, για το αν θέλουμε ή δεν θέλουμε χρηματοδότησι των ΟΤΑ μέσω ανταποδοτικών φόρων (προερχομένων από μικρές αυξήσεις στους φόρους εισοδήματος και όχι ευθέως από ΦΚΑ) και με ταυτόχρονη απαλλαγή του κρατικού προϋπολογισμού απ’ την σχετική υποχρέωσι. (Βλ. σχετική πρότασι σε άρθρο μου στο Βήμα: «Απόλυτη ανάγκη η κατάργηση του ΕΝΦΙΑ», 12.10.2016.)

 

Μέθοδοι κατασκευής δεικτών τιμών ακινήτων

Υπάρχουν 4 τέτοιες μέθοδοι. (Βλ. 12^ο κεφ. του βιβλίου μου «Real Estate Economics – A point-to-point handbook», εκδόσεις Routledge, UK, 2013.) Ολες επιχειρούν, με τον ένα ή άλλον τρόπο, να επιλύσουν το πρόβλημα, που ανακύπτει απ’ το ότι τα ακίνητα δεν είναι ποτέ ίδια μεταξύ των, όπως είναι, λ.χ., τα κουτιά της Green Cola, άρα δεν ΄μπορείς να συγκρίνεις τις τιμές 100 ακινήτων, που επωλήθησαν το 2001, με τις τιμές 100 ή 150 άλλων ακινήτων, που επωλήθησαν το 2002, καθώς τα ποιοτικά και ποσοτικά χαρακτηριστικά των ακινήτων εκάστου δείγματος διαφέρουν μεταξύ των.

(α) Η «ηδονική» μέθοδος (hedonic method). Στηρίζεται στην ιδέα ότι ο καταναλωτής αξιολογεί (και τιμολογεί) ένα ακίνητο επί τη βάσει των διακριτών χαρακτηριστικών του: τοποθεσία, είδος, εμβαδόν, όροφο, garage ή parking, διάφορες άλλες ανέσεις, τυχόν υπόλοιπο συντελεστή δομήσεως αν διαθέσιμο, κ.α. – τα οποία, υποτίθεται, δίνουν ικανοποίησι (ηδονή) στον καταναλωτή (ενοικιαστή ή ιδιοκτήτη, αναλόγως). Αν λοιπόν εντοπίσουμε – και υπάρχει τεχνικός τρόπος – τις έμμεσες, τις «αφανείς» τιμές αυτών των διακριτών χαρακτηριστικών (που, αθροιζόμενες, δίνουν την ολική, την «ορατή» τιμή του ακινήτου), εύκολα τότε ΄μπορούμε να συγκρίνουμε την πραγματική μεταβολή των τιμών των ακινήτων από δύο (μεγάλα) δείγματα διαφορετικών ακινήτων (αλλά με μετρήσιμα επιμέρους χαρακτηριστικά) παρμένα σε διαφορετικούς χρόνους.

(β) Η μέθοδος των επαναλαμβανομένων πωλήσεων (repeat sales method). Αντί να «σπάζει» έκαστο ακίνητο σε επιμέρους χαρακτηριστικά, η μέθοδος επικεντρώνεται σε ίδια ακίνητα, που επωλήθησαν και μετεπωλήθησαν σε διαφορετικούς χρόνους. Εφ’ όσον είναι το ίδιο ακίνητο, που επωλήθη και μετεπωλήθη, το πρόβλημα, που αλλιώς θα προέκυπτε αν συγκρίναμε (αναποφεύκτως) ανόμοια ακίνητα, επιλύεται. Π.χ., αν το ακίνητο Χ επωλήθη για 100,000 το 2004 και για 107,000 το 2005, έχουμε μία αύξησι της τιμής κατά 7%. Τέτοιο συμπέρασμα δεν ΄μπορεί να θεωρηθεί έγκυρο αν, λ.χ., το 2004 το ακίνητο ήταν μιά μονοκατοικία στην Φιλοθέη και το 2005 το προς σύγκρισι ακίνητο ένα διαμέρισμα στην Κυψέλη (ακόμη κι αν συγκρίνεις τιμή ανά τ.μ.) – οπότε εδώ θα χρειαζόταν η «ηδονική» μέθοδος.

(γ) Η μέθοδος πολλαπλών κυψελών (mix-adjustment ή stratification method). Αυτή είναι η μέθοδος, που χρησιμοποιεί η ΤτΕ – και ορθώς, καθώς για οποιαδήποτε άλλη τα διαθέσιμα δεδομένα είναι ακόμη ολιγώτερα απ’ ό,τι για αυτήν. Συνίσταται στην τοποθέτησι ακινήτων βάσει επιλεγμένων κοινών χαρακτηριστικών σε κυψέλες (δηλ. σε «κουτάκια») και κατόπιν στην σύγκρισι της μέσης τιμής των ακινήτων μιάς κυψέλης σήμερα με την μέση τιμή της ιδίας κυψέλης σε μιά περίοδο αναφοράς, οπότε και βγαίνει ένας δείκτης τιμών για την συγκεκριμένη κυψέλη. Εφ’ όσον αι 2 κυψέλες περιέχουν ακίνητα με κοινά χαρακτηριστικά, το πρόβλημα του πώς θα εξασφαλίσεις σύγκρισι ομοίων ακινήτων επιλύεται. Φυσικά, επειδή είναι πολλές αι κυψέλες (η κάθε μιά με διαφορετικό κοινό χαρακτηριστικό των εντός αυτής ακινήτων), η σπουδαιότης εκάστης πρέπει να σταθμισθεί αν είναι να βγάλεις γενικό δείκτη για τις τιμές όλων των ακινήτων. Αυτό το «σταθμό» ΄μπορεί κάλλιστα να είναι η συχνότης εμφανίσεως του συγκεκριμένου χαρακτηριστικού στο συνολικό απόθεμα των σχετικών ακινήτων (π.χ., κατοικιών) – πράγμα για το οποίο στην Ελλάδα έχουμε αρκετή πληροφόρησι απ’ την ΕΛΣΤΑΤ. Τελευταίο βήμα, η πρόσθεση των δεικτών από όλες τις κυψέλες, ώστε να εξαχθεί ένας γενικός δείκτης για όλα τα ακίνητα.

(δ) Η μέθοδος SPAR (συγκρίνει τον λόγο μέσων τιμών πωλήσεως ακινήτων σε κάποια περίοδο προς τις μέσες «εκτιμώμενες» τιμές των ιδίων ακινήτων στο παρελθόν με τον αντίστοιχο λόγο σε κάποια άλλη περίοδο). Αυτή δεν θα μας απασχολήσει διότι προϋποθέτει πως υπεύθυνη για τις «εκτιμώμενες» τιμές είναι κάποια δημοσία αρχή και πως αι σχετικές εκτιμήσεις έχουν γίνει με ακρίβεια.

Ολες αι ανωτέρω μέθοδοι «λειτουργούν», με μεγαλύτερη ή μικρότερη επιτυχία, όταν υπάρχουν σημαντικές βάσεις εγκύρων δεδομένων (εννοείται ΚΑΙ για τις τιμές) εκ της κτηματαγοράς – η έλλειψη των οποίων είναι ακριβώς το πρόβλημα, που αντιμετωπίζει η προσπάθεια υπολογισμού ΠΕΤ στην Ελλάδα σήμερα.

Αλλά πρέπει να σημειώσουμε κάτι ακόμη: Το πρόβλημα του ΥΠΟΙΚ (προκειμένου να υπολογίσει τις ΠΕΤ για τα ακίνητα της χώρας) δεν είναι – δεν πρέπει να είναι – τόσο ο υπολογισμός του ποσοστού μεταβολής κάποιας σημερινής μέσης ΠΕΤ για κάθε μιά κατηγορία ακινήτου σε σχέσι με μιά μέση ΠΕΤ στο παρελθόν για την ιδία κατηγορία. Αυτό έρχεται δεύτερο, ιδίως όταν ομιλούμε για άσκησι φορολογικής πολιτικής. Εξ άλλου τις παρελθούσες ΠΕΤ (π.χ., του 2008) δεν τις ξέρουμε με σιγουριά, καθώς τότε τα εξ αγοραπωλησιών στοιχεία δεν διασταυρώνονταν με παραπλήσιες μεταφορές ποσών από λσμό σε λσμό. (Ξέρουμε μόνο εμπειρικά, διαισθητικά, από περιρρέουσα πληροφόρησι, ότι αι ΠΕΤ το 2008 ήταν πολύ υψηλότερες απ’ τις σημερινές.) Συνεπώς αι ανωτέρω 4 μέθοδοι κατασκευής δεικτών τιμών ακινήτων είναι κάπως ή εν μέρει «εκτός θέματος». Το κύριο πρόβλημα είναι ο υπολογισμός ΠΕΤ σήμερα. Επί αυτών θα εφαρμοσθεί ο όποιος φορολογικός συντελεστής (π.χ., για ΕΝΦΙΑ). Δηλ. δεν θέλουμε «δείκτη», που απλώς θα συγκρίνει 2 περιόδους μεταξύ των (όπως γίνεται, λ.χ., με τον Δείκτη Τιμών Καταναλωτού), θέλουμε να ξέρουμε τις πραγματικές εμπορικές τιμές (ΠΕΤ) σήμερα και να τις ξέρουμε όσο το δυνατόν ακριβέστερα για κάθε ακίνητο χωριστά. (Ομοειδή ακίνητα θα έχουν φυσικά παρεμφερείς τιμές.)

Αλλιώς, αν καταλήξει η επιτροπή του ΥΠΟΙΚ ότι η μείωση των ΠΕΤ μεταξύ, λ.χ., 2008 και 2018 (σε σχέσι προφανώς με κάποιον θολό και κατ’ ουσίαν ατεκμηρίωτο μέσο ΠΕΤ για το 2008) ισοδυναμεί με μείωσι κατά 20% ή 40% των ισχυουσών «αντικειμενικών» τιμών, τι θα σημαίνει αυτό για εκτμ. ακίνητα, που, ενδεχομένως, θα κινούνται, από άποψι τιμών, γύρωθεν του σημερινού μέσου ΠΕΤ, που θάχει υπολογισθή έτσι, χονδρικά; Μάλλον ελάχιστα, ιδίως σε σχέσι με έναν ΕΝΦΙΑ, που από μόνος του στραγγίζει ΄νοικοκυριά, υπονομεύει την μεσαία τάξι, προ πάντων δε οι συντελεστές του θα αυξηθούν «αντισταθμιστικά» ακόμη και αν μειωθούν αι αντικειμενικές τιμές κατά 20% ή και 40%. (Ναι, τόση ηλιθιότης – εκ μέρους τόσο ελληνικών κυβερνήσεων όσο της τρόϊκας. )

 

΄Μπορούν να υπολογισθούν αι πραγματικές εμπορικές τιμές (ΠΕΤ) σήμερα;

Ναι, αλλ’ αυτό δεν ΄μπορεί να γίνει επί τη βάσει στοιχείων εκ τρεχουσών αγοραπωλησιών, καθώς αυτές είναι πολύ ολίγες. Οπως είναι τώρα τα πράγματα, για τον υπολογισμο ΠΕΤ το ΥΠΟΙΚ «παλαίβει» με τις εισηγήσεις των κατά τόπους εφοριών, με τις αναγραφόμενες στα συμβόλαια (σποραδικά ούτως ή άλλως) τιμές αγοράς, με τα δηλούμενα ενοίκια, με τις τιμές που συγκεντρώνει η ΤτΕ απ’ τις εμπορικές τράπεζες, με στοιχεία από μεγάλα κτηματομεσιτικά γραφεία. Πώς όμως όλ’ αυτά αξιολογούνται καν, πώς συνδέονται και πώς αξιοποιούνται, παραμένει ζητούμενο.

Η χρήση τέτοιων στοιχείων δι’ απλής αναγωγής θα οδηγούσε σε υπερβολικά αυθαίρετες – και εν τέλει λάθος – παρεκτάσεις και γενικεύσεις – εξ ού και το πρόβλημα, που αντιμετωπίζει η επιτροπή του ΥΠΟΙΚ. Κάποια άλλη μέθοδος χρειάζεται, που θα κάνει χρήσι κυρίως άλλων στοιχείων, παρ’ ότι κι αυτή θα υποφέρει αναποφεύκτως από κενά και «επικίνδυνες» παραδοχές. Ζητούμενο, αυτές να είναι ολιγώτερο αυθαίρετες απ’ ό,τι συνεπάγεται η χρήση στοιχείων από μικρά δείγματα αγοραπωλησιών και συναφή.

Αυτά τα «άλλα» στοιχεία θα πρέπει κατ’ αρχήν να προέλθουν απ’ τον χώρο των κατοικιών. Αυτό, διότι αι κατοικίες είναι η μεγαλύτερη κατηγορία ακινήτων στην χώρα. Συνεπώς, αι ΠΕΤ, που διαμορφώνονται εκεί, επηρεάζουν αξιόλογα – και παρέχουν αξιοποιήσιμη πληροφόρησι για – τις άλλες κατηγορίες (με τις οποίες, για λόγους χώρου, δεν θ’ ασχοληθώ εδώ): γραφεία, καταστήματα, βιομηχανικά ή ειδικά ακίνητα, αστικά οικόπεδα, ολιγώτερο δε, τις γεωργικές γαίες. Είναι δε τα εξής: Ενοίκια, εισοδήματα ενοικιαστών, χαρακτηριστικά ακινήτων (τοποθεσία, είδος, εμβαδόν, υπόλοιπο συντελεστή δομήσεως αν διαθέσιμο, κ.α.). Αλλωστε αι ενοικιαζόμενες κατοικίες αντιστοιχούν στο 25% περίπου των ΄νοικοκυριών, οπότε πρόκειται για μεγάλο δείγμα. Τα ανωτέρω στοιχεία παρέχονται απ’ το Δελτίο Στατιστικών Δεδομένων (συνοπτικά), που όμως έχει να επικαιροποιηθεί απ’ το 2011, το Ε2 και το Ε9 – πάντως, εντολής δοθείσης, η ΓΓΠΣ ΄μπορεί να κάνει οποιονδήποτε σχετικό συσχετισμό της ζητηθεί – και θα πρέπει οπωσδήποτε να γίνουν τέτοιοι.

Η πρόταση (εν μεγάλη συντομία) είναι η εξής:

(α) Το «ενοίκιο» είναι η βάση της ΠΕΤ πωλήσεως του ενοικιαζομένου ακινήτου, άρα και των επιμέρους χαρακτηριστικών, που το αποτελούν (κατά την «ηδονική» μέθοδο). Το ενοίκιο όμως είναι και ποσοστό του εισοδήματος του ενοικιαστή – και φυσικά ΄μπορεί να εξευρεθεί και το μέσο σχετικό ποσοστό ανά κλιμάκιο εισοδήματος (όπου εντάσσονται ομάδες ενοικιαστών). Αρα, ΄μπορούμε να υποθέσουμε πως, σε κάθε κλιμάκιο εισοδήματος ιδιοκατοικούντων, το αντίστοιχο ποσοστό ΤΕΚΜΑΡΤΟΥ ενοικίου επί δηλουμένου εισοδήματος ισχύει για την ΤΕΚΜΑΡΤΗ αξιοποίησι της κυρίας κατοικίας του ιδιοκατοικούντος και, κατ’ επέκτασιν, των επιμέρους χαρακτηριστικών της κατοικίας αυτής. (Παραλλαγή της προσεγγίσεως αυτής είχα εφαρμόσει το 1997, όταν, ως εξωτερικός συνεργάτης της τότε ΕΣΥΕ, την βοήθησα να μεταβεί απ’ το Ελληνικό Σύστημα Εθνικών Λσμών στο Ευρωπαϊκό, το ESA, με την μελέτη μου για το πραγματικό και τεκμαρτό εισόδημα, που τότε απέφερον αι ενοικιαζόμενες και ιδιοκατοικούμενες κατοικίες της χώρας.)

(β) Αφ’ ής στιγμής ευρεθούν κατ’ αυτόν τον τρόπο τα πραγματικά και τεκμαρτά ενοίκια των ενοικιαζομένων και ιδιοκατοικουμένων κυρίων κατοικιών, ΄μπορούν κατόπιν να εξευρεθούν (διά της «ηδονικής» μεθόδου) αι «αφανείς τιμές» των επιμέρους χαρακτηριστικών αυτών των κατοικιών.

(γ) Αφού ευρεθούν έτσι αι «αφανείς τιμές» των επιμέρους χαρακτηριστικών, το ΥΠΟΙΚ θα πρέπει να το «πάει ανάποδα» και να εφαρμόσει αυτές τις «αφανείς τιμές», εξ αρχής, σε όλες τις κατοικίες της χώρας (βάσει των χαρακτηριστικών των), την φορά αυτή συμπεριλαμβάνον τις κενές, δευτερεύουσες, εξοχικές και δημιουργώντας ένα «υπερσύνολο» μαζί με τις ενοικιαζόμενες και τις ιδιοκατοικούμενες κύριες. Στόχος, η εξεύρεση του «ενοικίου» εκάστης κατοικίας παρμένης πλέον ως σύνολο χαρακτηριστικών.

(δ) Αλλά βεβαίως θα πρόκειται για ενοίκια (πραγματικά και τεκμαρτά) και όχι ΠΕΤ πωλήσεως. Τελευταίο, επομένως, βήμα θα είναι να γίνει αναγωγή των ανωτέρω «ενοικίων» σε ΠΕΤ πωλήσεως, δηλ. αξίες, των αντιστοίχων κατοικιών. Υπ’ όψιν ότι ούτε αυτή η μετατροπή είναι απλή υπόθεση διότι θα πρέπει να στηριχθεί (i) σε παραδοχή για το προεξοφλητικό επιτόκιο, (ii) σε παραδοχή για τον χρονικό ορίζοντα διακρατήσεως του Χ ακινήτου, (iii) σε εκτιμήσεις για τις προσδοκίες ΄νοικοκυριών, αγοραστών, πωλητών, επενδυτών (αυτές είναι διακριτές όσο και συνεχώς μεταβαλλόμενες ομάδες) όσον αφορά τις προοπτικές της οικονομίας και ειδικά της κτηματαγοράς, (iv) σε υπολογισμό για την επίπτωσι των όποιων Φόρων Κατοχής Ακινήτων επί των ΠΕΤ (δηλ. οι ΦΚΑ, ως ο ΕΝΦΙΑ, δεν είναι απλώς ένας άσχετος, ουδέτερος ή «εξωτερικός» παράγων όσον αφορά τις ΠΕΤ, μα σημαντικός «εσωτερικευμένος» παράγων αυτών).

(ε) Στην όλη ανωτέρω προσπάθεια, το όποιο (περιωρισμένο) δείγμα ΠΕΤ, που έχει καταγραφή προσφάτως και διαθέτει το ΥΠΟΙΚ, δεν είναι για «πέταμα», μα ΄μπορεί και πρέπει να λειτουργήσει βοηθητικά για την βαθμονόμησι (calibration) των αποτελεσμάτων.

(στ) Το κύριο πρόβλημα στην ανωτέρω προσπάθεια είναι το γεωγραφικό εύρος της μελέτης – θα είναι η χώρα, ο νομός, ο δήμος, ο ταχυδρομικός κώδιξ, η κοινότης; Σύντομη απάντηση: Θα πρέπει να είναι όλα αυτά, μια που η τοποθεσία του ακινήτου είναι πάντοτε καθοριστικός παράγων της αξίας του, ώστε η μια προσέγγιση να διορθώνει την άλλη. Πάντως, η «τοποθεσία» ως επιμέρους χαρακτηριστικό μιάς κατοικίας απαιτεί ειδικό χειρισμό κατά την ανωτέρω προσπάθεια, που όμως δεν γίνεται να συζητήσουμε εδώ. Ένα άλλο πρόβλημα είναι ότι ΄μπορεί να υπάρχουν εισοδηματικά κλιμάκια ιδιοκατοικούντων, που δεν έχουν αντίστοιχο σε εισοδηματικά κλιμάκια ενοικιαστών. Αλλά κι αυτό επιλύεται διά παρεκτάσεως των σχετικών μέσων όρων.

Τα ανωτέρω αρκούν, επί του παρόντος, ως κατ’ αρχήν ιδέες για τον κατάλληλο τρόπο εξευρέσεως των ΠΕΤ σε συνθήκες ολίγων αγοραπωλησιών και άλλων προβλημάτων (όπως η αδυναμία εξευρέσεως της ζητήσεως και της προσφοράς στην δεδομένη κτηματαγορά ή σε υποαγορές αυτής). Υπάρχουν κι άλλοι τρόποι και ιδέες, ωστόσο η ανάγκη οικοδομήσεως μηχανισμού εξευρέσεως και επικαιροποιήσεως ΠΕΤ για διαφορετικές κατηγορίες ακινήτων – ανάγκη ανεξάρτητη απ’ το ποιά είναι η κυβέρνηση – δεν πρέπει να μας κάνει να ξεχνούμε πως το κύριο ζητούμενο (και όχι μόνο στην Ελλάδα, αλλά ιδίως στην Ελλάδα) είναι η κατάργηση παντός ΦΚΑ ή φόρου κατοχής περιουσίας εν γένει, η κατάργηση φόρων κληρονομίας για συγγενείς Α’ βαθμού, και η χρήση των ακινήτων (και των τιμών των) απλώς ως δεικτών για την δημιουργία μηχανισμού ευθείας χρηματοδοτήσεως των ΟΤΑ κυρίως απ’ τα εισοδήματα των πολιτών. Αυτό δε να γίνεται με τρόπο που να σέβεται την φοροδοτική ικανότητα των τελευταίων και το δικαίωμά των σε ατομική / οικογενειακή περιουσία, μα και να απαλλάσσει το κεντρικό κράτος απ’ την υποχρέωσι της συστηματικής χρηματοδοτικής στηρίξεως των ΟΤΑ. 

* Νικόλαος Γ. Πειρουνάκης, καθηγητής Οικονομικών στο Αμερικανικό Κολλέγιο Ελλάδος (Deree College), από όπου και έλαβε BA στα Οικονομικά. Διδάκτωρ του Πανεπιστημίου της Γλασκώβης.  MSc σε Financial Studies απ' το Πανεπιστήμιο Strathclyde. Απόφοιτος Κολλεγίου Αθηνών. Εργάσθηκε στην Υπηρεσία Μελετών της Κτηματικής Τραπέζης. Ως ελεύθερος επαγγελματίας έχει κάνει μελέτες για την ΕΣΥΕ, ασφαλιστικές εταιρείες (Εθνική Ασφαλιστική, MetLife, Groupama  Φοίνιξ κ.α.), την ICAP, την GLP Values, έχει υπάρξει συνεργάτης του Οικονομικού Ταχυδρόμου, της Athens News και της Καθημερινής, καθώς και επί 25 έτη του περιοδικού "Ιδιωτική Ασφάλιση". Βιβλία του είναι: "Real Estate Economics" (Routledge, UK), "The Greek Economy" (Macmillan, UK), "Κατοικία και Στεγαστική Πίστη στην Ελλάδα" (ΙΟΒΕ), "Πρόταση-πρόγραμμα για μια δυνατή και καλύτερη Ελλάδα" (Anubis), κ.α.

**Δημοσιεύτηκε στο ΒΗΜΑ στις 27/09/2017.

Δείτε τη συνημμένη παρουσίαση του Νικολάου Πειρουνάκη στο 35ο Συνέδριο της ΠΟΜΙΔΑ (27.1.2018)