Toυ Κων/νου Καράμπαμπα, Πολιτικού Μηχανικού, Τεχνικού Συμβούλου της Ενώσεως Ιδιοκτητών Ελλάδος, karampampask@hotmail.com  

 Από τον Νοέμβριο 2017 δημοσιεύτηκε και ισχύει ο Ν. 4495/2017 (ΦΕΚ A167/3.11.2017): «Έλεγχος και προστασία του Δοµηµένου Περιβάλλοντος και άλλες διατάξεις», στον οποίο επαναλαμβάνεται ότι για κάθε δικαιοπραξία εν ζωή περιλαμβανομένης και της δωρεάς αιτία θανάτου που έχει ως αντικείμενο την μεταβίβαση ή τη σύσταση εμπράγματος δικαιώματος σε ακίνητο ή και σε ακίνητο χωρίς κτίσμα, είναι απαραίτητη η χορήγηση βεβαίωσης Μηχανικού για την πολεοδομική νομιμότητα του μεταβιβαζόμενου ακινήτου. 

Ο Μηχανικός ύστερα από διεξαγωγή αυτοψίας και σύγκριση των πολεοδομικών σχεδίων με την πραγματική κατάσταση στο ακίνητο, είναι σε θέση να εκδώσει την βεβαίωση μόνο όταν δεν έχουν συντελεστεί αυθαιρεσίες σε αυτό ή οι όποιες αυθαιρεσίες έχουν τακτοποιηθεί/νομιμοποιηθεί (ολοκληρώνοντας/περαιώνοντας τη σχετική διαδικασία) με παλαιότερους νόμους (ενδεικτικά αναφέρονται οι Ν.1337/1983, Ν.3843/2010, Ν.4014/2011, Ν.4178/2013). Επιπλέον για κάποια ακίνητα δεν χρειάζεται τακτοποίηση (κυρίως όταν οι αυθαιρεσίες υφίστανται πριν από τις 30.11.1955 και ο Μηχανικός μπορεί να χορηγήσει τη σχετική βεβαίωση.  Η βεβαίωση μπορεί να χορηγηθεί και αν έχει αποπληρωθεί μόνον το 30% του προστίμου, με ειδική μνεία στη συμβολαιογραφική πράξη για το υπολειπόμενο ποσό προστίμου. 

Για τους ιδιοκτήτες ακινήτων όπου έχουν συντελεστεί αυθαιρεσίες και δεν έχουν τακτοποιηθεί με κανέναν προηγούμενο νόμο ούτε ανήκουν στις εξαιρέσεις τακτοποίησης, τους δίνεται και πάλι η ευκαιρία να υπαχθούν σήμερα στο Ν.4495/2017 (ΦΕΚ/167/Α/3-11-2017) με σκοπό να τακτοποιήσουν τις αυθαιρεσίες. Ο Ν.4495/2017 είναι η συνέχεια του Ν.4178/2013 αλλά εκτός από αρκετά κοινά σημεία που έχουν, υπάρχουν και αρκετές αλλαγές που μπορεί να κάνουν το Ν.4495/2017 περισσότερο ελκυστικό και προσιτό στους ενδιαφερόμενους. 

Το σπουδαιότερο κοινό μεταξύ των δυο νόμων είναι ότι και οι δύο αναφέρονται σε αυθαίρεσιες που έχουν συντελεστεί πριν από τις 28/7/2011, ημερομηνία που αποτελεί την απόλυτη «κόκκινη γραμμή» για τη τακτοποίηση/νομιμοποίηση αυθαιρέτων. Επιπλέον, τα κριτήρια που εντάσσουν τις αυθαιρεσίες σε μια από τις πέντε κατηγορίες παραμένουν σχεδόν ίδια καθώς και ο υπολογισμός του προστίμου και ο τρόπος αποπληρωμής του (σε δόσεις ή με εφάπαξ πληρωμή και μείωση κατά 20%). 

Ο υπολογισμός του βασικού προστίμου γίνεται με τον εξής μαθηματικό τύπο:  

0,15 x T.Ζ της περιοχής x επιφάνεια της αυθαιρεσίας x λοιποί συντελεστές. 

Οι 10 επί μέρους μειώσεις του προστίμου. 

Παρά τον αγώνα που έδωσε η ΠΟΜΙΔΑ για μείωση του βασικού συντελεστή 0,15 σε 0,10 (κάτι που θα απέφερε σημαντική μείωση του προστίμου) και παρά το γεγονός ότι οι συντελεστές υπολογισμού του προστίμου παρέμειναν σχεδόν οι ίδιοι(εκτός της Κατηγορίας 4 που είναι ευμενέστεροι), εν τούτοις τα πρόστιμα στις περισσότερες περιπτώσεις είναι ουσιωδώς μικρότερα, για τους εξής 10 επί μέρους λόγους:  

1. Γιατί υπολογίζονται με τις μειωμένες Τιμές Ζώνης (Τ.Ζ.) του αντικειμενικού συστήματος της 20/1/2016 που είναι υπολογίσιμα χαμηλότερες για τις περισσότερες περιοχές.
2. Γιατί υπάρχει ευνοϊκότερη μεταχείριση σε πολλές μικροπαραβάσεις όπως είναι για παράδειγμα η διαφορετική διαμερισμάτωση, η αλλαγή χρήσης από κύρια σε κύρια χρήση και από βοηθητική σε βοηθητική χρήση καθώς και η διαφορετική χωροθέτηση θέσεων στάθμευσης όπου το πρόστιμο ανερχόταν σε 500€ ενώ με το Ν.4495/2017 υπολογίζεται στα 250€.  
3. Γιατί έχουν μειωθεί οι συντελεστές υπολογισμού για πατάρια, σοφίτες και λειτουργικώς εξαρτημένα με τους υπερκείμενους ορόφους υπόγεια, από 50% σε 30%. 
4. Γιατί έχουν μειωθεί οι συντελεστές για αυθαίρετες κατασκευές/αλλαγές χρήσης που πραγματοποιήθηκαν μεταξύ των ετών 1993-2003 (μειωτικός συντελεστής 60% αντί για 80%). 
5. Γιατί ενώ το παράβολο ένταξης στο Ν.4178/2013 για αυθαιρεσίες επιφανείας μέχρι 50 τ.μ. ήταν 500€ με το Ν.4495/2017 έχει γίνει 250€ για αυθαιρεσίες επιφανείας μέχρι 100 τ.μ. 
6. Γιατί γενικώς τα παράβολα ένταξης στο Ν.4495/2017 έχουν εν γένει μειωθεί στο μισό από τον προϋφιστάμενο νόμο, δηλαδή υπάρχει σήμερα μικρότερη καταβολή παραβόλου ένταξης και επιμήκυνση των δόσεων του προστίμου μέχρι και 100 μηνιαίες δόσεις. 
7. Γιατί στο άρθρο 103 που αφορά ειδικές κατηγορίες πληθυσμού (π.χ ΑΜΕΑ, τρίτεκνους, μονογονεϊκές οικογένειες, παλλινοστούντες και μακροχρόνια άνεργους) υπάρχουν ευεργετικότερες διατάξεις μείωσης του προστίμου από αυτές που ίσχυαν στο Ν.4178/2013. 
8. Γιατί στο άρθρο 102 του Ν.4495/2017 προβλέπονται ορισμένες μειώσεις της τάξεως του 10% του προστίμου σε περίπτωση που ο ιδιοκτήτης  ταυτόχρονα με την δήλωση του υποβάλει και την απαιτούμενη μελέτη στατικής επάρκειας. Μεγαλύτερες μειώσεις προβλέπονται εάν πριν την υπαγωγή ολοκληρωθούν οι εργασίες στατικής ενίσχυσης ή ενεργειακής αναβάθμισης της ιδιοκτησίας.
9. Γιατί (άρθρο 102 του Ν.4495/2017) όσοι ενταχθούν (ένταξη σημαίνει να έχει πληρωθεί το αρχικό παράβολο) στο Ν.4495/2017 μέχρι τις 8/4/2018 θα έχουν επιπλέον μείωση προστίμου κατά 20%. Αυτό σημαίνει ότι αν επιλέξουν και την εφάπαξ καταβολή τότε η μείωση που θα έχουν από το αρχικό πρόστιμο θα είναι 0,20 (λόγω του εφάπαξ) x 0,20 (λόγω της ένταξης τους πριν από τις 8/4/2018). 
10. Γιατί αν ενταχθούν στο Ν.4495/2017 από τις 9/4/2018 μέχρι τις 8/10/2018 θα έχουν  μείωση προστίμου κατά 10%. Σε περίπτωση εφάπαξ καταβολής ισχύει και εδώ περαιτέρω έκπτωση 20%.  

*Παρατήρηση σχετικά με το 9 και το 10: Οι παραπάνω μειώσεις προστίμου δεν ισχύουν αν πριν από την ημερομηνία υπαγωγής εντοπιστούν οι αυθαίρετες κατασκευές ή οι αλλαγές χρήσης από το αρμόδιο Παρατηρητήριο.Σε αυτή την περίπτωση το πρόστιμο αυξάνεται κατά 20%.

Τα δυσμενή σημεία του νόμου.  

1. Όσο ευνοϊκός είναι ο Ν.4495/2017 για όσους ενταχθούν μέχρι τις 8/10/2018, τόσο πιο δυσμενής γίνεται για αυτούς που θα ενταχούν από τις 9/10/2018 μέχρι τις 8/11/2019 (ημερομηνία λήξης του νόμου) μιας και αντί για μειώσεις του προστίμου θα υπάρξουν αυξήσεις της τάξεως του 10% για αυτούς που θα ενταχθούν από 9/10/2018-8/2/2019 και της τάξεως του 20% για αυτούς που θα ενταχθούν από 9/2/2019-8/11/2019! Είναι συνεπώς αυτονόητο ότι οι ιδιοκτήτες ακινήτων με αυθαιρεσίες θα πρέπει για δικό τους συμφέρον να ενταχθούν μέχρι τις 8/10/2018! 
2. Το δυσμενέστερο σημείο του Ν.4495/2017 εντοπίζεται στο άρθρο 99 όπου γίνεται  σαφές ότι στην πλειονότητα των αυθαιρέτων κατασκευών που εντάσσονται στις Κατηγορίες 4 και 5 είναι απαραίτητη η μελέτη στατικής επάρκειας που θα πρέπει να υποβληθεί εντός τριετίας ή πενταετίας (εξαρτάται από την σπουδαιότητα του κτιρίου, για κτίρια/οριζόντιες ιδιοκτησίες με χρήση κατοικίας, συνήθων καταστημάτων και γραφείων είναι η πενταετία) από την ημερομηνία υπαγωγής στο νόμο. Αυτό φυσικά συνεπάγεται ένα υπολογίσιμο κόστος για τον ιδιοκτήτη, ανάλογα με το κτίριο.  
3. Επιπλέον στο άρθρο 99 αναφέρεται ότι για κτίρια που έχουν ήδη υπαχθεί στο Ν.4178/2013 η υποχρέωση υποβολής μελέτης στατικής επάρκειας εφόσον αυτή απαιτείται με τις προϋποθέσεις του παρόντος άρθρου, υποβάλλεται κατά την ολοκλήρωση της ηλεκτρονικής ταυτότητας του κτιρίου (ακόμα δεν έχει εφαρμοσθεί). Οι περιπτώσεις αυθαιρεσιών που έχουν υπαχθεί στο Ν.4178/2013 και απαιτούσαν εκπόνηση μελέτης στατικής επάρκειας συνεχίζουν να υφίστανται. 

Όσοι ιδιοκτήτες έχουν ενταχθεί στο Ν.4178/2013 (έχουν δηλαδή πληρώσει το παράβολο ένταξης) αλλά δεν έχουν φθάσει στο στάδιο της οριστικής υπαγωγής (δηλαδή δεν έχουν αποπληρώσει το υπολειπόμενο πρόστιμο) έχουν την δυνατότητα να μεταφερθούν στο Ν.4495/2017. Με την μεταφορά τους: 

* Το πρόστιμο επανυπολογίζεται με τις μειωμένες Τ.Ζ. της περιοχής και με τις μειώσεις  που αναφέρθηκαν παραπάνω (άρθρο 102 του Ν.4495/2017) 

* Τα ήδη καταβληθέντα πρόστιμα συμψηφίζονται 

Τονίζεται ότι ο εκάστοτε ιδιοκτήτης θα ζητήσει από το Μηχανικό του να υπολογίσει με ακρίβεια αν τον συμφέρει οικονομικά η μεταφορά του από το Ν.4178/2013 στο Ν.4495/2017 καθώς ο χρόνος για την εκπόνηση της μελέτης στατικής επάρκειας (όπου απαιτείται) αν μεταφερθεί στο Ν.4495/2017 θα αρχίσει να μετρά από την ημέρα της ένταξής του.

Από όλα τα παραπάνω καθίσταται σαφές ότι όποιος Μηχανικός έχει μελετήσει ενδελεχώς το Ν.4495/2017 μπορεί να καθοδηγήσει καταλλήλως τον ιδιοκτήτη για να ευεργετηθεί από τις προαναφερθείσες περιπτώσεις απομείωσης του προστίμου.