Του Τάσου Βάππα, Δικηγόρου Α.Π., Γραμματέα Επικοινωνίας της ΠΟΜΙΔΑ.

Τέσσερα σχεδόν χρόνια έχουν περάσει από τότε που ο συντελεστής του φόρου μεταβίβασης για την αγορά ακινήτου μειώθηκε από το 11% στο 3% -εναρμονιζόμενος έτσι με τον Ευρωπαϊκό Μ.Ο. των αντίστοιχων φόρων- και από τότε που για το τεκμήριο απόκτησης ακινήτου, το γνωστό «πόθεν έσχες», άρχισε να λαμβάνεται υπόψη η δηλωθείσα ως πραγματική τιμή αγοράς ακόμα κι αν αυτή υπολείπεται της αντικειμενικής αξίας, ενώ έχουν περάσει σχεδόν πέντε χρόνια από τότε που τέθηκε σε εφαρμογή το πρόγραμμα «Golden Visa» για την χορήγηση πενταετούς άδειας παραμονής σε όσους κατοίκους τρίτων χωρών –εκτός Ε.Ε.- αγόραζαν ένα ή περισσότερα ακίνητα στην Ελλάδα, με τίμημα τουλάχιστον 250.000€. Ωστόσο παρά τις ρυθμίσεις αυτές, που έστω και καθυστερημένα, βελτίωσαν σημαντικά την δυνατότητα αγοράς ακινήτου, αλλά και παρά τις χαμηλές πραγματικές αξίες των ακινήτων, δεν διαφαίνεται μέχρι σήμερα οποιαδήποτε ένδειξη ανάκαμψης της κτηματαγοράς και της οικοδομής, ενός δηλαδή από τους σημαντικότερους πυλώνες της Ελληνικής οικονομίας, που μαζί με τον τουρισμό και τη ναυτιλία είχαν στηρίξει για δεκαετίες –παρά τις υπαρκτές στρεβλώσεις τους- την Ελληνική Οικονομία. Αντίθετα, η αγορά ακινήτων έχει μετατραπεί σε ένα περιβάλλον που όλοι πωλούν και κανείς δεν αγοράζει, εκτός αν πρόκειται για ακίνητα ιδιαίτερης προβολής ή ακίνητα που διατίθενται σε πραγματικά εξευτελιστικές τιμές. Σε κάθε περίπτωση ο μικρός αριθμός πωλήσεων που πραγματοποιείται σήμερα, δεν είναι αρκετός ώστε να αντιστρέψει την κακή εικόνα της κτηματαγοράς ή να ξαναδώσει δουλειά στους εκατοντάδες χιλιάδες επαγγελματιών του χώρου της οικοδομής, όπως προκύπτει και από τις σχετικές αναφορές των εκθέσεων του Διοικητή της Τράπεζας της Ελλάδας.

Στη διαρκώς επιδεινούμενη εικόνα της κτηματαγοράς, η οποία μπορεί να αποδοθεί σε ποικίλους πολιτικούς και οικονομικούς παράγοντες της σημερινής συγκυρίας, συμβάλλει ιδιαίτερα αυτή καθ’ εαυτή η περιοδική φορολογία των αστικών ιδίως ακινήτων, η οποία έχει αποστερήσει την ακίνητη ιδιοκτησία από κάθε ουσιαστικό της περιεχόμενο, καθιστώντας την από δικαίωμα κατοχυρωμένο από το Σύνταγμα και πλήθος Διεθνών Συμβάσεων, σε πραγματικό, δυσβάστακτο βάρος για τους ιδιοκτήτες της χώρας. Βεβαίως η φορολογία της κατοχής ακίνητης περιουσίας είναι γνωστή σε όλες τις χώρες της Ευρώπης πλην του Ηνωμένου Βασιλείου, ωστόσο ειδικά στην Ελλάδα, η αντίστοιχη φορολογία, όπως υλοποιήθηκε μέσω του ΕΝΦΙΑ, οδήγησε σε πρωτοφανείς στρεβλώσεις που δεν απαντώνται σε καμία άλλη χώρα της Ευρώπης.

Καταρχάς, ο ΕΝΦΙΑ, είναι ο μοναδικός φόρος κεφαλαίου στην Ευρώπη, που δεν οργανώθηκε με βάση την πραγματική φοροδοτική ικανότητα του φορολογουμένου, αλλά αποκλειστικά και μόνο με βάση το εισπρακτικό αποτέλεσμα. Έτσι σύμφωνα με μνημονιακή υποχρέωση που έχει επαναληφθεί και στο τρίτο Μνημόνιο, ο ΕΝΦΙΑ ανεξάρτητα με την φορολογική βάση και τους συντελεστές του, θα πρέπει να βεβαιώνει περίπου 3,2 δισεκατομμύρια ευρώ και να εισπράττει σε ετήσια βάση τουλάχιστον τα 2,6 από αυτά. Κατά συνέπεια οποιεσδήποτε τροποποιήσεις, στους συντελεστές ή στις αντικειμενικές αξίες, κι αν πραγματοποιηθούν στο μέλλον, αυτές δεν θα πρέπει να αλλοιώνουν το τελικό εισπρακτικό αποτέλεσμα!

Περαιτέρω η φορολογική βάση του ΕΝΦΙΑ βασίζεται στις εκτός πραγματικότητας αντικειμενικές αξίες που είχαν καθορισθεί το 2007 στον απόηχο των Ολυμπιακών Αγώνων, έστω κι αν αυτές μειώθηκαν προσχηματικά για τις περιοχές με τιμή ζώνης κάτω των 4.000€/τ.μ.. Δυστυχώς, οι αντικειμενικές αξίες στην Ελλάδα, ανέκαθεν υπήρξαν ένα πολιτικό μέγεθος και όχι ένα μέγεθος της αγοράς, με αποτέλεσμα να καθορίζονται βάσει των πολιτικών επιδιώξεων της εκάστοτε Κυβέρνησης και όχι βάσει κάποιων πραγματικών οικονομικών δεδομένων. Το αποτέλεσμα της πρακτικής αυτής, ήταν ότι στις περιοχές των εμπορικών κέντρων των μεγάλων πόλεων, καθώς και στις περιοχές κατοικίας που απευθύνονταν σε άτομα με υψηλότερα εισοδήματα, οι αντικειμενικές αξίες καθορίζονταν πολύ κοντά στις πραγματικές, ενώ στις υπόλοιπες περιοχές και ιδίως στην περιφέρεια, οι αντικειμενικές αξίες είχαν εξαρχής καθοριστεί σε ποσά, πολύ χαμηλότερα ακόμα κι από το κατασκευαστικό κόστος. Έτσι, μετά το ξέσπασμα της κρίσης, ενώ οι πραγματικές τιμές των ακριβών περιοχών υπέστησαν την μεγαλύτερη καθίζηση, οι αντικειμενικές αξίες παρέμειναν σταθερές, μετατρέποντας σε βραχνά, το φορολογικό βάρος που συνεπάγεται η κατοχή ακινήτου στις περιοχές αυτές, ιδίως όταν πρόκειται για οικόπεδο ή για ακίνητο από το οποίο δεν προκύπτει οποιοδήποτε εισόδημα.

Περαιτέρω, ο ΕΝΦΙΑ επιβλήθηκε ως ένας διπλός φόρος. Ο βασικός φόρος ο οποίος επιβάλλεται ανά ακίνητο και ανά τετραγωνικό μέτρο, οδηγεί σε μία πρώτη και σχετικά χαμηλή φορολογική επιβάρυνση, αλλά ο συμπληρωματικός φόρος επιβάλλεται αθροιστικά στο σύνολο της ακίνητης περιουσίας όταν αυτή υπερβαίνει τα 200.000 ευρώ και συντελεστές που φθάνουν το 1% για περιουσία άνω των 900.000. Το αποτέλεσμα της φορολόγησης αυτής είναι ότι όταν η περιουσία του φορολογουμένου φυσικού προσώπου, υπερβαίνει τις 200.000€ -κάτι πολύ εύκολο για τα ακίνητα εντός αστικών περιοχών σύμφωνα με τις ισχύουσες αντικειμενικές αξίες- τότε η τελική φορολογική επιβάρυνση πραγματικά εκτινάσσεται σε ποσά πολλαπλάσια του κύριου φόρου. Σύμφωνα με τα στοιχεία του Υπουργείου Οικονομικών, ο κύριος ΕΝΦΙΑ είχε αποδώσει για την προηγούμενη χρονιά περίπου 2 δισ. τα οποία καταβλήθηκαν από 6.500.000 φορολογούμενους και κατά συνέπεια η μέση επιβάρυνση ανήλθε περίπου στα 310€, ενώ ο συμπληρωματικός φόρος είχε αποδώσει 0,6 δις τα οποία καταβλήθηκαν περίπου από 500.000 φορολογούμενους, με μέση επιβάρυνση 1.200€! Ως προς αυτό θα πρέπει να επισημανθεί ότι μόνο στην Γαλλία και την Γερμανία, η ακίνητη περιουσία λαμβάνεται υπόψη αθροιστικά για τον καθορισμό του φόρου, και επιβαρύνεται με συντελεστή που αγγίζει το 1%, πλην όμως στη Γαλλία ο υψηλός φορολογικός συντελεστής εφαρμόζεται μόνο επί πολύ μεγάλων περιουσιών, πολλών εκατομμυρίων ευρώ, ενώ στη Γερμανία ο υψηλός φορολογικός συντελεστής εφαρμόζεται μόνο στις περιοχές της πρώην Ανατολικής Γερμανίας, όπου οι φορολογητέες αξίας (αντίστοιχες των δικών μας αντικειμενικών αξιών) δεν υπερβαίνουν το 10-20% των πραγματικών αξιών!

Τέλος στο εισπρακτικό αποτέλεσμα του ΕΝΦΙΑ δεν συμβάλλει ουσιωδώς η εκτός σχεδίου ακίνητη ιδιοκτησία, ακόμα κι αν αυτή έχει επιφάνεια πολλών στρεμμάτων, είναι προορισμένη για ανοικοδόμηση ή βρίσκεται σε ιδιαιτέρως τουριστικές περιοχές. Πράγματι η εκτός σχεδίου ακίνητη ιδιοκτησία –η οποία ούτως ή άλλως εξαιρείται του συμπληρωματικού φόρου- επιβαρύνεται με συντελεστή το πολύ 1€/στρέμμα ή και λιγότερο στην περίπτωση μειονεκτικών αγροτεμαχίων, την στιγμή που το κτίσμα εντός αστικής περιοχής επιβαρύνεται με ποσό από 2,5 έως και 16,25€/τ.μ.. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι κάτοχος 100 στρεμμάτων (δηλαδή 100.000 τ.μ.) γης εκτός σχεδίου -ακόμα κι αν αυτή βρίσκεται σε κορυφαίο τουριστικό προορισμό- φορολογείται το πολύ με 100€ το χρόνο, δηλαδή λιγότερο από τα μισά αυτών που καταβάλλει ο ιδιοκτήτης ενός διαμερίσματος Α΄ ορόφου, 60 τ.μ. στις συνοικίες του Πειραιά ή στις υποβαθμισμένες περιοχές του κέντρου της Αθήνας.

Απ’ όλα τα παραπάνω καθίσταται απολύτως σαφές, ότι μέσα σε αυτό το φορολογικό περιβάλλον, δεν είναι ιδιαίτερα πιθανή η ανάκαμψη της κτηματαγοράς και η ενίσχυση του αγοραστικού ενδιαφέροντος για την απόκτηση ακίνητης περιουσίας. Εξάλλου, η κατάσταση θα μπορούσε να επιδεινωθεί περαιτέρω αν υλοποιηθεί η πρόταση που έχει ήδη ακουστεί για κατάργηση ή σημαντική μείωση του κύριου ΕΝΦΙΑ με ταυτόχρονη αύξηση και επέκταση του συμπληρωματικού φόρου με την μορφή φόρου δήθεν «μεγάλης» ακίνητης ιδιοκτησίας. Στην περίπτωση αυτή θα φοροαπαλλαγούν -προσωρινά εννοείται- όσοι είχαν ελάχιστη συμμετοχή στο συνολικό βάρος, ενώ ταυτόχρονα θα επιβαρυνθεί σημαντικά, κατά χιλιάδες ευρώ κατά κεφαλήν, η μεσαία τάξη των φορολογουμένων, οι οποίοι -αδυνατώντας να πληρώσουν- θα βρεθούν αντιμέτωποι είτε με τον πλειστηριασμό των περιουσιακών τους στοιχείων, είτε με την πόρτα τη φυλακής, λόγω της ισχύουσας ποινικοποίησης της αντικειμενικής αδυναμίας πληρωμής φόρου.

Ως εκ τούτου, η μείωση του φόρου μεταβίβασης και τα κίνητρα για επενδύσεις σε ακίνητα θα μπορέσουν να αποδώσουν μόνο αν συνδυαστούν με ένα περισσότερο ορθολογικά κατανεμημένο φόρο ιδιοκτησίας. Μάλιστα αν ο φόρος αυτός συνδυαστεί και με μία έκπτωση των δαπανών που πραγματοποιήθηκαν για την συντήρηση και την ανακαίνιση των ακινήτων, θα βοηθήσει την ανάκαμψη της οικοδομικής δραστηριότητας -όχι με την ανοικοδόμηση νέων κτιρίων, αλλά με την αναβάθμιση των υφισταμένων- και θα φέρει μείωση της ανεργίας και περισσότερα έσοδα στο κράτος από ΦΠΑ και φόρο εισοδήματος των εκατό και πλέον επαγγελμάτων που ζουν ή εξαρτώνται από την οικοδομή, ενώ σε κάθε περίπτωση, θα δώσει και πάλι την ελπίδα στον κάθε φορολογούμενο, ότι η περιουσία του κάτι αξίζει και κατά συνέπεια αξίζει και να πληρώνει γι’ αυτήν.