1. Όπως είναι γνωστό, το προσύμφωνο, ιδίως επί μεταβιβάσεων ακινήτων, είναι μία συνήθης πρακτική στις καθ’ ημέρα συναλλαγές, με σημαντική εξασφαλιστική λειτουργία για αμφότερους τους συμβαλλομένους. Ο θεσμός του προσυμφώνου προβλέπεται στο άρθρο 166 του Αστικού Κώδικα, όπου ορίζεται ως η σύμβαση, με την οποία τα μέρη  αναλαμβάνουν την υποχρέωση για μελλοντική κατάρτιση οριστικής συμβάσεως. Δηλαδή, πρόκειται για μία ενοχική και υποσχετική σύμβαση[1], έχοντας αποκλειστικά το πιο πάνω περιεχόμενο, πλην όμως, υπόκειται στον τύπο που ορίζει ο νόμος για την οριστική σύμβαση (άρα επί ακινήτων υπόκειται και αυτή στον συμβολαιογραφικό τύπο). Αποτελεί συνήθη περίπτωση η εισαγωγή στο προσύμφωνο όρου περί αυτοσύμβασης, με τον οποίο χορηγείται το δικαίωμα στον αγοραστή να προβεί στην κατάρτιση της οριστικής σύμβασης μονομερώς, ήτοι χωρίς τη σύμπραξη του πωλητή, όταν ο πρώτος έχει εκπληρώσει όλες τις συμβατικές του υποχρεώσεις (Α.Κ. 235).

        2. Περαιτέρω, είναι γνωστό ότι, στην πράξη, η Φορολογική Διοίκηση (Α.Α.Δ.Ε.) αξιώνει, πριν από την σύναψη του προσυμφώνου, την προσκόμιση στον συμβολαιογράφο πιστοποιητικού Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων - ΕΝ.Φ.Ι.Α., όπου να βεβαιώνεται η καταβολή του φόρου ή η νόμιμη απαλλαγή από αυτόν[2].

Ως νομοθετικό έρεισμα της υποχρέωσης αυτής εμφανίζεται το άρθρο 60 του ν. 5104/2024, δηλ. του νυν ισχύοντος Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας (βλ. άρθρο 54Α  στους προϊσχύσαντες Κώδικες Φ.Δ. 4174/13 και 4987/22), καθώς και οι πιο κάτω κανονιστικές αποφάσεις της Α.Α.Δ.Ε., πλην όμως είναι βέβαιο ότι η Φορολογική Διοίκηση δεν ερμηνεύει ορθά τις πιο πάνω διατάξεις, δημιουργώντας περιττά προβλήματα στις αγοραπωλησίες ακινήτων.  Συγκεκριμένα, στο πιο πάνω άρθρο 60 παρ. 1,  ορίζεται:

«Απαγορεύεται κάθε υποσχετική ή εκποιητική δικαιοπραξία, με την οποία συστήνονται, μεταβάλλονται, αλλοιώνονται ή μεταβιβάζονται, από οποιαδήποτε αιτία, δικαιώματα επί ακινήτου ή παρέχεται δικαίωμα προσημείωσης ή υποθήκης σε αυτό, αν δεν μνημονεύεται και δεν επισυνάπτεται από τον συμβολαιογράφο, στο συμβόλαιο που συντάσσει, πιστοποιητικό της Φορολογικής Διοίκησης (Πιστοποιητικό Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων - ΕΝ.Φ.Ι.Α.)».

Ακολούθως, στην περίπτωση α’ της ίδιας παραγράφου δεν προβλέπεται και υποχρέωση καταβολής του ΕΝ.Φ.Ι.Α. για όσους συνάπτουν εκποιητικές δικαιοπραξίες, εν αντιθέσει με  όσους συνάπτουν μη εκποιητικές δικαιοπραξίες, οι οποίοι υποχρεούνται στην καταβολή του εν λόγω φόρου (βλ. περίπτ. β’).

        3. Ενόψει των παραπάνω τίθεται, ευλόγως, το ερώτημα αν κατά την σύνταξη συμβολαιογραφικού προσυμφώνου για μελλοντική κατάρτιση  οριστικού συμβολαίου μεταβίβασης εμπραγμάτων δικαιωμάτων επί ακινήτου υπάρχει, πράγματι, υποχρέωση προσκόμισης του προαναφερόμενου πιστοποιητικού περί καταβολής του ΕΝ.Φ.Ι.Α. Κατά την άποψή μου, η απάντηση στο ερώτημα αυτό είναι σαφώς αρνητική για τους εξής ορθούς και  προφανείς λόγους:

          α. Από τον συνδυασμό των άρθρων 1033 Α.Κ. 1198 Α.Κ. προκύπτει σαφώς ότι, για τη μεταβίβαση της κυριότητας ακινήτου, απαιτείται συμφωνία μεταξύ μεταβιβάζοντος και αποκτώντος, υποβαλλόμενη σε συμβολαιογραφικό τύπο (ενοχική-υποσχετική δικαιοπραξία) και μεταγραφή της σχετικής συμφωνίας (εμπράγματη-εκποιητική δικαιοπραξία).

Από την άλλη πλευρά, είναι εμφανές ότι το πιο πάνω άρθρο 60 του ν. 5104/24 δεν αξιώνει την επισύναψη πιστοποιητικού ΕΝ.Φ.Ι.Α. σε κάθε περίπτωση υποσχετικής δικαιοπραξίας (τέτοια σαφώς είναι και το προσύμφωνο πώλησης ακινήτου, όπως ελέχθη), αλλά μόνον επί υποσχετικής δικαιοπραξίας, με την οποία συστήνονται, μεταβάλλονται, αλλοιώνονται ή μεταβιβάζονται δικαιώματα επί ακινήτου. Παρενθετικά, πρέπει να πούμε ότι εδώ ο νομοθέτης δεν εκφράζεται ορθά, αφού, ακόμη και με την κατάρτιση της οριστικής συμβολαιογραφικής σύμβασης ακινήτου (π.χ. πώλησης, δωρεάς κλπ.), απλώς συμφωνείται η μεταβολή επί των εμπραγμάτων δικαιωμάτων των συμβαλλομένων, χωρίς, όμως, να επέρχεται αυτή, χωρίς τη  μεταγραφή της σύμβασης, άρα, μέχρι τότε, η σύμβαση έχει αποκλειστικά υποσχετικό χαρακτήρα, χωρίς να μεταβάλλεται το νομικό status των εμπραγμάτων δικαιωμάτων των μερών (βλ. ΑΠ 123/2022, 99/2019, 757/2016, Γ. Μπαλή, Εμπράγμ. Δίκαιον, έκδ. β’ σελ. 409).  Προφανώς, ο νομοθέτης είχε κατά νουν την οριστική και υποσχετική σύμβαση, όπου αναφέρεται ότι ο πωλητής μεταβιβάζει στον αγοραστή εμπράγματα δικαιώματά του επί του ακινήτου, η μεταβίβαση των οποίων, όμως, προϋποθέτει και τη μεταγραφή του συμβολαίου στα βιβλία του οικείου κτηματολογικού γραφείου.

     Άρα, επειδή, όπως ελέχθη, με τη σύμβαση του προσυμφώνου δεν καταρτίζεται συμφωνία για σύσταση, μεταβολή, αλλοίωση ή μεταβίβαση οιουδήποτε εμπράγματου δικαιώματος, ούτε, ασφαλώς, επέρχεται κάποια τέτοια μεταβολή, όπως ρητά απαιτεί το άρθρο 60 παρ. 1 Κ.Φ.Δ., αλλά αναλαμβάνεται, απλώς, η υποχρέωση για μελλοντική κατάρτιση οριστικής συμβάσεως, κατά τα ήδη λεχθέντα, εξυπακούεται ότι, για τη σύνταξη του προσυμφώνου, δεν πρέπει να αξιώνεται η προηγούμενη εξόφληση των εκ του ΕΝ.Φ.Ι.Α. οφειλών του πωλητή και η προσκόμιση σχετικού πιστοποιητικού στον οικείο συμβολαιογράφο[3].

      β. Το ερμηνευτικό αυτό συμπέρασμα προκύπτει αβίαστα και από τις διατάξεις του άρθρου 3 των σχετικών κανονιστικών αποφάσεων της Α.Α.Δ.Ε. 1106 (ΦΕΚ Β’ 1976/2021) και 1085 (ΦΕΚ Β’ 3617/2023), όπου ορίζεται ότι «Σε περίπτωση σύνταξης οριστικού συμβολαίου σε εκτέλεση προσυμφώνου πώλησης (και όχι προσυμφώνου διανομής ή ανταλλαγής), το οποίο περιέχει τον όρο της αυτοσύμβασης, με εξαίρεση το εργολαβικό προσύμφωνο, πιστοποιητικά λαμβάνουν ο πωλητής ή/και ο εκ προσυμφώνου με τον όρο της αυτοσύμβασης αγοραστής», καθώς επίσης  ότι «Σε περίπτωση σύνταξης οριστικού συμβολαίου από προσύμφωνο πώλησης, δωρεάς ή γονικής παροχής χωρίς τον όρο της αυτοσύμβασης, πιστοποιητικό λαμβάνει ο εκ προσυμφώνου πωλητής, δωρητής ή ο γονέας κατά περίπτωση».

       γ. Δηλαδή, είναι προφανές ότι ο νομοθέτης εντάσσει τη σχετική υποχρέωση στο στάδιο κατάρτισης του οριστικού συμβολαίου, και όχι κατά τη σύναψη του προσυμφώνου (και δη, ανεξάρτητα αν σε αυτό περιέχεται όρος αυτοσύμβασης), αφού τέτοια υποχρέωση θα ήταν εκτός κάθε νομικής λογικής, δοθέντος ότι, πριν από την  κατάρτιση του οριστικού συμβολαίου και τη μεταγραφή του, δεν επέρχεται καμία απώλεια, μεταβολή ή αλλοίωση  οιουδήποτε δικαιώματος στο πρόσωπο του προσυμφωνούντος πωλητή, άρα ούτε διακινδύνευση απώλειας του προκείμενου φόρου από το Δημόσιο[4]. Άλλωστε, με την ίδια λογική, ο νομοθέτης δεν απαιτεί την προσκόμιση του πιο πάνω πιστοποιητικού επί εκποιητικών δικαιοπραξιών (βλ. άρθρο 60 παρ. 1^α), θεωρώντας ότι δεν υπάρχει κίνδυνος απώλειας του σχετικού φόρου, λόγω της εκεί υποχρέωσης για προσκόμιση αποδεικτικού ενημερότητας.

            4. Επομένως, μετά από τα επιχειρήματα που προεκτέθηκαν, θεωρώ ότι δεν ανακύπτει καμία αμφιβολία ότι, βάσει της ορθής ερμηνείας των εφαρμοστέων διατάξεων, για την κατάρτιση της ενοχικής-υποσχετικής σύμβασης του προσυμφώνου πώλησης ακινήτου δεν απαιτείται η προηγούμενη εξόφληση των οφειλών του ΕΝ.Φ.Ι.Α., ούτε η προσκόμιση σχετικού πιστοποιητικού στον οικείο συμβολαιογράφο.

       Ως εκ τούτου, είναι πρόδηλο ότι  η Φορολογική Διοίκηση οφείλει να προβληματιστεί και να προβεί άμεσα στην αναθεώρηση των ερμηνευτικών της θέσεων, προκειμένου να αποτραπεί η άσκοπη  επιβάρυνση των συναλλασσομένων, η οποία, μάλιστα, από τη στιγμή που δεν υπάρχει κανένας κίνδυνος για απώλεια δημοσίων εσόδων, γίνεται, χωρίς νόμιμο λόγο, περιττό εμπόδιο στην ομαλή ανάπτυξη των συναλλαγών επί ακινήτων.-