Κάθε μίσθωση ακινήτου πρέπει να έχει ως βάση και πρώτη ενέργειά της τη σύνταξη και υπογραφή εγγράφου ιδιωτικού συμφωνητικού μίσθωσης. Αυτό μπορεί να γίνει τόσο με ιδιόχειρες υπογραφές των συμβαλλομένων μερών ιδιοκτήτη-εκμισθωτή και ενοικιαστή, όσο και, τώρα πλέον με ηλεκτρονική υπογραφή μέσω της εφαρμογής https://www.gov.gr/ipiresies/polites-kai-kathemerinoteta/psephiaka-eggrapha-gov-gr. H καταχώρηση των πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης στην οποία υποχρεούται να προβεί ο ιδιοκτήτης στην εφαρμογή Μισθώσεων της ΑΑΔΕ από 1.1.2014, που μερικοί αποκαλούν «ηλεκτρονικό μισθωτήριο» ΔΕΝ ΑΠΟΤΕΛΕΙ ΜΙΣΘΩΤΗΡΙΟ ΚΑΙ ΔΕΝ ΥΠΟΚΑΘΙΣΤΑ σε καμία περίπτωση την ισχύ του έγγραφου μισθωτηρίου που υπογράφεται από τα δύο συμβαλλόμενα μέρη. Πριν από την ημερομηνία αυτή, οι συμβαλλόμενοι υπέγραφαν έγγραφο μισθωτήριο, το οποίο προσκόμιζαν στην κατά τόπον αρμόδια Δ.Ο.Υ. και ο υπάλληλος της Δ.Ο.Υ. με τη στρογγυλή μπλέ σφραγίδα έδινε αριθμό πρωτοκόλλου, βεβαιώνοντας παράλληλα τη χρονολογία κατάθεσης του εγγράφου. Όταν λοιπόν σήμερα γίνεται αναγγελία στην ΑΑΔΕ χωρίς να υπογραφτεί έγγραφο μισθωτήριο, αυτό που αναγγέλλεται είναι μια προφορική συμφωνία μίσθωσης, οι όροι της οποίας ρυθμίζονται από τον ισχύοντα νόμο. Κατ’ ουσίαν και με πολύ απλά λόγια, δίχως την υπογραφή έγγραφου μισθωτηρίου ή με μόνη την ύπαρξη της δήλωσης στοιχείων μίσθωσης στην ΑΑΔΕ, είναι σαν να μπαίνει μια στρογγυλή μπλέ σφραγίδα «στον αέρα» καθώς δεν έχει υπογραφτεί έγγραφο μισθωτήριο. Ετσι η μίσθωση αυτή διέπεται από τις ρυθμίσεις του Αστικού Κώδικα και της ειδικότερης νομοθεσίας για τις επαγγελματικές μισθώσεις και τις μισθώσεις κατοικιών, αποκλειστικός σκοπός των οποίων ήταν η προστασία των μισθωτών.
Η βασικότερη συνέπεια της έλλειψης έγγραφου μισθωτηρίου είναι ότι ο ιδιοκτήτης στερείται του δικαιώματος να ζητήσει από το αρμόδιο δικαστήριο, την έκδοση διαταγής απόδοσης του μισθωμένου ακινήτου και διαταγής πληρωμής των μισθωμάτων, που σημαίνει ότι σε λιγότερο από δύο μήνες θα έχει τη δυνατότητα να ζητήσει την αποβολή του ενοικιαστή του, αν αυτός δεν κάνει ανακοπή και αίτηση αναστολής εκτέλεσης και εφόσον δεν του χορηγηθεί προσωρινή διαταγή μη εκτέλεσης. Ελάχιστα είναι τα Ειρηνοδικεία και Πρωτοδικεία της χώρας μας, τα οποία δέχονται την έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου υπό τον όρο ότι ο ενοικιαστής - μισθωτής έχει αποδεχτεί τη δήλωση στοιχείων μίσθωσης που έχει υποβάλλει ο ιδιοκτήτης – εκμισθωτής. Ετσι ο ιδιοκτήτης που δεν έχει στα χέρια του έγγραφο μισθωτήριο θα πρέπει να ασκήσει κανονική αγωγή απόδοσης μισθίου, με ορισμό δικασίμου και δυνατότητα επανειλημμένων αναβολών, που σημαίνει ότι για να επιτύχει την έκδοση δικαστικής απόφασης μπορεί να απαιτηθεί διάστημα τουλάχιστον εννέα μηνών περίπου (χρόνος προσδιορισμού δικασίμου, αναβολή της υπόθεσης, χρόνος έκδοσης απόφασης), χωρίς συνήθως να εισπράττει μισθώματα από τον κακοπληρωτή ενοικιαστή. Στην απώλεια των μισθωμάτων αυτών θα πρέπει να προστεθούν και τα μισθώματα από το χρόνο διακοπής καταβολής τους μέχρι το χρόνο κατάθεσης της αγωγής. Όσοι ιδιοκτήτες δεν γνωρίζουν τα παραπάνω κινδυνεύουν από τους ενοικιαστές "νομάδες", που εκμεταλλεύονται την άγνοια των ιδιοκτητών, πληρώνουν το πρώτο μίσθωμα και την εγγύηση, φροντίζουν με ανεκπλήρωτες υποσχέσεις για καταβολή των μισθωμάτων να καθυστερήσουν τον ιδιοκτήτη να επισκεφθεί το δικηγόρο του και εξαντλούν όλα τα περιθώρια παραμονής τους στο ακίνητο και τις παραμονές της έξωσης μετακινούνται σε άλλο ακίνητο ακολουθώντας την ίδια τακτική.
Όταν λοιπόν ο ιδιοκτήτης και ο ενοικιαστής υπογράψουν το έγγραφο ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης, ο ιδιοκτήτης οφείλει από την ημερομηνία της υπογραφής του μέχρι το τέλος του επόμενου ημερολογιακού μήνα, να το προσκομίσει στον λογιστή του προκειμένου ο λογιστής να καταχωρήσει στη δήλωση πληροφοριακών στοιχείων της ΑΑΔΕ τους όρους που έχουν συμφωνηθεί στο έγγραφο ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης. Στη συνέχεια ο ενοικιαστής με τους δικούς του κωδικούς taxisnet πρέπει να αποδεχτεί τους όρους που έχουν δηλωθεί στην ΑΑΔΕ.
Αναλυτικότερα οι συνέπειες της μίσθωσης ακινήτου χωρίς τη σύνταξη έγγραφου ιδιωτικού συμφωνητικού είναι οι εξής:
Δηλαδή ο,τιδήποτε κριθεί ότι δεν είναι κατάλληλο στο μίσθιο, οφείλει ο εκμισθωτής με δικά του έξοδα να το αποκαταστήσει και να το παραδώσει στον μισθωτή απόλυτα κατάλληλο για τη χρήση του, και μάλιστα να το διατηρεί ο ίδιος κατάλληλο καθόλη τη διάρκεια της μίσθωσης, ενώ με το έγγραφο μισθωτήριο συμφωνείται ρητά ότι το μίσθιο είναι κατάλληλο κατάλληλο κατά την παράδοσή του.
Στο ίδιο άρθρο του Αστικού Κώδικα ορίζεται και ότι η επισκευή/συντήρηση του μισθίου βαρύνει τον εκμισθωτή! Έτσι λοιπόν, οποιοσδήποτε μηχανισμός που βρίσκεται στο μίσθιο (π.χ. καζανάκι, θερμοσίφωνας, τέντα, πόρτα, παράθυροκλπ), αν υποστεί βλάβη, οφείλει ο εκμισθωτής να αποκαταστήσει τη βλάβη αυτή. Αντίθετα, με το έγγραφο μισθωτήριο, ο εκμισθωτής δύναται να ορίσει ότι το φυσιολογικό ότι για όλες τις δαπάνες συντήρησης και επισκευής του μισθίου βαρύνεται ο μισθωτής.
Οι επωφελείς δαπάνες αποδίδονται σύμφωνα με τις διατάξεις για τη διοίκηση αλλότριων. Ο μισθωτής έχει δικαίωμα να αφαιρέσει τα κατασκευάσματα που πρόσθεσε ο ίδιος στο μίσθιο». Ως αναγκαίες δαπάνες είναι ενδεικτικά: οι δαπάνες για αποκατάσταση της αποχέτευσης, των θυρών, της στέγης, της ηλεκτρικής εγκατάστασης, της κεντρικής θέρμανσης, του ανελκυστήρα, του θερμοσίφωνα κλπ. Κι εδώ, αν δεν ορίζεται διαφορετικά, οι δαπάνες αυτές βαρύνουν τον εκμισθωτή βάσει νόμου, όμως με ένα έγγραφο μισθωτήριο ο εκμισθωτής δύναται να ορίσει ότι οι αναγκαίες δαπάνες βαρύνουν τον μισθωτή.
Όλες οι παραπάνω διατάξεις είναι «ενδοτικού δικαίου», δηλαδή ο ιδιοκτήτης, και κυρίως ο δικηγόρος του, έχει τη δυνατότητα να προσαρμόσει το έγγραφο μισθωτήριο με τέτοιο τρόπο ώστε οι όροι που θα γραφτούν σε αυτό, να προστατεύουν και τον ίδιο προκειμένου να μην βρεθεί προ πολύ δυσαρέστων εκπλήξεων. Αυτό έχει ιδιαίτερη σημασία ιδιαίτερα μετά τον νόμο 4242/2014 που με την παρέμβαση της ΠΟΜΙΔΑ, απελευθέρωσε τις νέες εμπορικές μισθώσεις, ορίζοντας στο άρθρο 13, ότι αυτές διέπονται πρώτα απ’όλα από τους συμβατικούς τους όρους, και συμπληρωματικά και μόνον, για ότι δεν συμφωνήθηκε ειδικότερα, από τους όρους του νόμου…
* Ο Γιώργος Κ. Αράπογλου είναι Δικηγόρος Ηρακλείου Κρήτης και Σύμβουλος Ενημέρωσης Μελών της Ενωσης Ιδιοκτητών Ακινήτων Ηρακλείου Κρήτης (www.enidani.gr)