Του Αργύρη Δεμερτζή από το ECOPRESS.GR

Στις 14.3.2023 ψηφίζεται στην Ολομέλεια του Ευρωκοινοβουλίου, η πρότασή του για το κείμενο της νέας ενεργειακής ευρωπαϊκής Οδηγίας για την Ενεργειακή Απόδοση Κτιρίων (EPBD), βάσει της οποίας οι χώρες μέλη θα υιοθετούν αυστηρά μέτρα και υποχρεώνονται οι ιδιοκτήτες να προχωρήσουν στην ενεργειακή αναβάθμιση των ακινήτων τους, ως προϋπόθεση για να μπορούν να ενοικιαστούν, σε περίπτωση δε πώλησής τους, αν δεν τα αναβαθμίσουν, η τιμή τους θα μειωθεί δραματικά αφού ο αγοραστής θα είναι υπόχρεος στην αναβάθμισή τους.

Για «Αρμαγεδώνα» και μεγάλες ανατροπές τα επόμενα χρόνια στην ιδιωτική ακίνητη περιουσία έκανε λόγο ο Στράτος Παραδιάς, πρόεδρος της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ), και της Διεθνούς Ενώσεως Ιδιοκτητών Ακινήτων (UIPI) από το βήμα της 6ης Prodexpo North, καθώς όπως είπε: «οι χώρες μέλη θα υποχρεωθούν να  υιοθετήσουν σκληρά μέτρα για όσους δεν συμμορφωθούν, τα κυριότερα από τα οποία θα είναι ότι θα απαγορεύεται η εκμίσθωση και θα μειωθεί δραματικά η αξία πώλησής τους αν δεν αναβαθμιστούν ενεργειακά».

Τα προβλήματα στην ελληνική αγορά

Αναφερόμενος στη νέα πρόταση Οδηγίας της ΕΕ που πρόκειται να ψηφιστεί για την ενεργειακή αναβάθμιση κτιρίων, είπε ο κος Παραδιάς ότι «στην ΕΕ αυτήν την στιγμή υιοθετούνται εντελώς ανεδαφικές υποχρεώσεις που δεν μπορεί να τις εκπληρώσει ο μέσος ιδιοκτήτης σε καμιά ευρωπαϊκή χώρα». Eστιάζοντας στην κατάσταση και τις συνέπειες που θα έχει η εφαρμογή της νέας ενεργειακής Οδηγίας στη χώρα μας ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ και UIPI σημείωσε χαρακτηριστικά ότι: «αδιαφορούν για το αν υπάρχουν χρήματα στην ελληνική οικογένεια για να κάνει παρεμβάσεις ενεργειακής αναβάθμισης, αν υπάρχει δυνατότητα στήριξης από το τραπεζικό σύστημα, αν υπάρχει φορολογική ελάφρυνση σε αυτούς που θα το κάνουν, αν υπάρχει διαθέσιμο τεχνικό δυναμικό που θα υλοποιήσει σωστά τις αναβαθμίσεις, αν υπάρχουν υλικά κατασκευής και σε ποιες τιμές».

Αναγκαία νέα κίνητρα  

Κεντρικό ρόλο θα παίξει το ενεργειακό πιστοποιητικό, που ήδη χρειάζεται και για τη μεταβίβαση και για τη μίσθωση ενός ακινήτου και έτσι αν οι ιδιοκτήτες δεν προβούν στις απαραίτητες παρεμβάσεις για να ανέβουν κατηγορία δε θα μπορέσουν να εκμισθώσουν το ακίνητό τους σε νέο ενοικιαστή.

Όπως χαρακτηριστικά είπε ο κ. Παραδιάς: «Θα ζήσουμε το δράμα ενός μεγάλου μέρους της κοινωνίας, ιδιαίτερα των ηλικιωμένων, να εξαερωθεί η αξία της περιουσίας τους εφόσον δεν μπορούν να κάνουν απολύτως τίποτα για να τη σώσουν», δεδομένου ότι οι παρεμβάσεις που θα απαιτηθούν είναι ιδιαιτέρα κοστοβόρες και έξω από κάθε δυνατότητα της ελληνικής οικογένειας. Αν δεν δοθούν κάποιες ενισχύσεις, κάποια ουσιαστικά κίνητρα και κάποιες φοροαπαλλαγές, κανένας δεν θα μπορέσει να ανταποκριθεί με αποτέλεσμα τα ακίνητα να τεθούν εκτός αγοράς μισθώσεων, επιτείνοντας το ήδη μεγάλο πρόβλημα της έλλειψης εκμισθούμενων κατοικιών στην αγορά, που δημιουργεί πίεση και στις τιμές των ενοικίων των νέων μισθώσεων». Κάθε σπίτι που ξενοικιάζεται μετά από μια μακροχρόνια μίσθωση χρειάζεται 25-30 χιλ. ευρώ για να ανακαινιστεί σύμφωνα με τους νέους κανόνες, γι΄αυτό βλέπουμε τα σπίτια αυτά ή να κλειδώνονται, ή να πωλούνται». Πρέπει να δημιουργήσουμε φορολογικά και άλλα κίνητρα για να υπάρχουν εκμισθωτές στην αγορά ακινήτων, που να προσφέρουν τα σπίτια τους για νοίκιασμα, αφού το κράτος δεν διαθέτει ούτε ένα».

«Γερασμένο» κτιριακό δυναμικό

-«Το μεγάλο πρόβλημα είναι η κατάσταση του υπάρχοντος και ήδη «γερασμένου» κτιριακού δυναμικού της χώρας, δεδομένου ότι το 51% περίπου υπολογίζεται ότι κτίστηκε κατά τη διάρκεια της  δικτατορίας. Σήμερα τα παλιά κτίρια είναι στην τελευταία κατηγορία στην ενεργειακή κατάταξη, καθώς έχουν χτιστεί με παμπάλαιες  προδιαγραφές και με ανύπαρκτους τότε ενεργειακούς κανονισμούς . Και αυτά τα παλιά κτίρια δεν είναι λίγα, όπως λένε με νόημα παράγοντες της αγοράς ακινήτων», σύμφωνα με ρεπορτάζ της εφημερίδας «Τύπος της Θεσσαλονίκης» και της δημοσιογράφου Μαρίας Κουζούφη.

Τα βάρη στους ιδιοκτήτες

-«Αν πρέπει να ανέβεις δυο κατηγορίες αυτό απαιτεί μεγάλη και σοβαρή δαπάνη στην οποία δεν θα μπορούν να ανταποκριθούν οι περισσότεροι ιδιοκτήτες. Τα κόστη είναι πάρα πολύ μεγάλα», τονίζουν χαρακτηριστικά λέγοντας ότι  δεν μιλάμε για κάτι απλό, όπως ένα βάψιμο, αλλά για  θερμοπροσόψεις, αλλαγή κουφωμάτων, θερμομόνωση, αντλία θερμότητας κλπ.

Το κυριότερο, όπως λένε, είναι ότι όλες αυτές οι δαπάνες ζητούνται να γίνουν από τους ιδιοκτήτες αλλά προς όφελος των μισθωτών. Δηλαδή θα γίνουν σε χώρους που δεν ιδιοκατοικούνται αλλά είναι προς εκμίσθωση και η  απόσβεση μιας τέτοιας δαπάνης θα είναι μακροχρόνια, αν ποτέ πράγματι συμβεί, και άρα εντελώς ασύμφορη. Και όταν συμβεί, ακόμη και αν έχουμε πλέον ένα λιγότερο ενεργοβόρο ακίνητο το οποίο «γλιτώνει» στον ενοικιαστή χρήματα από τη ψύξη και τη θέρμανση, αυτό δεν σημαίνει ότι μπορεί ο ιδιοκτήτης να ανεβάσει την άλλη μέρα το ενοίκιο από τα 300 στα 500 ευρώ για παράδειγμα, όπως επισημαίνεται από την πλευρά των ιδιοκτητών.

Επιπτώσεις στις αγοραπωλησίες

Χιλιάδες κτίρια στη χώρα δεν βρίσκονται σε καμιά ικανοποιητική βαθμίδα ενεργειακής απόδοσης, είπε εξάλλου ο συνιδρυτής και CEO της Georgakos & Parthenon Real Estate, Kώστας Γεωργάκος μιλώντας στην Prodexpo North, σημειώνοντας και αυτός από την πλευρά του ότι στο μέλλον το μεγάλο ζητούμενο στην αγορά θα είναι και η ενεργειακή αναβάθμιση του κτηριακού αποθέματος, καθώς δεν θα γίνονται πια αγοραπωλησίες αν το ακίνητο δεν έχει καλή ενεργειακή βαθμίδα.

Η Οδηγία για την Ενεργειακή Απόδοση Κτιρίων

Όπως ενημέρωσε η Διεθνής Ένωση Ιδιοκτητών Ακινήτων (UIPI – www.uipi.com) σε ανακοίνωσή της της 9.2.2023, που υπογράφεται από τον πρόεδρό της Στράτο Παραδιά και τη Γενική Γραμματέα Emmanuelle Causse,  η αναδιατύπωση της Οδηγίας της ΕΕ για την Ενεργειακή Απόδοση των Κτιρίων (EPBD) εισήλθε σε αποφασιστική φάση με τη ψηφοφορία στην Επιτροπή Βιομηχανίας, Έρευνας και Ενέργειας του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου (ITRE).

Η αναθεώρηση της EPBD στοχεύει στην αναβάθμιση του ευρωπαϊκού κτιριακού αποθέματος σε μηδενικές εκπομπές (ZEB) έως το 2050. Στην πρότασή του Δεκεμβρίου 2021, η Ευρωπαϊκή Επιτροπή εισήγαγε την υποχρέωση για τα κράτη μέλη να καταργήσουν σταδιακά τα κτίριά τους με τη χειρότερη απόδοση θέτοντας πρότυπα ενεργειακής απόδοσης σε επίπεδο ΕΕ. Αυτά τα λεγόμενα πρότυπα ελάχιστης ενεργειακής απόδοσης (MEPS) βασίζονται σε ένα κοινό αναβαθμισμένο σύστημα Πιστοποιητικών Ενεργειακής Απόδοσης, όπου, όπως προτείνει η Ευρωπαϊκή Επιτροπή, το χειρότερο 15% κάθε εθνικού κτιριακού αποθέματος θα ταξινομηθεί ως κατηγορία, ενώ η κατηγορία Α θα προορίζεται για «Κτίρια μηδενικών εκπομπών».

Στόχος της Ευρωπαϊκής Επιτροπής ήταν όλα τα κτίρια να φτάσουν στην κατηγορία Ε στην Ευρώπη έως το 2033, αλλά μετά τη ψηφοφορία στην Επιτροπή Βιομηχανίας, Έρευνας και Ενέργειας του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου, ο πήχης τέθηκε ακόμη υψηλότερα ζητώντας όλα τα κτίρια στην Ευρώπη να φτάσουν τουλάχιστον την κατηγορία D το αργότερο έως το 2033.

Σύμφωνα με την UIPI αυτό θα αφορά ενδεχομένως περισσότερο από το ήμισυ του αποθέματος σε κάθε ευρωπαϊκή χώρα. Εάν εξαιρεθούν, όπως επιτρέπεται, τα επίσημα προστατευόμενα κτίρια και οι δεύτερες κατοικίες, τα κράτη μέλη θα πρέπει να ανακαινίσουν περίπου το 40% έως 45% του τομέα ακινήτων τους σε οκτώ χρόνια. Και δεν σταματά εκεί, καθώς το Κοινοβούλιο απαιτεί από τα κράτη μέλη να θέσουν σε εφαρμογή πρόσθετους και υψηλότερους εθνικούς στόχους για το υπόλοιπο απόθεμα και πέραν αυτής της ημερομηνίας, τονίζει ακόμη η Ένωση, σημειώνοντας ότι απαιτείται κάποιο χρονικό διάστημα προτού μια ευρωπαϊκή Οδηγία ενσωματωθεί στις εθνικές νομοθεσίες.